Donación de participaciones de empresa familiar con alquiler turístico: el TEAC descarta exigir un empleado a jornada completa
Una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 29 de mayo de 2026 (RG 00-01179-2025-00) aclara una cuestión que afecta directamente a muchas estructuras de empresa familiar con inmuebles destinados al alquiler turístico: cuando se dona la participación en la sociedad propietaria de esos inmuebles, no es exigible que la entidad disponga de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para que el arrendamiento se considere actividad económica. El criterio, que reitera el fijado por el propio TEAC el 24 de julio de 2024 (RG 7623/2022), tiene especial relevancia para los grupos familiares que organizan la explotación turística de sus inmuebles a través de una sociedad operadora distinta de la propietaria. Si su empresa familiar está planificando una donación de participaciones con inmuebles en alquiler, consulte con nuestro equipo de asesores fiscales.
El caso: una donación de participaciones con inmuebles en alquiler turístico
El supuesto analizado por el TEAC parte de una escritura de donación otorgada en marzo de 2016, mediante la cual una madre transmitió a su hija la plena propiedad de sus participaciones en una sociedad española titular de varios inmuebles. La donataria aplicó en su autoliquidación la reducción del 95% en la base imponible prevista en los artículos 41 y siguientes de la Ley 19/2010, de 7 de junio, de regulación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de Cataluña, por donación de participaciones en entidades.
Años más tarde, la Agència Tributària de Catalunya (ATC) inició un procedimiento de comprobación limitada y, en 2020, dictó un acuerdo de liquidación eliminando la reducción, con una cuota a ingresar de 280.196,01 euros. La Administración consideró incumplidos los requisitos de las letras b) y d) del artículo 42.1 de la Ley 19/2010, centrando finalmente su discrepancia, en vía de recurso, exclusivamente en la letra b): que la entidad no tenga como actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.
El argumento de la Administración: la analogía con el IRPF
Según el registro mercantil, la sociedad cuyas participaciones se donaron tenía como actividad el alquiler de bienes inmobiliarios, en parte destinado a uso turístico. La ATC entendió que, para que ese arrendamiento tuviera la consideración de actividad económica, era necesario acreditar la existencia de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, tal y como exige el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, para considerar que el arrendamiento de inmuebles constituye actividad económica a efectos de ese impuesto.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña no compartió ese planteamiento y, en su resolución de 2024, estimó la reclamación de la contribuyente, reconociendo el derecho a la reducción. La ATC recurrió en alzada ante el TEAC, insistiendo en que el requisito del empleado a jornada completa también debía exigirse en sede de donaciones.
Donación frente a herencia: por qué la Ley catalana las trata de forma distinta
El TEAC desestima el recurso de la ATC y confirma la resolución del TEAR de Cataluña a partir de una distinción normativa que conviene tener muy presente. La Ley 19/2010 sí exige expresamente contar con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad empresarial, pero únicamente en el ámbito de las adquisiciones mortis causa de bienes y derechos afectos a una actividad económica (artículo 7.3 de la Ley), regulada en el Título I de la norma.
La reducción por donación de participaciones en entidades, en cambio, se regula en un título distinto (artículos 41 a 43, Título II) y remite, para valorar si la entidad gestiona un patrimonio mobiliario o inmobiliario, al artículo 12 de la Ley. Este precepto, a diferencia de otros artículos de la misma norma, no contiene ninguna remisión al requisito del empleado ni define qué se entiende por actividad económica. El desarrollo reglamentario del Decreto 414/2011 tampoco lo incorpora para el caso de las donaciones. En palabras del propio Tribunal, la Ley catalana «no exige, en ningún caso, que para que el arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de actividad económica se deba de disponer de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa», tal y como sí exige expresamente para las transmisiones mortis causa.
La prohibición de la analogía en los beneficios fiscales
El fundamento jurídico de mayor calado de la resolución es de carácter general y trasciende el caso concreto. El TEAC recuerda que el artículo 14 de la Ley General Tributaria prohíbe la aplicación analógica de las normas para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito de las exenciones y demás beneficios fiscales. Trasladar sin más el requisito del empleado previsto en el IRPF, o el previsto para las sucesiones en la propia Ley 19/2010, a un supuesto de donación en el que la norma autonómica guarda silencio, supondría precisamente esa analogía vetada por la LGT.
El Tribunal añade que, ante la falta de concreción normativa, debe acudirse a los criterios de interpretación del artículo 12 de la LGT y del artículo 3.1 del Código Civil, atendiendo al espíritu y finalidad de la norma. Y en materia de beneficios fiscales, recuerda el TEAC citando jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 26 de mayo de 2016), debe optarse por la interpretación más favorable a su concesión, no por la más restrictiva.
