Gestoras de Pisos Turísticos: Fiscalidad de la Empresa de Gestión

Las empresas gestoras de pisos turísticos —que gestionan apartamentos de terceros en nombre del propietario, se encargan de la relación con los huéspedes, de las plataformas de reserva, de la limpieza y del mantenimiento, y distribuyen los ingresos entre el propietario y la gestora— son un modelo de negocio de creciente importancia en el sector del alojamiento turístico en España, especialmente en destinos como Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca y Sevilla.

IVA de la Gestora: ¿Comisionista o Principal?

La calificación fiscal de la gestora depende de cómo actúa en la cadena:

• Gestora como comisionista (en nombre del propietario): La gestora contrata con los huéspedes en nombre del propietario. Los ingresos brutos de las reservas son del propietario; la gestora cobra una comisión de gestión. La comisión de gestión es un servicio sujeto al IVA al 21%. Si la gestora presta servicios hoteleros (limpieza durante la estancia), esos servicios tributan al 10% de IVA.
• Gestora como principal (en nombre propio): La gestora alquila el piso al turista en su propio nombre, pagando al propietario una cantidad fija o variable. Los ingresos del turista son de la gestora (sujetos al IVA al 10% si presta servicios hoteleros); la relación gestora-propietario es un arrendamiento que puede estar exento o sujeto dependiendo de si existe actividad hotelera.

IS de la Empresa Gestora

La empresa gestora tributa en el IS al 25% por sus márgenes de gestión. Sus gastos deducibles incluyen: nóminas del personal de limpieza y atención al cliente, software de gestión de reservas (channel manager, PMS), comisiones de las plataformas de reserva (Airbnb, Booking) pagadas en nombre de los propietarios (si actúa como principal), suministros de los apartamentos que gestiona (si son a su cargo), y marketing propio.

Obligaciones Formales de la Gestora

La gestora de pisos turísticos tiene obligaciones formales específicas: modelo 179 de declaración informativa sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ha sido sustituido en parte por DAC7), modelo 347 con las plataformas y proveedores, y registro de los viajeros ante la Policía Nacional o la Guardia Civil según el destino.

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