IS en Promotoras Inmobiliarias: Tributación, Deducciones y Planificación

El Impuesto sobre Sociedades es el tributo central para las promotoras inmobiliarias que operan en forma societaria. La determinación correcta de la base imponible —con sus ajustes extracontables, la correcta imputación temporal de ingresos y costes, las amortizaciones del inmovilizado y las deducciones en cuota disponibles— es la base de una gestión fiscal eficiente en la promoción inmobiliaria.

Existencias Inmobiliarias vs. Inmovilizado: una Distinción Clave

La calificación contable y fiscal de los inmuebles de la promotora como existencias o como inmovilizado tiene consecuencias tributarias fundamentales:

• Existencias: Los inmuebles que la promotora construye para vender son existencias (activo circulante). Su coste se activa durante la construcción y se lleva al coste de ventas en el ejercicio de la entrega al comprador. No se amortizan.
• Inmovilizado: Los inmuebles que la promotora construye para su uso propio o para arrendamiento son inmovilizado material. Se amortizan durante su vida útil (edificios residenciales: 3% anual; edificios industriales: 5% anual; edificios comerciales: 2% anual).

La AEAT verifica que la promotora no clasifica como inmovilizado lo que en realidad son existencias destinadas a la venta, ya que ello permitiría diferir la tributación de los beneficios durante el período de amortización.

Imputación Temporal de Ingresos: Devengo en la Entrega

El criterio de imputación temporal más relevante para el IS de la promotora es el devengo del ingreso por venta de unidades inmobiliarias. El criterio general es que el ingreso se imputa al ejercicio en que se produce la entrega jurídica del inmueble: la firma de la escritura pública de compraventa o, si es anterior, la puesta a disposición efectiva del comprador.

Los contratos de arras o reservas previos a la escritura no generan ingresos en el IS hasta el momento de la entrega, aunque sí pueden generar devengo del IVA si el contrato de arras implica un pago a cuenta de la operación futura.

Deducciones en el IS para Promotoras Inmobiliarias

Reserva de Capitalización

Las promotoras que tributan al tipo general del 25% pueden reducir su base imponible en el 15% del incremento de fondos propios, con el límite del 10% de la base imponible positiva previa. Esta reserva debe mantenerse durante 5 años.

Reserva de Nivelación (ERD)

Las promotoras con cifra de negocios inferior a 10 millones (entidades de reducida dimensión) pueden reducir su base imponible en un 10% mediante la dotación de la reserva de nivelación, con el límite de 1 millón de euros. Esta reducción actúa como diferimiento de tributación durante 5 años.

Libertad de Amortización para Inmovilizado

Las inversiones en activos nuevos del inmovilizado afectos a la actividad (oficinas de ventas, maquinaria de obra, vehículos) pueden amortizarse libremente en las ERD, permitiendo anticipar la deducción fiscal al ejercicio de adquisición.

Bases Imponibles Negativas en Promotoras

Las promotoras que atraviesan fases de ralentización del mercado o que tienen proyectos en fase constructiva sin ventas pueden acumular bases imponibles negativas. Estas BINs pueden compensarse indefinidamente con los beneficios futuros, sin límite de importe para promotoras con cifra de negocios inferior a 20 millones de euros.

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