Arrendar inmuebles a tu propia sociedad por una renta irrisoria: el TSJ de Andalucía confirma la imputación de rentas y advierte sobre la carga de la prueba
Ceder un inmueble en arrendamiento a una sociedad de la que se es socio, pactando un precio muy inferior al de mercado, es una práctica que puede tener consecuencias fiscales graves en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (sede de Granada) acaba de confirmar, en su Sentencia 237/2026, de 27 de enero de 2026 (Roj STSJ AND 620/2026, ECLI:ES:TSJAND:2026:620), que la Administración tributaria puede ignorar el contrato de arrendamiento e imputar directamente las rentas del artículo 85 de la Ley 35/2006 del IRPF cuando el precio pactado es notoriamente inferior al valor de mercado y el propietario no aporta ninguna prueba que acredite lo contrario. Además, el tribunal rechaza que sea necesario abrir un procedimiento específico de comprobación de operaciones vinculadas para determinar el valor de mercado cuando la infravaloración es tan evidente que constituye un hecho notorio.
En LRB Tax & Legal asesoramos y defendemos a propietarios de inmuebles frente a comprobaciones tributarias sobre imputación de rentas y operaciones vinculadas. Esta sentencia ilustra con precisión los riesgos que entraña estructurar arrendamientos entre partes vinculadas sin ajustarse a precios de mercado ni documentar adecuadamente la operación.
El supuesto de hecho: 16 inmuebles cedidos por 480 euros cada dos años
El caso resuelto por el TSJ de Andalucía es paradigmático por la magnitud de la infravaloración detectada. El contribuyente era copropietario, en un 25% junto con sus hermanos, de 16 bienes inmuebles urbanos. Para el ejercicio 2017, no declaró en su IRPF ninguna renta derivada de esos inmuebles. Al ser requerido por la Agencia Tributaria, argumentó que los bienes estaban cedidos en arrendamiento a la mercantil Ayn Kebir SL, en cuyo capital social poseía igualmente una participación del 25%. El contrato de arrendamiento fijaba una renta de 480 euros a abonar cada dos años, lo que equivale a 240 euros anuales por el conjunto de las 16 propiedades.
La AEAT giró una liquidación provisional de 1.571,25 euros, aumentando la base imponible general con el importe de las imputaciones de renta inmobiliaria no declaradas, calculadas conforme al artículo 85 LIRPF al 2% del valor catastral de los inmuebles. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEARA) desestimó la reclamación del contribuyente, considerando que no había acreditado que los inmuebles estuvieran realmente arrendados. El TSJ de Andalucía, en la sentencia que analizamos, confirma esa posición, aunque por una razón técnica algo diferente y más depurada.
El artículo 85 LIRPF: la imputación de rentas por bienes inmuebles no arrendados
El artículo 85 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que los bienes inmuebles urbanos que se encuentren a disposición de su titular —es decir, que no estén arrendados ni afectos a una actividad económica— generan una renta imputada que se calcula, con carácter general, aplicando el 2% al valor catastral del inmueble (o el 1,1% cuando el valor catastral haya sido revisado en los diez ejercicios anteriores). Esta renta imputada tributa en la base imponible general del IRPF, junto con los rendimientos del trabajo y demás rentas ordinarias, y se devenga en proporción al número de días que el inmueble permanece en esa situación durante el año.
La finalidad de esta norma es clara: evitar que el disfrute de un inmueble propio, o su cesión encubierta, quede completamente al margen de la imposición sobre la renta. Si el propietario arrienda el inmueble, declara el rendimiento de capital inmobiliario real; si no lo arrienda ni lo destina a actividad económica, tributa por la imputación calculada normativamente. La lógica del sistema no deja espacio a la tributación cero cuando se es titular de un bien inmueble urbano.
