La exención para mayores de 65 años permite no tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual cuando el vendedor ha cumplido esa edad en el momento de la venta, sin necesidad de reinvertir el dinero. También alcanza a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Esta guía, actualizada a octubre de 2026, explica qué requisitos hay que cumplir, qué supuestos especiales admite la norma, cómo funciona la alternativa de reinvertir en una renta vitalicia y qué errores conviene evitar.
Claves del artículo
- La ganancia por la venta de la vivienda habitual no tributa si el vendedor tiene más de 65 años en la fecha de la venta, o si es dependiente severo o gran dependiente.
- La vivienda debe ser habitual en el momento de la venta o haberlo sido hasta cualquier día de los dos años anteriores, con tres años de residencia continuada y pleno dominio.
- No hay que reinvertir ni comprar otra vivienda: la exención es independiente de lo que se haga con el dinero.
- Existe una exención distinta para quien reinvierte en una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 euros por contribuyente.
- Solo cubre la vivienda habitual: otros inmuebles, como segundas residencias o locales, tributan con normalidad.
En qué consiste la exención para mayores de 65 años
La Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. A diferencia de la exención por reinversión, no hace falta comprar otra vivienda ni destinar el precio a ningún fin concreto. El vendedor puede ingresar el dinero, repartirlo entre sus hijos, invertirlo o utilizarlo para pagar una residencia, y la ganancia seguirá sin tributar.
La edad se mide en el momento de la transmisión, no a 31 de diciembre. Quien cumple 65 años el mismo día de la escritura o antes ya reúne el requisito, mientras que quien los cumple una semana después no lo reúne para esa venta. Conviene fijar bien la fecha de la escritura cuando la edad está próxima.
La exención se refiere únicamente a la ganancia. Si la venta produjera una pérdida, esta no se integra en la declaración, de modo que la exención no genera derecho a compensación alguna.
Requisitos de la vivienda: qué debe cumplirse para la exención
Que sea vivienda habitual y con tres años de residencia
La vivienda vendida debe tener el carácter de habitual. Para ello, el contribuyente tiene que haber residido en ella de forma efectiva y con carácter permanente durante un mínimo de tres años continuados, y ser titular del pleno dominio. Si la vivienda no es la residencia en el momento de la venta, puede bastar con que lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Esto protege a quien ya se ha trasladado a una residencia o a casa de un familiar y vende después.
Las circunstancias que obligan a abandonar la vivienda antes de los tres años, como un traslado laboral o un problema de salud, pueden justificar que se siga considerando habitual. Hacienda no se limita al padrón: examina consumos de suministros, uso real y otros indicios de residencia.
Supuestos especiales que la norma admite
- Venta parcial de la vivienda: la exención alcanza a la ganancia correspondiente a la parte vendida.
- Venta de la nuda propiedad reservándose el usufructo: puede aplicarse la exención si el vendedor cumple los requisitos de edad y residencia.
- Derecho de habitación: se acepta cuando el vendedor conserva ese derecho sobre la vivienda tras la venta.
- Anexos como garaje o trastero: se incluyen en el concepto de vivienda habitual si se venden en los dos años siguientes y están en el mismo edificio.
- Viviendas unidas interiormente: se tratan como una sola vivienda a estos efectos.
- Suelo sobre el que se ha demolido la vivienda: si se vende dentro de los dos años posteriores a la demolición, mantiene la exención.
- Vivienda situada en el extranjero y transmisión a una sociedad: también pueden acogerse, siempre que se cumplan los requisitos.
En situaciones de separación o divorcio hay matices: el cónyuge que abandonó la vivienda por esa causa puede mantener su derecho a la exención por el tiempo anterior a la ruptura. Cada caso exige comprobar fechas, titularidad y régimen económico del matrimonio.
Reinversión en una renta vitalicia: la segunda vía
Existe una exención distinta para quien, siendo mayor de 65 años, vende cualquier elemento patrimonial y destina el importe a constituir una renta vitalicia asegurada. En ese caso, la ganancia obtenida queda exenta hasta un máximo de 240.000 euros de importe reinvertido por contribuyente, y no por operación. Las condiciones principales son estas:
- La renta vitalicia debe constituirse dentro de los seis meses siguientes a la venta.
