Planificación Fiscal en Construcción y Promoción Inmobiliaria: Estrategias
La planificación fiscal de una promotora inmobiliaria o de un grupo constructor comprende decisiones que van desde la estructura societaria de cada promoción hasta la optimización de la imputación temporal de los ingresos, la gestión del IVA soportado durante la obra y las deducciones fiscales aplicables al sector. Esta guía repasa las estrategias más relevantes.
Estrategias Principales
1. SPV por Promoción: Separación del Riesgo y Optimización Fiscal
Cada promoción en una sociedad independiente limita el riesgo y permite la venta de la SPV a inversores con exención del 95% en la holding. El tipo reducido del IS del 15% para nuevas sociedades en los dos primeros ejercicios es especialmente atractivo para las SPVs de nueva creación.
2. Correcta Gestión del IVA Soportado durante la Obra
La promotora soporta IVA en todas sus compras y servicios durante la construcción (materiales, contratistas, arquitectos, licencias). Este IVA es deducible en el modelo 303 trimestral, generando habitualmente saldos a devolver durante la fase de obra (que no se cobran hasta la venta de las viviendas). Una buena planificación del IVA —solicitando la devolución mensual del IVA cuando el saldo acumulado es significativo— mejora el flujo de caja de la promotora.
3. Activación de Gastos Financieros al Coste de Producción
Los intereses del préstamo promotor durante la fase de construcción pueden activarse como mayor coste de producción de las viviendas (en lugar de imputarse como gasto del período), diferiendo su impacto en el IS hasta el ejercicio en que se venden las viviendas.
4. Reserva de Capitalización y Nivelación
Las promotoras ERD (con cifra de negocios inferior a 10 millones) que retienen beneficios pueden aplicar la reserva de capitalización (reducción del 15% del IS) y la reserva de nivelación (diferimiento de hasta el 10% de la base imponible).
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