El Impuesto sobre el Valor Añadido es un tributo que afecta a muchas actividades económicas, y las comunidades de propietarios no son una excepción, aunque su relación con el IVA presenta particularidades importantes que conviene conocer. En este artículo explicamos con detalle cuándo y cómo deben aplicar el IVA las comunidades de propietarios, qué operaciones quedan sujetas y cuáles no, y qué obligaciones fiscales se derivan de ello.
Por qué la mayoría de comunidades de propietarios no repercuten IVA
La regla general en el funcionamiento ordinario de una comunidad de propietarios es que esta no realiza una actividad económica propiamente dicha frente a terceros, sino que gestiona el reparto de gastos comunes entre los propios copropietarios del inmueble. Las cuotas ordinarias que cada propietario abona a la comunidad —para limpieza, mantenimiento, ascensor, jardinería o cualquier otro servicio del edificio— no constituyen, con carácter general, una prestación de servicios sujeta a IVA, precisamente porque la comunidad no actúa como un prestador de servicios independiente frente a sus propios miembros, sino como un instrumento de gestión colectiva de gastos que, en última instancia, corresponden a los propios propietarios sobre su propio inmueble.
Cuándo sí puede haber IVA en una comunidad de propietarios
La situación cambia cuando la comunidad realiza operaciones que sí constituyen una verdadera actividad económica frente a terceros ajenos a la propia comunidad. Esto ocurre, principalmente, en tres tipos de situaciones que conviene analizar por separado.
Alquiler de espacios o elementos comunes a terceros
Cuando la comunidad alquila a un tercero ajeno a la propiedad un espacio común del edificio —por ejemplo, la azotea para instalar antenas de telecomunicaciones, una fachada para publicidad, o un local que forma parte de los elementos comunes—, esa operación sí constituye una actividad económica sujeta a IVA, de forma muy similar a cualquier otro arrendamiento. En estos casos, la comunidad debe darse de alta en el censo de empresarios, repercutir el IVA correspondiente en las facturas que emita al arrendatario, y presentar las declaraciones periódicas de IVA derivadas de esa actividad.
Venta de bienes o prestación de servicios a terceros
Si la comunidad vende algún bien o presta algún servicio a personas ajenas a la propia comunidad —por ejemplo, energía generada por una instalación fotovoltaica comunitaria que se vende a la red, o el uso de instalaciones comunes facturado a terceros—, esa operación también queda sujeta a IVA según las reglas generales aplicables a ese tipo de actividad.
Repercusión de obras a propietarios que actúan como empresarios
Un supuesto distinto, que conviene no confundir con la sujeción de la propia comunidad, es el de las obras y reformas en elementos comunes contratadas por la comunidad con terceros proveedores. El contratista o proveedor de la obra repercutirá IVA a la comunidad en su factura, como en cualquier otra operación entre empresarios y clientes, pero esto no convierte automáticamente a la comunidad en sujeto pasivo que deba repercutir IVA a sus propietarios por el reparto de esa derrama, ya que ese reparto sigue constituyendo, en la inmensa mayoría de los casos, un reparto de gastos comunes y no una prestación de servicios de la comunidad a sus miembros.
¿Puede la comunidad deducirse el IVA que soporta en sus compras?
Esta es una de las preguntas más frecuentes, y la respuesta depende de si la comunidad realiza o no actividad sujeta a IVA. Cuando la comunidad no realiza ninguna actividad económica sujeta a IVA frente a terceros, actúa, a efectos de este impuesto, como un consumidor final, por lo que no puede deducirse el IVA soportado en las facturas de proveedores, contratistas o suministros, que queda integrado como mayor coste para la propia comunidad y, en último término, para los propietarios. Cuando la comunidad sí realiza alguna actividad sujeta a IVA, como el alquiler de un espacio común a un tercero, puede deducirse el IVA soportado vinculado a esa actividad concreta, aplicando en su caso las reglas de prorrata si la comunidad combina actividades sujetas y no sujetas a IVA.
Obligaciones fiscales cuando la comunidad sí está sujeta a IVA
Cuando una comunidad de propietarios realiza alguna actividad sujeta a IVA, asume una serie de obligaciones formales que conviene gestionar correctamente: la presentación de declaraciones periódicas de IVA, normalmente de forma trimestral, mediante el modelo correspondiente; la emisión de facturas con el IVA correctamente repercutido en cada operación sujeta; y la llevanza de un registro contable adecuado del IVA repercutido y, en su caso, del IVA soportado deducible vinculado a esa actividad.
Cómo identificar si una comunidad concreta tiene obligaciones de IVA
Para determinar si una comunidad de propietarios concreta debe darse de alta a efectos de IVA, conviene revisar si existe algún contrato de alquiler de espacios comunes a terceros ajenos a la propiedad, si la comunidad obtiene ingresos por la venta de energía u otros bienes o servicios a terceros, y si existe alguna otra actividad económica desarrollada por la comunidad más allá de la simple gestión de gastos comunes entre los propios copropietarios.
Consecuencias de no cumplir correctamente con el IVA
El incumplimiento de las obligaciones de IVA, cuando la comunidad sí realiza actividad sujeta, puede acarrear recargos por presentación fuera de plazo, sanciones por dejar de ingresar el impuesto correspondiente, y problemas adicionales derivados de facturas mal emitidas frente a los arrendatarios o clientes de la comunidad. Por el contrario, repercutir IVA de forma incorrecta sobre cuotas ordinarias que no deberían estar sujetas también constituye un error que conviene evitar, ya que genera una carga indebida para los propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Debe la comunidad repercutir IVA si instala placas solares y reparte el ahorro entre los propietarios?
Si el ahorro se limita a reducir el consumo eléctrico de elementos comunes, no suele generar sujeción a IVA, ya que no existe venta a terceros. La situación cambia si la energía sobrante se vende efectivamente a la red eléctrica, en cuyo caso esa venta sí queda sujeta a IVA.
¿El administrador de fincas debe repercutir IVA por sus honorarios a la comunidad?
Sí, los honorarios del administrador de fincas constituyen una prestación de servicios profesional sujeta a IVA, que el administrador debe repercutir en su factura a la comunidad, con independencia de que la propia comunidad esté o no sujeta a IVA por sus propias operaciones.
Conclusión
Las comunidades de propietarios deben conocer bien cuándo y cómo aplicar el IVA, distinguiendo con claridad entre el reparto ordinario de gastos comunes, generalmente no sujeto, y las verdaderas actividades económicas frente a terceros, que sí generan obligaciones de IVA. En LRB Tax & Legal ayudamos a comunidades de propietarios y administradores de fincas a analizar correctamente cada situación y a cumplir con sus obligaciones fiscales cuando proceda.