Por qué importa especialmente cuando la explotación turística la lleva otra sociedad
El criterio tiene una proyección práctica muy directa para los grupos familiares que separan la propiedad de los inmuebles de su explotación, una estructura habitual en el sector turístico: una sociedad patrimonial es titular de los apartamentos, viviendas o establecimientos destinados al alquiler vacacional, mientras que la gestión diaria —reservas, limpieza, atención a huéspedes, mantenimiento— corre a cargo de otra sociedad operadora, que es quien suele tener contratado al personal.
La Inspección había cuestionado precisamente esa circunstancia: que la sociedad cuyas participaciones se donaban no acreditara tener un trabajador propio a jornada completa para la actividad de arrendamiento. El TEAC zanja la cuestión señalando que la reducción procede con independencia de que la explotación de los inmuebles se lleve a cabo por una sociedad distinta en la que no se disponga de esa persona empleada. Al tratarse de la reiteración de un criterio ya fijado en julio de 2024, estamos ante doctrina consolidada del TEAC, vinculante para los órganos de la Administración tributaria, incluidas las agencias tributarias autonómicas.
¿Es extrapolable este criterio fuera de Cataluña?
La resolución se apoya en la literalidad de la Ley 19/2010 catalana, por lo que su aplicación directa queda circunscrita a ese territorio. Sin embargo, buena parte de las comunidades autónomas cuentan con normativa propia sobre reducciones por donación de empresa familiar que, igual que la catalana, distingue entre el régimen de las transmisiones mortis causa y el de las donaciones, y que en muchos casos tampoco incorpora de forma expresa el requisito del empleado a jornada completa para las donaciones de participaciones.
En esos supuestos, el razonamiento de fondo del TEAC —la prohibición de extender por analogía los requisitos de un beneficio fiscal y la regla de interpretación favorable a su disfrute— ofrece un argumento sólido para defender posiciones similares allí donde la normativa autonómica presente el mismo vacío. Conviene, en todo caso, analizar caso por caso el texto y la estructura de cada ley autonómica antes de dar por aplicable este criterio.
Implicaciones prácticas para la empresa familiar
Revisar liquidaciones impugnadas o procedimientos en curso
Las familias que hayan recibido una propuesta de liquidación o una comprobación limitada eliminando la reducción por donación de participaciones por falta de empleado en la actividad de arrendamiento —especialmente en inmuebles de uso turístico explotados por una sociedad distinta— cuentan ahora con un precedente reiterado del TEAC para fundamentar su defensa.
Diferenciar con precisión donación y sucesión en la planificación
El requisito del empleado a jornada completa sigue siendo plenamente exigible en las adquisiciones mortis causa de bienes afectos a actividad económica. La planificación del relevo generacional debe tener en cuenta que los requisitos aplicables a una donación en vida de participaciones no son necesariamente los mismos que regirían si la transmisión se produjera por herencia.
Documentar la gestión real de los inmuebles
Aunque el criterio elimina la exigencia formal del empleado para las donaciones, sigue siendo recomendable acreditar que existe una verdadera ordenación empresarial de la actividad de arrendamiento —fijación de precios, gestión de cobros, relación con proveedores, supervisión de mantenimiento— ya sea a través de medios propios o de la sociedad operadora, de cara a descartar cualquier cuestionamiento sobre el carácter económico de la actividad.
Vigilar el requisito de mantenimiento de cinco años
El disfrute definitivo de la reducción sigue condicionado al mantenimiento de la participación y al cumplimiento de los requisitos de la entidad y del donatario durante los cinco años siguientes a la donación. Un cambio relevante en la estructura societaria o en la actividad durante ese plazo puede poner en riesgo el beneficio fiscal ya aplicado.
Conclusión
El TEAC consolida con esta resolución un criterio favorable para las familias empresarias que donan participaciones de sociedades titulares de inmuebles en alquiler turístico explotados a través de otra sociedad: no es exigible un empleado con contrato laboral y a jornada completa para que esa actividad tenga la consideración de económica a efectos de la reducción del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, un requisito que la Ley 19/2010 reserva expresamente a las adquisiciones por herencia. Se trata de un criterio relevante tanto para defender liquidaciones ya practicadas como para planificar con mayor seguridad jurídica futuras donaciones de empresa familiar.
Si necesita analizar el impacto de este criterio en la estructura societaria de su empresa familiar o defender una liquidación que le haya denegado esta reducción, nuestro equipo de fiscal y mercantil puede ayudarle a planificar la operación con la máxima seguridad jurídica.
