Gastos Deducibles del Alquiler Turístico: Guía Fiscal Completa
La correcta identificación y documentación de los gastos deducibles es uno de los instrumentos más eficaces de optimización fiscal para el propietario de un piso turístico. Esta guía repasa sistemáticamente los gastos que pueden deducirse del rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF, con las particularidades que aplican cuando el inmueble solo se alquila durante parte del año.
Regla de Proporcionalidad: Solo Días Alquilados
Los gastos del inmueble solo son deducibles en la proporción de días en que el inmueble estuvo alquilado. Si el piso estuvo alquilado 120 días de 365, el porcentaje deducible de los gastos generales es el 32,87% (120/365). Los gastos directamente vinculados al alquiler (comisión de Airbnb, limpieza entre estancias, rotura de un objeto por un huésped) son 100% deducibles.
Principales Gastos Deducibles
Intereses del Préstamo Hipotecario
Los intereses pagados al banco por el préstamo con el que se financió la compra del piso son deducibles en la proporción de días alquilados. El capital amortizado no es deducible (no es un gasto, sino una inversión).
IBI, Comunidad y Gastos de Suministros
El IBI, la cuota de la comunidad de propietarios, el seguro del hogar y los suministros (electricidad, agua, internet) del período de alquiler son deducibles en la proporción de días alquilados.
Comisiones de las Plataformas
La comisión de Airbnb, Booking o cualquier otra plataforma de reservas es un gasto directamente relacionado con el alquiler, deducible al 100% sobre los ingresos obtenidos a través de esa plataforma.
Amortización del Inmueble
El 3% del valor de construcción del inmueble (valor catastral menos el suelo, o precio de adquisición menos el valor del suelo estimado) es deducible anualmente en la proporción de días alquilados.
Amortización del Mobiliario
El 10% anual del valor del mobiliario, electrodomésticos y equipamiento del piso turístico es deducible en la proporción de días alquilados.
Gastos de Reparación y Conservación
Las reparaciones (fontanería, electricidad, pintura) y los gastos de conservación del inmueble son deducibles en la proporción de días alquilados. Las mejoras (instalación de un nuevo cuarto de baño, reforma integral) no son gasto deducible; se activan como mayor valor del inmueble y se amortizan.
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