La fiscalidad de inmobiliarias combina tres frentes que Hacienda cruza con facilidad: el IVA y los impuestos directos de las comisiones y las ventas, la prevención del blanqueo de capitales y las obligaciones de facturación y registro. Una agencia de intermediación o una promotora que compra y vende inmuebles es sujeto de riesgo por naturaleza, porque maneja importes altos, anticipos, depósitos y, a veces, efectivo. En LRB Tax & Legal asesoramos a inmobiliarias y las defendemos en inspecciones fiscales.
Por qué el sector inmobiliario está en el punto de mira
Cada compraventa deja rastro: la escritura notarial, el Registro de la Propiedad, el Catastro y los índices de operaciones que el notario comunica a la Administración. A ese cruce de datos se suma el modelo 347 de operaciones con terceros y los controles sobre los medios de pago. Por eso la Agencia Tributaria detecta con rapidez una comisión no facturada, un anticipo no declarado o una venta cuyo precio no encaja con el valor de mercado.
Conviene distinguir dos modelos de negocio, porque tributan de forma distinta. La agencia de intermediación presta un servicio y cobra una comisión. La promotora o la empresa de compraventa transmite inmuebles propios y obtiene un margen. Mezclarlos, algo frecuente en grupos pequeños, es una de las primeras fuentes de errores.
IVA en las comisiones de intermediación
La comisión que una agencia cobra por mediar en la venta o el alquiler de un inmueble es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 % (Ley 37/1992 del IVA). El hecho de que la compraventa subyacente pueda estar exenta, por ejemplo una segunda transmisión sujeta a ITP, no contagia la exención a la comisión: son operaciones distintas y la del intermediario tributa de forma autónoma.
Los puntos que más se revisan son estos:
- Devengo: el IVA se devenga cuando se presta el servicio, pero los pagos anticipados, como una señal de la comisión, devengan por el importe percibido (art. 75 LIVA).
- Repercusión: la factura debe emitirse a quien contrata la mediación, sea comprador, vendedor o ambos, y reflejar la cuota por separado.
- Cliente extranjero: si el destinatario es un empresario no establecido en España, las reglas de localización del servicio (art. 69 LIVA) pueden excluir la sujeción en territorio español. Hay que documentar la condición del cliente.
- Comisiones compartidas: cuando intervienen varias agencias, cada una factura su parte; repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas de inspección.
Si además la inmobiliaria vende inmuebles propios, la delimitación entre IVA y ITP exige analizar si la entrega es primera o segunda transmisión y si cabe renunciar a la exención. Lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre el IVA en operaciones inmobiliarias.
Tributación de las comisiones: IS, IRPF y retenciones
Si la agencia es una sociedad, la comisión es un ingreso de explotación del Impuesto sobre Sociedades y se imputa en el ejercicio en que se devenga, con independencia de cuándo se cobre (art. 11 de la Ley 27/2014). Si el intermediario es una persona física, las comisiones son rendimientos de actividades económicas en el IRPF y obligan a presentar pagos fraccionados trimestrales. En ambos casos, el desfase entre la firma de la escritura y el cobro de la comisión es una fuente habitual de ingresos imputados en el ejercicio equivocado.
Las retenciones plantean dos preguntas distintas. La primera es si la agencia debe retener cuando paga comisiones a colaboradores o agentes externos: depende de que el perceptor ejerza una actividad profesional o empresarial y de la naturaleza de la relación, y debe resolverse caso por caso con la Ley 35/2006 del IRPF y su Reglamento. La segunda es si la inmobiliaria sufre retención en sus propias facturas. Si no se practica una retención obligatoria, la responsabilidad recae sobre el pagador, que responde de la cuota no ingresada además de intereses y sanciones. Y si quien cobra es un falso autónomo, el riesgo se traslada al ámbito laboral y de Seguridad Social.
Prevención de blanqueo de capitales: cuándo es sujeto obligado
La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles (art. 2.1). Para los arrendamientos, el precepto fija umbrales de renta, de modo que no toda intermediación en alquileres entra en el ámbito de la norma.
Ser sujeto obligado implica un paquete de deberes que la inspección y el SEPBLAC pueden exigir: identificar al cliente y al titular real, conocer el propósito de la operación, aplicar medidas reforzadas si el riesgo lo exige, analizar las operaciones inusuales, comunicar al SEPBLAC los indicios de blanqueo, conservar la documentación durante el plazo legal, aprobar procedimientos internos y formar al personal. Una agencia que nunca ha documentado estas políticas está expuesta a sanciones administrativas que pueden ser muy elevadas, con independencia de que exista o no un delito de fondo. El texto consolidado de la ley debe consultarse siempre antes de diseñar el manual interno.
Cobros en efectivo, depósitos y arras
La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, redujo el límite general de pagos en efectivo de 2.500 a 1.000 euros, y a 10.000 euros para las personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúen como empresarios o profesionales (texto oficial en el BOE). La limitación se aplica cuando alguna de las partes es empresario o profesional, de modo que una comisión o una señal abonadas en metálico por encima del límite constituyen una infracción. Responden tanto quien paga como quien cobra, y la sanción alcanza el 25 % de la cuantía pagada.
