El dictamen de peritos de la Administración solo es válido si cumple cinco requisitos: idoneidad del perito, coetaneidad, individualización, reconocimiento personal cuando proceda y motivación. Este artículo analiza los tres primeros, que determinan quién puede valorar, a qué fecha debe referirse la valoración y cuánto debe conocer el perito del bien concreto.
Dictamen de peritos de la Administración: qué exige la ley
Entre los medios de comprobación que la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre) enumera, el dictamen pericial es especialmente flexible. El perito puede elegir el método que considere adecuado a la naturaleza del bien. Esa libertad se compensa con requisitos de forma y de fondo que fijan tanto las normas como la jurisprudencia.
| Requisito | Qué comprueba | Se analiza en |
|---|---|---|
| Idoneidad | Que el perito tenga titulación adecuada al tipo de bien | Este artículo |
| Coetaneidad | Que la valoración se refiera al momento del hecho imponible | Este artículo |
| Individualización | Que el dictamen describa el bien concreto y sus criterios | Este artículo |
| Reconocimiento personal | Que se visite el bien cuando sea singular o falten datos | Artículo específico |
| Motivación | Que se expliquen los criterios y datos del valor | Artículo específico |
Los dos últimos requisitos merecen un análisis propio. Puedes leer cómo opera la visita al inmueble en nuestro artículo sobre el reconocimiento personal del bien y las exigencias de fundamentación en el dedicado a los defectos de motivación del dictamen.
Idoneidad del perito: titulación y tipo de bien
La idoneidad es el primer requisito del dictamen de peritos de la Administración. Significa que el técnico que valora tiene una titulación suficiente y adecuada al bien que valora. No sirve cualquier funcionario con conocimientos generales. La jurisprudencia ha ido concretando qué perfil corresponde a cada clase de bien.
| Tipo de bien | Titulación considerada adecuada |
|---|---|
| Inmuebles urbanos | Arquitectos, arquitectos técnicos y aparejadores |
| Inmuebles rústicos | Ingenieros agrónomos e ingenieros técnicos agrícolas; en fincas sin árboles, también ingenieros de montes, ingenieros técnicos forestales y peritos de montes |
| Acciones y participaciones sociales | Subinspectores de tributos, que tienen cualificación suficiente |
| Instalaciones industriales y maquinaria | Ingeniero industrial y titulaciones similares |
De esta tabla se extrae una consecuencia importante. Los subinspectores de tributos no están facultados para emitir dictamen sobre bienes inmuebles, ni rústicos ni urbanos. Si un expediente inmobiliario lo firma un perfil sin esa habilitación, existe un motivo sólido de impugnación.
Fincas rústicas con expectativas urbanísticas
Los casos mixtos son los más discutidos. Cuando una finca figura como rústica, pero el expediente indica que se trata de suelo urbanizable, valorarla como puramente rústica no refleja su valor real. En esos supuestos se ha considerado adecuado un arquitecto, y algunos tribunales superiores piden analizar las expectativas urbanísticas que elevan el valor.
El Tribunal Supremo, sin embargo, ha señalado en un caso de tasación pericial contradictoria que la finca rústica se valora según su naturaleza en la fecha de la transmisión. Sus características objetivas cuentan, pero no las expectativas urbanísticas. De ahí que un arquitecto no tenga título adecuado para esa valoración. La doctrina no es uniforme, y por eso conviene analizar la clasificación del suelo en cada expediente.
Empresas de tasación que colaboran con la Administración
También cuenta como perito de la Administración el técnico de una empresa privada si trabaja en virtud de un convenio de colaboración. