La compra de participaciones de sociedad inmobiliaria está, en principio, exenta de ITP, IVA y AJD, pero la ley impide que esa exención sirva para evitar el impuesto que gravaría la venta directa de los inmuebles. Si el comprador obtiene el control de una entidad cuyo activo está formado en al menos un 50 % por inmuebles situados en España y no afectos a una actividad económica, la operación puede tributar como transmisión de bienes inmuebles. Conviene medirlo antes de firmar.
Claves del artículo
- Como regla general, la transmisión de valores (acciones, participaciones de SRL y similares) está exenta de ITP, AJD e IVA.
- La excepción se aplica a sociedades con activo inmobiliario no afecto igual o superior al 50 %, cuando se obtiene o se refuerza el control.
- Para el cómputo del 50 % se sustituyen los valores contables por valores de mercado en la fecha de la transmisión.
- El control se tiene con más del 50 % del capital, directo o indirecto, incluyendo el grupo de sociedades.
- Hay presunción de ánimo de elusión salvo prueba en contrario.
La regla general: valores exentos
Dentro de los bienes muebles, la transmisión de valores, admitidos o no a cotización en un mercado secundario oficial, está declarada exenta de ITP, AJD e IVA. El término valor comprende las participaciones en sociedades de responsabilidad limitada, las aportaciones a fondos de inversión y las participaciones de sociedades agrarias de transformación. No alcanza, en cambio, a las participaciones en sociedades civiles ni a comunidades de bienes.
Las plantas solares fotovoltaicas o parques eólicos se consideran inmuebles: si una sociedad adquiere el 100 % de otras que explotan este tipo de instalaciones, y su activo se compone de esas instalaciones, puede existir obligación de tributar por TPO.
Participaciones de sociedad inmobiliaria: la excepción del control
La ley de mercado de valores establece una excepción a la exención para valores no admitidos a cotización en un mercado oficial, cuando con la transmisión se pretenda eludir el impuesto que gravaría la transmisión de los inmuebles de la sociedad. Se presume que existe ese ánimo de elusión, salvo prueba en contrario, en tres supuestos:
| Supuesto | Qué ocurre |
|---|---|
| a) Control directo | Se obtiene el control de una entidad cuyo activo está formado en al menos un 50 % por inmuebles en España no afectos a una actividad empresarial o profesional, o se aumenta la participación una vez obtenido el control |
| b) Control indirecto | Se obtiene el control de una entidad cuyo activo incluye valores que dan el control de otra con activo inmobiliario del 50 % o más, o se aumenta la cuota después |
| c) Aportación de inmuebles | Se transmiten valores recibidos por aportar inmuebles en la constitución o ampliación de capital de una sociedad, sin afectarlos a una actividad, en un plazo inferior a tres años |
Cómo se aplica la regla del 50 %
- Valores de mercado. En el cálculo del 50 % del activo, el valor neto contable de los bienes se sustituye por su valor de mercado en el momento de la transmisión. En los inmuebles, por el valor que sería la base imponible. El sujeto pasivo debe formar un inventario del activo a esa fecha y remitirlo a la Administración si lo solicita.
- Control. En sociedades mercantiles se tiene cuando se posee una participación superior al 50 % del capital, directa o indirectamente, computando los valores del mismo grupo de sociedades.
- Venta a la propia sociedad. Si los valores se transmiten a la propia sociedad que posee los inmuebles para su amortización, se entiende que hay elusión y queda obligado el accionista que obtiene el control.
- Tipo y base. Se aplica el tipo de TPO de inmuebles, 6 % con carácter general o el que fije la comunidad autónoma. La base es la parte proporcional del valor de los inmuebles.
La excepción no se aplica a ciertas operaciones de saneamiento de entidades de crédito, ni a determinadas aportaciones a sociedades de gestión de activos y transmisiones posteriores de las participaciones recibidas.
Ejemplos del control en dos fases
Compras por debajo del control. Una persona sin participación adquiere el 40 % de una sociedad cuyo activo es mayoritariamente inmobiliario y no afecto, y meses más tarde otro 40 %. La primera compra no tributa. La segunda hace superar el 50 %, por lo que se liquida TPO sobre una base igual al 80 % del valor de mercado de las partidas de activo computables como inmuebles.
Control en la primera compra. Otra persona compra el 60 % y después un 20 % más. Por la primera adquisición liquida TPO con base del 60 % del valor de los inmuebles computables. Por la segunda, presenta otra autoliquidación con base del 20 %.
La regla de fondo es que, cuando se alcanza el control, la base se calcula sobre el porcentaje total de participación; si el control ya se tenía, solo sobre el porcentaje de la nueva adquisición.
Supuestos que no activan la tributación
Algunos criterios administrativos y judiciales matizan la regla:
- No se obtiene el control si dos adquirentes no superan, conjuntamente, el 50 %, aunque cada uno por separado lo alcance en alternativa.
- Un matrimonio en gananciales que compra el 97 % de una inmobiliaria no verifica la condición de control descrita en el supuesto analizado.
- Una persona física titular del 100 % de dos sociedades que adquieren por mitades una tercera con activo inmobiliario no es considerada adquirente.
- Si hay control y el activo es inmobiliario no afecto, pero se prueba que con la transmisión no se pretendía eludir el impuesto, no se grava.
- La exclusividad del objeto social inmobiliario debe constar en los estatutos para excluir del cómputo los inmuebles que sean existencias.
- En negocios hoteleros, el fondo de comercio latente puede tomarse en cuenta como activo y evitar que el edificio supere el 50 %.
Errores frecuentes y riesgos en inspecciones
- No calcular el porcentaje con valores de mercado y usar el valor contable del balance.
- Olvidar el inventario del activo a la fecha de la transmisión, que la Administración puede requerir.
- Ignorar las compras escalonadas: la regla se aplica en cada tramo cuando se supera el control.
- Aportar inmuebles a una sociedad sin afectarlos a actividad y vender las participaciones antes de tres años.
- No documentar la afectación de los inmuebles a una actividad económica real.
- Pensar que la estructura de la compra por sociedades interpuestas neutraliza la regla.
Conviene preparar con antelación la acreditación de la afectación de los inmuebles y una valoración independiente de los activos. Un equipo de compraventa de empresas y negocios puede revisar la estructura, y ValiTax elabora informes periciales de valoración que sirven para sostener el cómputo del activo ante una comprobación.
Preguntas frecuentes
Por regla general no, porque la transmisión de valores está exenta. Tributa como inmueble si se obtiene el control de una sociedad con activo inmobiliario no afecto igual o superior al 50 %, salvo prueba de que no hubo ánimo de elusión.
Sustituyendo los valores contables por los de mercado en la fecha de la operación y formando un inventario del activo, que debe remitirse a la Administración si lo requiere.
Poseer, directa o indirectamente, más del 50 % del capital social, sumando las participaciones de las sociedades del mismo grupo.
El de las transmisiones onerosas de inmuebles: el 6 % por defecto o el tipo que haya fijado la comunidad autónoma.
Si transcurren menos de tres años desde la aportación y los inmuebles no se afectaron a una actividad, se presume elusión y se tributa por la parte proporcional del valor de mercado del inmueble aportado.
¿Necesita asesoramiento?
Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales en relación con la compraventa de participaciones de sociedades con activo inmobiliario, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.