Holding para Propietarios con Varios Pisos Turísticos: Estructura y Ventajas
El inversor que ha acumulado varios pisos turísticos —en la misma ciudad o en distintos destinos turísticos— puede beneficiarse de una estructura societaria que optimice la tributación de sus ingresos y proteja el patrimonio inmobiliario acumulado. La holding de patrimonio inmobiliario turístico combina las ventajas de la tributación en el IS con la posibilidad de acumular recursos para nuevas inversiones y simplificar la transmisión intergeneracional del patrimonio.
¿Cuándo Tiene Sentido una Holding Inmobiliaria Turística?
La estructura societaria comienza a ser rentable fiscalmente cuando los ingresos netos de la cartera de pisos turísticos superan los 60.000–80.000 euros anuales. Por debajo de ese umbral, los costes de administración de la SL (asesoría contable y fiscal, depósito de cuentas, impuesto sobre sociedades, posible auditoría) pueden superar el ahorro fiscal. Por encima, el diferencial entre el tipo del IS (25%) y el tipo marginal del IRPF (hasta 47% para rentas elevadas) justifica ampliamente la estructura societaria.
Estructura: SL de Gestión de Alquileres Turísticos
La estructura habitual para el inversor en pisos turísticos comienza con una SL que agrupa la gestión de todos los alquileres. Esta SL puede ser propietaria directa de los inmuebles (con mayor coste notarial y fiscal en la transmisión de los pisos a la sociedad) o puede actuar como gestora de los pisos que siguen siendo propiedad del socio persona física (con mayor sencillez operativa pero sin los beneficios patrimoniales completos de la tenencia societaria).
Para el inversor con varios inmuebles cuyo valor total supera el millón de euros, la tenencia directa a través de la SL es generalmente más eficiente, ya que permite la exención de empresa familiar en el IP si la actividad cumple los requisitos de actividad económica (empleado o personal de gestión dedicado en exclusiva).
Requisito de Actividad Económica en la SL de Pisos Turísticos
La ley exige, para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica a efectos del IRPF y del IS, que se cuente con al menos una persona empleada a jornada completa dedicada en exclusiva a la gestión. Este requisito es difícil de cumplir para carteras pequeñas (menos de 5-6 pisos), por lo que muchos propietarios optan por externalizar completamente la gestión a una empresa gestora profesional, lo que puede cumplir el requisito de sustancia si la empresa gestora dedicada tiene los medios materiales y personales para ello.
Holding Cabecera: Estructura para Carteras Grandes
Para inversores con carteras de más de 10 pisos turísticos, la estructura óptima suele ser una holding cabecera que posee las participaciones de varias SL operativas (una por zona geográfica o por tipo de inmueble). La holding recibe dividendos de las operativas con exención del 95% (art. 21 LIS) y puede reinvertir esos recursos en nuevas adquisiciones sin tributación intermedia. La separación por SL operativas limita el riesgo: una contingencia en un inmueble concreto no afecta al resto de la cartera.
IVA en la SL de Pisos Turísticos
Si la SL presta servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica de habitaciones, recepción, servicio de desayuno), sus ingresos de alquiler turístico están sujetos al IVA al 10%. Si no presta esos servicios y el alquiler es un mero arrendamiento de inmueble, estaría exento de IVA. La distinción es relevante porque en la modalidad sujeta al IVA, la SL puede deducir el IVA de todas sus compras (reforma de los pisos, mobiliario, comisiones de plataformas), mientras que en la modalidad exenta no puede.
Estructure su Cartera con LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos a inversores en pisos turísticos en la estructuración óptima de su cartera, desde la elección de la forma jurídica hasta la planificación de la transmisión y la defensa ante inspecciones de la AEAT. Contacte con nosotros en Contacto@LRB.es o al +34 684 234 831.
