IRPF del Propietario de Piso Turístico: Capital Inmobiliario vs. Actividad Económica

La distinción entre rendimientos del capital inmobiliario y rendimientos de actividades económicas en el IRPF del propietario de un piso turístico no es solo una cuestión teórica: tiene consecuencias prácticas muy significativas en el tipo de gastos deducibles, en la obligación de darse de alta como autónomo y en el nivel de control de la AEAT. La DGT ha establecido criterios claros para esta distinción que deben conocerse.

Rendimientos del Capital Inmobiliario: La Regla General

Los ingresos del piso turístico son rendimientos del capital inmobiliario cuando el propietario simplemente alquila el inmueble sin prestar servicios adicionales. El rendimiento neto se calcula como ingresos totales menos gastos deducibles. En este caso:

• No existe la reducción del 60% aplicable al alquiler de vivienda habitual (las plataformas turísticas no constituyen arrendamiento de vivienda habitual).
• Los gastos deducibles son: intereses del préstamo hipotecario, IBI, comunidad de propietarios, seguros, suministros en proporción al uso arrendado, reparaciones y amortización del inmueble (3% del valor de construcción) y del mobiliario (10%).
• El rendimiento neto positivo tributa en la base general del IRPF al tipo marginal del propietario (hasta el 47%).

Rendimientos de Actividades Económicas: Cuándo Aplica

Los ingresos del piso turístico pasan a ser rendimientos de actividades económicas cuando el propietario presta servicios complementarios que van más allá del simple alquiler. La DGT ha identificado los servicios que implican esta calificación:

• Limpieza periódica del apartamento durante la estancia del inquilino (no solo entre estancias).
• Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia.
• Servicio de recepción y atención presencial continua al inquilino (similar a la recepción de un hotel).
• Servicio de desayuno o cualquier servicio de alimentación.

Si el propietario presta estos servicios por sí mismo o a través de una persona empleada a jornada completa, los ingresos son de actividad económica. La prestación de estos servicios a través de una empresa gestora externa (que sí tiene personal a su cargo) no convierte los ingresos del propietario en actividad económica.

Imputación Temporal: Ingresos Solo por los Días Alquilados

El propietario del piso turístico solo declara los ingresos de los días en que el apartamento ha estado efectivamente alquilado. Los días en que el apartamento estuvo vacío generan una «imputación de rentas inmobiliarias» del 1,1% o 2% del valor catastral (según la fecha de actualización del catastro) por los días de no arrendamiento.

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