Las arras y los depósitos exigen distinguir su naturaleza:
| Concepto | Qué es | Punto de atención fiscal |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Permiten desistir perdiendo lo entregado (art. 1454 Código Civil) | Analizar si son anticipo del precio y si devengan IVA en el momento del cobro |
| Arras confirmatorias | Señal a cuenta del precio | Pago anticipado: el IVA se devenga por el importe percibido (art. 75 LIVA) |
| Depósito fiduciario | Fondos recibidos por cuenta de clientes | No son ingreso propio; deben estar separados de la tesorería de la agencia |
| Comisión cobrada en efectivo | Pago en metálico | Límite de 1.000 euros y riesgo de sanción |
El error más grave es mezclar los depósitos de clientes con la caja de la agencia: la Administración puede considerarlos ingresos no declarados y, además, supone un riesgo evidente de apropiación indebida. Los pagos deben canalizarse por cuenta bancaria y quedar identificados en la escritura.
Empresas que compran y venden inmuebles: existencias frente a inmovilizado
La clasificación contable de un inmueble condiciona su tratamiento fiscal. Si la sociedad lo adquiere para venderlo en el curso de su actividad, es existencia: no se amortiza, la venta es un ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si lo destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado material o inversión inmobiliaria: se amortiza, el deterioro del inmovilizado no es deducible conforme al art. 13.2 de la Ley 27/2014 y su venta genera un resultado con reglas propias.
Las consecuencias en el IVA son igual de relevantes. La primera entrega de edificaciones por quien las promueve tributa por IVA, al tipo reducido del 10 % si son viviendas, mientras que las segundas entregas suelen estar exentas con posibilidad de renunciar a la exención en determinados supuestos. Una compraventa habitual de inmuebles reclasificada por Hacienda como actividad empresarial puede arrastrar IVA no repercutido, un impuesto de sociedades más alto y recargos. Documentar la intención de reventa y la contabilización coherente desde el primer día es la mejor prevención.
Verifactu: calendario vigente
El Reglamento de los sistemas informáticos de facturación, aprobado por el Real Decreto 1007/2023, obliga a usar programas que garanticen la integridad y trazabilidad de las facturas. El Real Decreto-ley 15/2025 aplazó la obligatoria entrada en vigor hasta el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y hasta el 1 de julio de 2027 para el resto de obligados. Atención a la actualidad: el Ministerio de Hacienda ha publicado una comunicación fechada el 5 de octubre de 2026 sobre la previsión de ampliar de nuevo el plazo de adaptación, y hay informaciones que apuntan a 2028, pero a mediados de octubre de 2026 esa ampliación aún debe aprobarse y publicarse en el BOE. Mientras tanto, conviene tomar como referencia el calendario vigente y consultar la página oficial de la AEAT sobre Verifactu.
Para una inmobiliaria, el programa de facturación de comisiones y de ventas debe cumplir los requisitos técnicos antes de la fecha aplicable. Tener o comercializar software que permita alterar registros puede dar lugar a multas elevadas por ejercicio (art. 201 bis de la Ley General Tributaria), por lo que conviene exigir al proveedor la declaración responsable de conformidad.
Riesgos de inspección y cómo defenderse
Qué suele comprobar Hacienda
- Comisiones cobradas y no facturadas, detectadas por cruces con notarías y clientes.
- Diferencias entre el precio escriturado y el real, con pagos en efectivo o fuera de escritura.
- Deducción de IVA soportado en gastos no vinculados a la actividad.
- Depósitos y arras tratados como pasivo cuando eran ingresos, o al revés.
- Reclasificación de inmuebles de existencias a inmovilizado, o viceversa.
- Cumplimiento de las obligaciones de prevención de blanqueo y del límite de efectivo.
Plazos y estrategia de defensa
El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años (art. 66 LGT) y las actuaciones inspectoras tienen, con carácter general, una duración máxima de 18 meses, ampliable a 27 en los supuestos previstos por la ley (art. 150 LGT). Una defensa eficaz empieza en el primer requerimiento: ordenar la documentación de cada operación, reconstruir el flujo del dinero, cuantificar la regularización con criterio propio y valorar si conviene firmar el acta en conformidad o recurrirla. Después cabe reposición o reclamación económico-administrativa, y la vía judicial. Cuando la discusión gira en torno al valor de un inmueble, un informe pericial puede ser decisivo, y para ello contamos con ValiTax Informes Periciales.
Por qué contar con LRB Tax & Legal
LRB Tax & Legal es un despacho especializado en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y en la defensa ante inspecciones fiscales. Revisamos el tratamiento del IVA de las comisiones, la clasificación contable de los inmuebles, los procedimientos de prevención de blanqueo, los circuitos de cobro y la adaptación a Verifactu, y asistimos a la empresa en comprobaciones, actas y recursos. Complementamos esta guía con otra sobre la inspección tributaria en la venta de un inmueble.
Preguntas frecuentes
Sí. La comisión de intermediación es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa del inmueble esté exenta. Debe facturarse con la cuota repercutida por separado.
Sí, cuando ejerce profesionalmente la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles, y también los promotores inmobiliarios (art. 2.1 de la Ley 10/2010). Debe aplicar diligencia debida y comunicar operaciones sospechosas.
Solo hasta 1.000 euros cuando una de las partes es empresario o profesional (10.000 euros para ciertos no residentes). Superar el límite supone una infracción que sanciona a quien paga y a quien cobra.
Según el calendario vigente (RDL 15/2025), el 1 de enero de 2027 para contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto. Hacienda ha anunciado una posible ampliación aún pendiente de aprobación.
Si su inmobiliaria o promotora necesita asesoramiento fiscal o apoyo en una comprobación o inspección tributaria, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un informe pericial sobre el valor de un inmueble o de una sociedad, puede acudir a ValiTax Informes Periciales.