- La periodicidad de los pagos no puede ser superior a un año, y el primer cobro debe producirse en el plazo de un año desde la constitución.
- El importe anual de las rentas no puede disminuir más de un 5 % respecto del año anterior.
- El contribuyente debe comunicar a la aseguradora que el capital procede de una venta con aplicación de la exención.
- Si se incumplen las condiciones, hay que presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Esta vía es útil cuando se vende un inmueble que no es la vivienda habitual, o cuando la vivienda no cumple los tres años de residencia, y se quiere convertir el precio en un ingreso periódico. Los cobros de la renta vitalicia tributan después como rendimientos del capital mobiliario, con una tributación reducida según la edad al constituirla. Conviene planificarlo antes de vender.
Ejemplo numérico ilustrativo
Se trata de un ejemplo simplificado. Una persona de 71 años vende en 2026 su vivienda habitual, en la que ha residido desde 2005, por 240.000 euros. La compró por 120.000 euros y soportó 12.000 euros de gastos y tributos, y vende pagando 6.000 euros de gastos de venta.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (240.000 – 6.000) | 234.000 € |
| Valor de adquisición (120.000 + 12.000) | 132.000 € |
| Ganancia patrimonial | 102.000 € |
| Ganancia exenta por ser mayor de 65 años | 102.000 € |
| Ganancia que tributa | 0 € |
Sin la exención, esa ganancia tributaría en la base del ahorro con una cuota aproximada de 22.340 euros, calculada con la escala del 19 % al 30 %. Con la exención no hay cuota. Si en cambio el inmueble vendido fuese una segunda residencia, la exención por edad no se aplicaría, y solo cabría estudiar la renta vitalicia, con el límite de 240.000 euros.
Errores frecuentes y riesgos ante Hacienda
La exención parece sencilla, pero la Administración la comprueba con frecuencia, porque implica la ausencia total de tributación en una operación de importe elevado. Los fallos más habituales son estos:
- Dar por hecho que cualquier inmueble de una persona mayor está exento, cuando solo lo está la vivienda habitual.
- No acreditar la residencia efectiva durante tres años, o creer que basta con el empadronamiento.
- Vender más de dos años después de haber dejado de residir en la vivienda.
- Confundir la edad en la fecha de la venta con la edad a final de año.
- No declarar la operación, por entender que está exenta: la venta debe reflejarse en la declaración con la ganancia y su exención.
- En la renta vitalicia, olvidar el plazo de seis meses o el aviso a la aseguradora, lo que hace perder la exención.
Es recomendable conservar la escritura de compra, los justificantes de suministros, el certificado de empadronamiento histórico y cualquier prueba del uso real de la vivienda. Si llega un requerimiento, una defensa especializada en comprobaciones tributarias permite ordenar esa documentación y responder en plazo.
Relación con otras ayudas y con otros impuestos
La exención del IRPF no resuelve todos los costes de la venta. La plusvalía municipal sigue siendo exigible al vendedor, salvo que no exista incremento de valor del terreno. Además, la venta puede tener efectos en otras ayudas o prestaciones que dependen del patrimonio, por lo que conviene revisar su impacto antes de firmar. Si los herederos recibirán el dinero de la venta, también hay que prever el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Cuando el vendedor es mayor y vende su vivienda para donar parte del dinero a sus hijos, esa donación puede tributar en el impuesto autonómico correspondiente. Una planificación conjunta del IRPF y del resto de impuestos evita sorpresas.
Preguntas frecuentes
No. Si la vivienda es la habitual y el vendedor ha cumplido 65 años en el momento de la venta, la ganancia queda exenta sin necesidad de reinvertir ni de comprar otra vivienda.
La edad se valora en el momento de la transmisión. Si todavía no se han cumplido, no se aplica esta exención, aunque cabría valorar la reinversión en otra vivienda habitual si se cumplen sus requisitos.
No. La exención por edad solo alcanza a la vivienda habitual. Para otros bienes, una persona mayor de 65 años puede estudiar la exención por reinversión en una renta vitalicia asegurada.
Sí, siempre que la vivienda haya sido habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta y se cumplan los tres años de residencia continuada.
El límite es de 240.000 euros por contribuyente, no por operación. La renta debe constituirse dentro de los seis meses siguientes a la venta y comunicarse a la aseguradora.
¿Necesita asesoramiento?
Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.