Viviendas Turísticas Vacacionales en Baleares: Fiscalidad y Obligaciones Tributarias

El alquiler vacacional de viviendas particulares en las Islas Baleares es una de las actividades económicas de mayor crecimiento en el archipiélago durante la última década y, al mismo tiempo, uno de los focos de mayor presión inspectora tanto de la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) como de la propia AEAT. Muchos propietarios de viviendas turísticas vacacionales (VTV) desconocen el régimen fiscal al que están sometidos, incumpliendo obligaciones que pueden derivar en sanciones muy significativas. En LRB Tax & Legal asesoramos a propietarios de VTVs en Baleares sobre todas sus obligaciones fiscales.

¿Qué es una Vivienda Turística Vacacional en Baleares?

En el marco de la Ley 8/2012 de Turismo de las Illes Balears y sus modificaciones posteriores, una vivienda turística vacacional es una vivienda de uso residencial que su propietario comercializa en el mercado turístico —a través de plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, o directamente— para estancias de corta duración (generalmente inferior a un mes), obteniendo a cambio una contraprestación económica. Para ser legal, la VTV debe contar con la habilitación turística de la Conselleria de Turisme, que es tramitable desde 2017 únicamente en determinadas zonas del territorio balear.

Tributación en el IRPF del Alquiler Vacacional

Los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional de una vivienda tributan en el IRPF del propietario como rendimientos de actividades económicas si el alquiler se presta con servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción de huéspedes). Si el alquiler es meramente de la vivienda sin servicios adicionales de hostelería, los ingresos se califican como rendimientos del capital inmobiliario.

La distinción es relevante fiscalmente porque:

• Los rendimientos de actividades económicas requieren darse de alta en el censo como empresario, presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y de IRPF (modelo 130), y llevar libros de registro.
• Los rendimientos del capital inmobiliario se declaran directamente en la declaración anual de IRPF sin obligaciones trimestrales específicas, pero no generan el derecho a deducir el IVA de los gastos de la vivienda.

IVA en el Alquiler Vacacional

El alquiler de viviendas para uso exclusivo de vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23º LIVA). Sin embargo, el alquiler turístico vacacional con servicios complementarios (limpieza, recepción, desayuno) puede quedar sujeto al tipo reducido del 10% del IVA, ya que se asimila a un servicio de hostelería. Esta distinción es fuente frecuente de conflictos con la AEAT: si el propietario no repercute IVA al 10% cuando debería hacerlo, la Administración puede regularizar la situación exigiendo el IVA no ingresado más intereses y sanciones.

Impuesto sobre Estancias Turísticas (IET) en VTVs

Las VTVs con habilitación turística en Baleares están obligadas a recaudar el Impuesto sobre Estancias Turísticas de los turistas que se alojan en ellas e ingresarlo a la ATIB. La obligación recae sobre el propietario de la VTV, que actúa como sustituto del contribuyente. El incumplimiento de esta obligación es uno de los focos de inspección más habituales de la ATIB en las VTVs.

Gastos Deducibles en el Alquiler Vacacional

Los principales gastos deducibles en los rendimientos del alquiler vacacional (ya sean de capital inmobiliario o de actividades económicas) son:

• Amortización del inmueble (3% del valor de construcción, excluido el suelo).
• Gastos de mantenimiento y reparación (pintura, fontanería, electricidad).
• Suministros (electricidad, agua, internet) durante los períodos de arrendamiento.
• Comisiones de las plataformas (Airbnb, Booking): generalmente entre el 3% y el 20% del ingreso bruto.
• Seguros del inmueble.
• Gastos de limpieza y gestión de la propiedad.
• Tasas e impuestos locales: IBI, tasas de recogida de basuras.

Los gastos solo son deducibles en la proporción correspondiente a los días de alquiler efectivo sobre el total de días del año. Los gastos correspondientes a los días de uso personal del propietario o de vacío no son deducibles.

Tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio y el IBI

La vivienda turística vacacional tributa en el Impuesto sobre el Patrimonio por su valor de mercado (o por el mayor entre el valor catastral, el precio de adquisición y el valor declarado a efectos de otros impuestos). El IBI se paga anualmente al ayuntamiento correspondiente y puede deducirse como gasto en el IRPF del propietario.

Asesoramiento para Propietarios de VTVs en Baleares

En LRB Tax & Legal asesoramos a propietarios de viviendas turísticas vacacionales en Baleares sobre todas sus obligaciones fiscales: IRPF, IVA, IET, gestión de la habilitación turística y defensa ante inspecciones de la AEAT y la ATIB. Contacte con nosotros en Contacto@LRB.es o al +34 684 234 831.