Tasación pericial contradictoria y valor de referencia en ITP y AJD: el TEAC cierra la puerta

Introducción: un cambio de paradigma en la comprobación de valores inmobiliarios

La tasación pericial contradictoria ha sido durante décadas la herramienta clásica del contribuyente para combatir las comprobaciones de valor de la Administración en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Sin embargo, desde la introducción del valor de referencia catastral como base imponible, el escenario ha cambiado radicalmente. Una resolución reciente del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), la RG 1409/2025, de 30 de junio de 2026, publicada y comentada el 14 de octubre de 2026, confirma que la tasación pericial contradictoria no es aplicable cuando la base imponible se determina directamente mediante dicho valor de referencia.

En este artículo analizamos los hechos, la doctrina aplicada, las consecuencias prácticas para empresas e inversores inmobiliarios y las vías de impugnación que siguen abiertas. Si su compañía adquiere inmuebles de forma habitual, esta resolución afecta directamente a su estrategia de planificación y defensa fiscal.

Los hechos: la adquisición de 56 inmuebles

Según el resumen publicado, la entidad recurrente adquirió 56 inmuebles sujetos a ITP y AJD. La Administración tributaria, en un procedimiento de comprobación limitada, regularizó la base imponible aplicando el valor de referencia previsto en la normativa catastral. Ante ello, la entidad solicitó reservarse el derecho a promover una tasación pericial contradictoria. El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Andalucía confirmó la inadmisión de dicha solicitud, y la entidad interpuso recurso de alzada ante el TEAC.

La recurrente sostenía que la aplicación del valor de referencia constituye una verdadera comprobación de valores, por lo que debía poder acceder a la tasación pericial contradictoria al amparo de los artículos 57 y 135 de la Ley General Tributaria (LGT) y del artículo 47 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD). A su juicio, el valor de referencia encajaría entre los medios de comprobación del artículo 57.1 LGT.

La doctrina del TEAC: el valor de referencia no es un medio de comprobación

Diferencia entre comprobar y cuantificar

El núcleo del razonamiento del TEAC es la distinción entre dos conceptos que con frecuencia se confunden. La tasación pericial contradictoria sirve para corregir el resultado de una comprobación de valores realizada por la Administración con los medios del artículo 57 LGT. Pero cuando se aplica el valor de referencia, la Administración no realiza una valoración individualizada: se limita a aplicar la regla legal de cuantificación del impuesto. Dicho de otro modo, el valor de referencia no es un medio de comprobación, sino el elemento que fija la base imponible.

El papel de la reforma de la Ley 11/2021 y de la doctrina constitucional

La resolución recuerda que el artículo 46.1 del TRLITPAJD, introducido por la Ley 11/2021, establece una excepción para los inmuebles cuya base imponible viene determinada por el valor de referencia (o por una magnitud superior), conforme al artículo 10 del mismo texto. Asimismo, el TEAC aplica la doctrina del Tribunal Constitucional: según el resumen consultado, el Pleno del Tribunal Constitucional, en una sentencia de 12 de febrero de 2026, desestimó por unanimidad una cuestión de inconstitucionalidad sobre la determinación de la base imponible mediante el valor de referencia.

De esa doctrina el TEAC extrae que el sistema objetivo elimina, para los inmuebles que tienen valor de referencia, el procedimiento tradicional de comprobación de valores y, con él, la tasación pericial contradictoria como mecanismo de corrección. La comprobación clásica queda reservada para los inmuebles que carecen de valor de referencia.

El caso concreto: no había comprobación de valores, no había derecho a reservar la tasación

Aplicando estos principios, el TEAC constata que los inmuebles adquiridos tenían valor de referencia y que la base imponible se fijó en un procedimiento de comprobación limitada. No existió, por tanto, una comprobación de valores de las previstas en los artículos 57 y 134 LGT, de modo que la entidad no tenía derecho a reservarse la tasación pericial contradictoria. El Tribunal añade un dato relevante: la recurrente se limitó a reiterar los argumentos que ya había planteado ante el TEAR, sin rebatir los fundamentos de la resolución recurrida.