El artículo 41 LIRPF y las operaciones vinculadas: el argumento del contribuyente
La defensa del contribuyente pivotaba sobre una interpretación en apariencia razonable: si la Administración reconoce la existencia del contrato de arrendamiento —aunque considere que la renta pactada no es de mercado—, debería aplicar las normas de operaciones vinculadas del artículo 41 LIRPF en relación con el artículo 16 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, que obligan a valorar la operación a precio de mercado. Para hacer eso, sostenía el recurrente, la Administración debe iniciar un procedimiento específico de comprobación de operaciones vinculadas, instruido de forma contradictoria con el contribuyente, que le permita conocer y discutir cuál es ese precio de mercado y, en su caso, rebatirlo.
En otras palabras, la postura del contribuyente era que la Administración incurría en una contradicción lógica: o bien acepta el contrato y lo trata como arrendamiento (aplicando operaciones vinculadas), o bien lo rechaza por completo y lo trata como inmueble a disposición del titular (imputando rentas del artículo 85). Pero mezclar ambas opciones —rechazar la renta pactada por ser inferior al mercado y, a la vez, imputar la renta del artículo 85 como si no hubiera arrendamiento— sería, a su juicio, procedimentalmente incorrecto.
La respuesta del TSJ: la infravaloración notoria exonera de procedimiento específico
El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía rechaza el planteamiento del recurrente con un razonamiento sólido y de notable interés práctico. El tribunal no aprecia la contradicción que denuncia la demanda, porque, a su juicio, la liquidación de la AEAT estaba fundamentada, aunque fuera de manera implícita, en que el contrato de arrendamiento aportado no podía ser tenido en cuenta al ser su valor notoriamente inferior al de mercado. Y ese hecho —la infravaloración notoria— no requiere, por definición, la apertura de ningún procedimiento específico de valoración.
El fundamento jurídico de esta conclusión está en el artículo 281.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, norma supletoria en los procedimientos tributarios, que establece que los hechos notorios están exentos de prueba. El TSJ considera que resulta manifiestamente contrario a la lógica más elemental que el arrendamiento de 16 bienes inmuebles urbanos pudiera fijarse en 480 euros pagaderos cada dos años. Esa conclusión es tan evidente que no requiere la instrucción de un procedimiento específico para demostrarla, bastando con que la Administración la señale como motivo de la liquidación y se permita al contribuyente acreditar lo contrario, posibilidad de la que este no hizo uso ni en vía administrativa ni en vía judicial.
La carga de la prueba: la facilidad probatoria del arrendador
El sexto fundamento jurídico de la sentencia es especialmente relevante desde la perspectiva de la defensa en procedimientos tributarios, porque aborda directamente la distribución de la carga de la prueba. El TSJ subraya que el recurrente tenía a su favor una especial facilidad probatoria para acreditar que la renta pactada en el contrato respondía al valor de mercado: era él quien disponía de toda la información sobre los inmuebles, su ubicación, sus características, el uso efectivo al que los destinaba la sociedad arrendataria y cualquier circunstancia que pudiera justificar un precio por debajo del estándar de mercado. Sin embargo, no propuso ni practicó prueba alguna al respecto en ninguna fase del procedimiento —ni administrativa ni judicial—.
El principio de facilidad probatoria, reconocido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y aplicable en los procedimientos tributarios en virtud de los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria, desplaza la carga de la prueba hacia quien se encuentre en mejor posición para aportarla. En este caso, el propietario de los inmuebles estaba en una posición privilegiada para demostrar que el precio de 480 euros bienales era razonable; al no hacerlo, asumió las consecuencias de esa omisión probatoria.
La vinculación como elemento agravante: art. 41 LIRPF y art. 16 LIS
Más allá del debate sobre la carga de la prueba, el tribunal señala que la existencia de vinculación entre el arrendador y la sociedad arrendataria —el contribuyente poseía un 25% del capital de Ayn Kebir SL, umbral que determina la vinculación conforme al artículo 18 LIS— refuerza la corrección de la liquidación. El artículo 41 LIRPF, en su remisión a la normativa del IS sobre operaciones vinculadas, exige que dichas operaciones se valoren a precio de mercado, con independencia del precio pactado entre las partes. Este mandato legal es el que sustenta la posición de la Administración: el precio pactado de 480 euros bienales no puede ser de mercado, y al no haberse aportado ningún elemento que desvirtúe esa conclusión, la imputación de rentas del artículo 85 resulta plenamente ajustada a Derecho.
