La valoración del usufructo en el ITP no depende del precio que pacten las partes por un derecho concreto, sino de reglas tasadas: un 2 % del valor del bien por cada año en el usufructo temporal, con tope del 70 %, y un porcentaje decreciente con la edad del usufructuario en el vitalicio. La nuda propiedad se obtiene por diferencia. Conocer esas reglas permite calcular la cuota de la desmembración y anticipar el coste de la consolidación del dominio.
Claves del artículo
- Solo tributan por transmisiones patrimoniales onerosas las desmembraciones que se hacen por título oneroso y suponen un verdadero desplazamiento patrimonial.
- El usufructo temporal vale un 2 % por año, con máximo del 70 % del valor del bien.
- El usufructo vitalicio vale un 70 % si el usufructuario tiene menos de 20 años y se reduce un 1 % por cada año que supere los 19, con mínimo del 10 %.
- La nuda propiedad vale el valor total menos el valor del usufructo.
- La consolidación del dominio puede generar una nueva liquidación sobre el valor del usufructo que se incorpora.
Cómo tributa cada forma de desmembración
El propietario del pleno dominio puede separar usufructo y nuda propiedad. En el ITP solo se grava la desmembración onerosa que produce un desplazamiento real de patrimonio. Según cómo se haga, resultan tres combinaciones:
- Se reserva la nuda propiedad y se constituye usufructo a favor de un tercero: se liquida únicamente la constitución del derecho real a cargo del beneficiario.
- Se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo: se liquida la transmisión de la nuda propiedad según la naturaleza del bien; el usufructo que permanece no genera liquidación.
- Se transmiten usufructo y nuda propiedad a personas distintas: hay dos liquidaciones, cada una a cargo de su adquirente.
Estas operaciones solo caen en TPO cuando las realiza un particular que no actúa como sujeto pasivo de IVA, o cuando recaen sobre inmuebles en operaciones sujetas y exentas de IVA por quien no es empresario. En los demás casos entra el IVA.
Reglas de valoración del usufructo
El usufructo constituido se valora aplicando porcentajes sobre el valor total del bien. El tipo de gravamen aplicable es el de los bienes muebles o inmuebles, según corresponda.
| Tipo de usufructo | Regla de valoración |
|---|---|
| Temporal | 2 % del valor del bien por año de duración, máximo 70 %; el usufructo inferior a un año computa como un 2 % |
| Vitalicio | 70 % con usufructuario menor de 20 años; se resta 1 % por cada año que supere los 19; mínimo 10 % |
| A favor de persona jurídica por más de 30 años o indefinido | Se considera transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria; se liquida por el valor total |
| Vitalicio sujeto a plazo | La nuda propiedad se valora con la regla que dé menor valor a la nuda propiedad, es decir, mayor valor al usufructo |
| Sucesivo | Se toma el porcentaje más alto, el del usufructuario más joven, aunque no sea el primer llamado |
| A favor de dos cónyuges a la vez | Mismo criterio que el sucesivo; solo se liquida la consolidación al fallecer el último |
En el usufructo sucesivo, al extinguirse cada usufructo el nudo propietario paga por el incremento de valor que experimente la nuda propiedad. La renuncia pura y simple a un usufructo ya aceptado se considera, fiscalmente, una donación del usufructuario al nudo propietario. Y si el usufructo se sujeta a una condición resolutoria distinta de la vida del usufructuario, se liquida inicialmente como vitalicio y, al cumplirse la condición, se practica una nueva liquidación según la duración real.
Ejemplos de cálculo
Usufructo temporal frente a vitalicio. Un inmueble vale 150.000 euros y se constituye un usufructo a favor de una persona de 25 años.
- Temporal por 36 años: 36 × 2 % = 72 %, pero el tope es el 70 %. Base: 105.000 euros.
- Vitalicio: la persona supera en 6 años los 19. Porcentaje: 70 % − 6 % = 64 %. Base: 96.000 euros.
Usufructo a favor de una sociedad. Una plaza de garaje vale 42.070,85 euros y se cede el usufructo a una sociedad por 31 años. Al ser persona jurídica y superar los 30 años, se liquida como plena propiedad: base de 42.070,85 euros. Con un tipo del 6 %, la cuota sería de 2.524,25 euros.