El fallo desestima el recurso de alzada y confirma la resolución del TEAR de Andalucía, considerando ajustada a Derecho la inadmisión de la reserva de tasación.

Implicaciones prácticas para empresas e inversores

Qué ya no se puede hacer

Quien adquiera un inmueble con valor de referencia asignado y reciba una liquidación basada en ese valor no podrá, en principio, acudir a la tasación pericial contradictoria para obtener una valoración alternativa. Esta vía, que históricamente permitía reducir de forma notable la base imponible, queda cerrada en esos supuestos.

Qué sigue siendo posible

El TEAC subraya, sin embargo, que la improcedencia de la tasación pericial contradictoria no obliga al contribuyente a aceptar sin más el valor de referencia. Las vías que permanecen abiertas son, según la resolución:

• Solicitar la rectificación de la autoliquidación cuando el valor de referencia no refleje el valor real de mercado.
• Recurrir la liquidación practicada por la Administración, alegando que el valor de referencia supera el valor de mercado.
• Aportar prueba pericial que acredite esa discrepancia, tanto en vía administrativa como en la vía económico-administrativa, donde el contribuyente puede solicitar la práctica de pruebas periciales.

En la práctica, esto desplaza el centro de gravedad de la defensa: ya no se trata de contraponer un perito a la valoración administrativa dentro de un procedimiento específico, sino de desvirtuar con prueba sólida la presunción de que el valor de referencia es el valor de mercado. Un informe pericial bien fundamentado, que explique las características concretas del inmueble (estado de conservación, cargas, ubicación específica, situación arrendaticia, etc.), será la pieza clave.

Recomendaciones operativas

1. Revise el valor de referencia antes de firmar. Consulte el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro y compárelo con el precio pactado y con una tasación independiente.
2. Documente el valor real. Si el precio de compra es inferior al valor de referencia, conserve tasaciones, ofertas comparables y cualquier prueba del estado del inmueble.
3. Valore el plazo de rectificación. La solicitud de rectificación de autoliquidación y los recursos tienen plazos que conviene no dejar caducar.
4. Anticipe el coste fiscal en operaciones de volumen. En adquisiciones de carteras inmobiliarias, como la de 56 inmuebles del caso, la diferencia entre precio y valor de referencia puede suponer un sobrecoste fiscal significativo que debe integrarse en el modelo financiero de la operación.

Una lectura crítica: seguridad jurídica y límites del valor de referencia

La resolución refuerza la posición de la Administración y consolida un sistema objetivo de cuantificación. No obstante, el propio TEAC admite que el contribuyente puede cuestionar el valor de referencia mediante prueba. Ello significa que el debate no desaparece, sino que cambia de naturaleza: pasa de un procedimiento de contraste de valoraciones a un litigio sobre la prueba de que el valor oficial no se ajusta a la realidad. Para las empresas, esto exige una preparación probatoria más rigurosa desde el momento mismo de la adquisición y no solo cuando llega la liquidación.

Conviene recordar, además, que este análisis se basa en el resumen publicado de la resolución. Antes de adoptar decisiones concretas, es recomendable consultar el texto íntegro de la RG 1409/2025 y la sentencia constitucional citada.

Conclusión: planifique la defensa antes de la liquidación

La resolución del TEAC clarifica un punto de enorme relevancia para el sector inmobiliario: con valor de referencia no hay tasación pericial contradictoria, pero sí hay margen para impugnar con prueba pericial. La diferencia práctica es considerable, porque obliga a trabajar la defensa con antelación y con rigor técnico.

En LRB Asesores asesoramos a empresas, inversores y particulares en la planificación y defensa de operaciones inmobiliarias sujetas a ITP y AJD. Si ha recibido una liquidación basada en el valor de referencia o va a realizar una adquisición relevante, contacte con nuestro equipo: analizaremos su caso, valoraremos la viabilidad de una rectificación o un recurso y prepararemos la prueba pericial necesaria para defender sus intereses.