Mediación en la transmisión de créditos hipotecarios: la DGT confirma la exención de IVA (Consulta V0596-26)
La Dirección General de Tributos ha emitido la Consulta Vinculante V0596-26, de 13 de marzo de 2026, en la que analiza si el servicio de intermediación prestado en el marco de la compraventa de créditos hipotecarios entre un fondo de inversión y un inversor está sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido al amparo del artículo 20.Uno.18.m) de la Ley 37/1992.
La consulta ofrece un análisis pormenorizado de los límites entre la mediación financiera exenta y el mero suministro de información sujeto a IVA, sintetizando la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y la posición consolidada de la propia DGT.
Marco normativo: el artículo 20.Uno.18.m) LIVA
La Ley 37/1992 del IVA exime del impuesto, en su artículo 20.Uno.18, una serie de operaciones financieras. En particular, la letra e) declara exenta la transmisión de préstamos o créditos. La letra m) del mismo precepto extiende la exención a los servicios de mediación en las operaciones exentas descritas en las letras anteriores.
Esta regulación transpone el artículo 135 de la Directiva 2006/112/CE, que exime, entre otras, la concesión y negociación de créditos. La DGT reitera en esta consulta su criterio consolidado, derivado de la jurisprudencia del TJUE, de que los conceptos de «negociación» en la normativa comunitaria y «mediación» en el Derecho español son equivalentes a efectos de la aplicación de la exención.
Los dos requisitos de la mediación financiera exenta
La consulta V0596-26 sintetiza la doctrina aplicable en dos requisitos acumulativos:
Primero: el prestador del servicio debe ser un tercero, distinto del comprador y del vendedor en la operación principal. El mediador ha de percibirse como un tercero completamente independiente de las partes, conocido por ambas y cuya actividad es sabida y aceptada.
Segundo: las funciones realizadas deben ir más allá del mero suministro de información y la recepción de solicitudes. Es necesario un elemento activo adicional: indicar las ocasiones en las que se puede realizar la operación y hacer lo necesario para que esta se efectúe.
La línea divisoria: mediación versus suministro de información
La DGT aplica en la consulta la doctrina derivada de dos sentencias del TJUE que marcan los polos del espectro:
En el asunto CSC Financial Services (C-235/00), la entidad se limitaba a recibir llamadas de potenciales inversores, suministrar información sobre los productos y tramitar impresos de solicitud, sin buscar activamente clientes, asesorar ni ejecutar la operación. El TJUE consideró que esa actuación puramente pasiva constituía un mero suministro de información, no sujeto a la exención.
En el asunto Volker Ludwig (C-453/05), el intermediario contactaba activamente con potenciales clientes, analizaba su situación patrimonial mediante un programa informático, les proponía productos financieros adecuados y preparaba la oferta de contrato para trasladarla a la entidad financiera. El TJUE encuadró esta actuación como mediación exenta.
De la comparación entre ambos asuntos, la DGT extrae que existe mediación exenta cuando el prestador realiza al menos una de las siguientes funciones:
- Concluir un contrato como agente de la entidad financiera.
- Asesorar y negociar los términos del contrato en nombre y por cuenta del cliente para la conclusión del mismo.
- Poner en contacto al cliente con la entidad para la formalización del contrato, siempre con un elemento adicional de valor añadido que supere la mera transferencia de información.
La publicidad y el marketing no constituyen mediación
La consulta delimita también el tratamiento de la publicidad, que la DGT considera expresamente excluida de la exención. La publicidad agota sus efectos en un estadio previo a la contratación: su objetivo es crear demanda y llevar al potencial cliente a contactar con el proveedor del servicio o producto. No existe labor de introducción, negociación ni asesoramiento sobre la operación.
En el ámbito digital, el mero clic en un anuncio que redirige a una página de contratación no constituye mediación, incluso cuando la retribución del prestador se articule en función del número de clics o conversiones. Tampoco la inserción de anuncios personalizados de productos financieros basada en el perfilado del usuario constituye mediación exenta.
En cambio, sí puede constituir mediación la comparación de productos financieros a través de un sitio web cuando el proceso concluye permitiendo al cliente celebrar el contrato directa o indirectamente —mediante redirección a la plataforma de la entidad financiera con un elemento adicional que facilite la conclusión—.
Resolución de la consulta: el consultante presta mediación exenta
En el caso concreto analizado, el consultante prestaba servicios consistentes en poner en contacto a las partes, negociar los términos del contrato y formalizar la operación de compraventa de créditos hipotecarios entre el fondo de inversión y el inversor. La DGT concluye que esa actividad —que combina la aproximación activa de las partes, la participación en la negociación y la formalización de la operación— cumple los requisitos de la mediación financiera en los términos del artículo 20.Uno.18.m) LIVA. El servicio está por tanto sujeto y exento del IVA.
Implicaciones prácticas
La consulta V0596-26 resulta de especial interés para los siguientes operadores:
- Intermediarios financieros y brokers de deuda: los servicios de intermediación en la compraventa de carteras de crédito —hipotecario, al consumo, corporativo— quedan en principio exentos de IVA cuando el prestador participa activamente en la aproximación de las partes y en la negociación o formalización de la operación.
- Plataformas de inversión alternativa y fondos de crédito: las comisiones pagadas a intermediarios por la colocación de carteras de activos financieros pueden quedar fuera del coste del IVA no recuperable si el servicio tiene naturaleza de mediación.
- Empresas de tecnología financiera (fintech): la distinción entre comparadores financieros exentos —cuando permiten la conclusión del contrato— y servicios meramente informativos sujetos a IVA resulta determinante para la estructuración fiscal del negocio.
- Asesores y consultores: el mero asesoramiento o análisis patrimonial sin intervención en la formalización no alcanza necesariamente la exención; la participación en la negociación o la puesta en contacto con un elemento de valor añadido son elementos clave.
La calificación del servicio como mediación exenta o como suministro de información sujeto a IVA tiene consecuencias directas sobre la estructura de costes y la recuperabilidad del impuesto soportado, por lo que resulta imprescindible analizar caso a caso la naturaleza concreta de las funciones desempeñadas.
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