Transmisión de la nuda propiedad. Una persona de 60 años transmite la nuda propiedad de una vivienda valorada en 90.151,82 euros y se reserva el usufructo vitalicio. El usufructo vale (89 − 60) = 29 %. La nuda propiedad vale el 71 %, es decir, 64.007,79 euros. Con el tipo del 6 %, la cuota es de 3.840,47 euros.
La nuda propiedad y los derechos de uso y habitación
El valor de la nuda propiedad es siempre la diferencia entre el valor total y el del usufructo, calculado con las reglas anteriores. Para los derechos de uso y habitación se aplican las mismas reglas del usufructo, temporal o vitalicio, y el resultado se multiplica por 0,75. Así, un uso temporal de un año vale un 1,5 % del bien (2 × 0,75) y el máximo para un habitacionista menor de 20 años o una duración de 35 años o más es un 52,5 % (70 × 0,75).
Consolidación del dominio
Cuando se reúnen de nuevo usufructo y nuda propiedad, pueden devengarse nuevas obligaciones según quién consolide y cómo:
- Consolida el nudo propietario por vencimiento del plazo o muerte del usufructuario: liquida por el valor del usufructo que ingresa en su patrimonio, aplicando al valor actual del bien el porcentaje que tenía el usufructo al desmembrar. Se mantiene el mismo concepto y título, aunque se aplica el tipo vigente en la consolidación si ha cambiado.
- Consolida el nudo propietario por otro negocio (donación o transmisión onerosa): se practica la mayor de dos liquidaciones, la correspondiente a la extinción natural o la del negocio que extingue el usufructo.
- Consolida el usufructuario: liquida según sea onerosa o lucrativa la operación.
- Consolida un tercero que adquiere ambos derechos a la vez: liquida como adquisición del pleno dominio.
Ejemplo: una persona es usufructuaria durante 10 años de una finca que valía 36.060,73 euros al constituirse el usufructo y 48.080,97 euros al terminar. Al constituirse, la base fue 2 % × 36.060,73 × 10 = 7.212,15 euros; al consolidarse, la base del nudo propietario es 2 % × 48.080,97 × 10 = 9.616,19 euros. Con un tipo del 6 %, las cuotas son 432,73 y 576,97 euros, respectivamente.
Errores frecuentes y riesgos en inspecciones
- Aplicar porcentajes de usufructo de la normativa del Impuesto sobre Sucesiones sin comprobar que la operación es onerosa y que el ITP aplica sus propias reglas.
- Olvidar el límite del 70 % en usufructos temporales largos.
- Ignorar que un usufructo a favor de una sociedad por más de 30 años tributa como plena propiedad.
- No prever la nueva liquidación por consolidación, que se calcula sobre el valor actualizado del bien.
- Valorar con la edad del primer usufructuario en usufructos sucesivos, en lugar de la del más joven.
- No documentar el cumplimiento de condiciones resolutorias que obligan a una liquidación posterior.
Cuando la Administración comprueba el valor del inmueble, conviene contrastarlo con una valoración técnica. Un servicio de procedimientos tributarios y defensa frente a Hacienda ayuda a preparar alegaciones, y un informe pericial de ValiTax respalda el valor base sobre el que se aplican los porcentajes.
Preguntas frecuentes
Un 2 % del valor total del bien por cada año de duración, con un máximo del 70 %. Las fracciones inferiores al año no se tienen en cuenta, y un usufructo de menos de un año computa un 2 %.
Se parte del 70 % si el usufructuario tiene menos de 20 años y se resta un 1 % por cada año que supere los 19, sin bajar del 10 % del valor del bien.
Paga el comprador de la nuda propiedad, por su valor. El usufructo que se reserva el vendedor no genera liquidación.
Sí, si la desmembración fue onerosa. El nudo propietario liquida por el valor del usufructo que se incorpora a su patrimonio, calculado sobre el valor del bien en ese momento.
Se trata como una transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria, y la liquidación se gira sobre el valor total del bien.
¿Necesita asesoramiento?
Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales en relación con la tributación del usufructo y la nuda propiedad en el ITP, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.