Este pronunciamiento tiene una relevancia práctica considerable para quienes estructuran sus carteras inmobiliarias arrendando bienes a sociedades participadas. La existencia formal de un contrato de arrendamiento no es suficiente para neutralizar la imputación de rentas del artículo 85 LIRPF si la renta pactada no responde a condiciones de mercado, y la carga de acreditar esa conformidad con el mercado recae sobre el propietario.
Implicaciones prácticas: qué debe hacer el propietario de inmuebles cedidos a su sociedad
La sentencia del TSJ de Andalucía ofrece una guía práctica muy clara sobre cómo debe estructurarse correctamente una operación de arrendamiento entre un socio persona física y su sociedad participada. En primer lugar, es imprescindible que el contrato de arrendamiento se celebre por un precio que refleje efectivamente el valor de mercado del inmueble, calculado según los criterios habituales de la zona, el tipo de bien y el uso previsto. En segundo lugar, conviene documentar ese valor de mercado en el momento de la firma, por ejemplo mediante tasaciones independientes, referencias a portales especializados en arrendamientos similares o informes de agencias inmobiliarias de la zona. En tercer lugar, el precio pactado debe revisarse periódicamente para adaptarlo a las variaciones del mercado, evitando que el transcurso del tiempo genere una brecha creciente entre la renta contractual y la de mercado.
No documentar adecuadamente la operación vinculada expone al contribuyente a regularizaciones como la analizada: la Administración puede ignorar el contrato y aplicar directamente la imputación de rentas del artículo 85 LIRPF sobre el valor catastral, generando una cuota adicional que, en carteras inmobiliarias significativas, puede alcanzar importes elevados, con los correspondientes intereses de demora y, en determinados supuestos, sanciones tributarias.
El alcance de la regularización y las costas
En el caso concreto, la cuantía del recurso era de 1.571,25 euros, correspondiente a la liquidación provisional de IRPF del ejercicio 2017 sobre 16 inmuebles de los que el contribuyente poseía un 25% de la titularidad. El tribunal desestima el recurso íntegramente y condena en costas al recurrente, si bien limita la condena en costas, por el concepto de honorarios de letrado, a un máximo de 300 euros, atendida la escasa cuantía del litigio. La propia sentencia advierte de que cabe interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo, aunque la cuantía del asunto hace poco probable que supere el umbral de interés casacional objetivo que exige la Sala Tercera para su admisión.
Si es titular de inmuebles cedidos en arrendamiento a una sociedad vinculada, ha recibido una propuesta de liquidación o un requerimiento de la AEAT relacionado con imputaciones de rentas inmobiliarias o con operaciones vinculadas, en LRB Tax & Legal podemos analizar su situación y defenderle tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa. Contáctenos en Contacto@LRB.es para una valoración inicial.
Conclusión
La Sentencia 237/2026 del TSJ de Andalucía confirma que la existencia de un contrato de arrendamiento entre partes vinculadas por un precio manifiestamente inferior al de mercado no impide a la Administración tributaria aplicar directamente la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 LIRPF, sin necesidad de tramitar un procedimiento específico de valoración de operaciones vinculadas cuando la infravaloración es tan evidente que constituye un hecho notorio. El propietario que no acredite que la renta pactada responde al valor de mercado asumirá la consecuencia de esa omisión probatoria, con independencia de que exista un contrato formal de arrendamiento. Documentar adecuadamente las operaciones inmobiliarias entre socios y sus sociedades, fijando rentas de mercado respaldadas por valoraciones independientes, es la única manera de evitar este tipo de regularizaciones.
En LRB Tax & Legal acumulamos una amplia experiencia en la defensa de contribuyentes frente a comprobaciones tributarias sobre rendimientos de capital inmobiliario, imputaciones de rentas y operaciones vinculadas, así como en la elaboración de informes periciales que acrediten el valor de mercado de las operaciones cuestionadas. Si necesita asesoramiento en este ámbito, escríbanos a Contacto@LRB.es y estudiaremos su caso.
