Introducción
La Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto una cuestión de notable interés práctico para los propietarios de viviendas destinadas al arrendamiento: la deducibilidad de los honorarios pagados a un bróker o intermediario hipotecario contratado para la obtención de la financiación necesaria para la adquisición de un inmueble posteriormente destinado al alquiler. En su consulta vinculante publicada entre el 1 y el 15 de julio de 2026, la DGT concluye que estos honorarios no tienen la consideración de gasto deducible en el rendimiento del capital inmobiliario declarado en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Esta consulta resulta especialmente relevante en el contexto actual, en el que el recurso a intermediarios financieros para la búsqueda y negociación de hipotecas se ha generalizado entre los propietarios que adquieren inmuebles con fines de inversión en alquiler.
Planteamiento de la consulta
El consultante, propietario de una vivienda destinada al arrendamiento, había contratado los servicios de un bróker hipotecario para la búsqueda, negociación y gestión de la financiación necesaria para la adquisición del inmueble, abonando por ello unos honorarios profesionales. La cuestión planteada a la DGT consistía en determinar si dichos honorarios podían deducirse como gasto en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario derivado del posterior arrendamiento de la vivienda.
Criterio de la Dirección General de Tributos
La DGT parte de la regulación contenida en el artículo 23 de la Ley del IRPF, que permite deducir de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con este. Sin embargo, el centro directivo distingue con claridad entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del arrendamiento y los gastos vinculados a la adquisición del inmueble, entre los que se encuentran los honorarios del bróker hipotecario.
Según el criterio de la DGT, estos honorarios constituyen un gasto asociado a la operación de financiación para la compra del inmueble, y no un gasto necesario para la obtención de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de su posterior arrendamiento. En consecuencia, dichos honorarios no pueden deducirse directamente como gasto del ejercicio en la declaración del rendimiento del capital inmobiliario, sino que, en su caso, deberán integrarse como mayor valor de adquisición del inmueble a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial que se genere en una futura transmisión.
La DGT diferencia expresamente este supuesto de otros gastos financieros sí deducibles, como los intereses del propio préstamo hipotecario contratado para la adquisición del inmueble arrendado, que sí tienen la consideración de gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, dentro de los límites y con los requisitos establecidos en la normativa del IRPF, al tratarse de una contraprestación por la financiación ajena directamente vinculada a la generación de los rendimientos del arrendamiento a lo largo del tiempo de vigencia del préstamo.
Implicaciones prácticas para arrendadores
1. Diferenciación entre gastos de adquisición y gastos de obtención de rendimientos. Los propietarios que destinen inmuebles al arrendamiento deben ser especialmente cuidadosos a la hora de clasificar los gastos asociados a la operación, distinguiendo entre aquellos vinculados a la adquisición del inmueble —no deducibles directamente, pero computables como mayor valor de adquisición— y los vinculados a la obtención de los rendimientos del arrendamiento, que sí resultan deducibles con carácter general.
2. Efecto diferido en el IRPF mediante el mayor valor de adquisición. Aunque los honorarios del bróker hipotecario no sean deducibles en el ejercicio del arrendamiento, su incorporación al valor de adquisición del inmueble permitirá reducir la ganancia patrimonial que se genere en el momento de una futura venta, por lo que no se trata de un gasto fiscalmente perdido, sino diferido en el tiempo.
3. Revisión de declaraciones ya presentadas. Los contribuyentes que hayan deducido estos honorarios como gasto del rendimiento del capital inmobiliario en declaraciones de ejercicios no prescritos deben valorar, con asesoramiento especializado, la conveniencia de regularizar voluntariamente su situación para evitar contingencias fiscales derivadas de una comprobación futura.
4. Correcta documentación de todos los gastos asociados a la operación. Es fundamental conservar toda la documentación relativa a los gastos de adquisición y financiación del inmueble, incluidos los honorarios de intermediación, notaría, registro e impuestos asociados a la compra, para su correcta consideración como mayor valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones.
Otros gastos frecuentemente confundidos
Esta consulta se suma a otros criterios previos de la DGT sobre la deducibilidad de gastos en el rendimiento del capital inmobiliario, como los relativos a comisiones de apertura del préstamo hipotecario, gastos de tasación o gastos de gestoría vinculados a la operación de compra, respecto de los cuales conviene igualmente analizar con detalle su naturaleza para determinar su correcto tratamiento fiscal.
Conclusión
La consulta de la DGT sobre los honorarios del bróker hipotecario aporta claridad sobre una cuestión que generaba dudas frecuentes entre los propietarios de viviendas en alquiler, confirmando que estos gastos no son deducibles del rendimiento del capital inmobiliario, sino que deben integrarse como mayor valor de adquisición del inmueble. Una correcta planificación fiscal de la operación de compra y posterior arrendamiento resulta esencial para optimizar la tributación.
En LRB Asesores asesoramos a propietarios e inversores inmobiliarios en la correcta declaración de los rendimientos del capital inmobiliario y en la optimización fiscal de sus inversiones en vivienda destinada al alquiler. Si tiene dudas sobre la deducibilidad de gastos asociados a sus inmuebles arrendados, contacte con nuestro equipo de asesores fiscales.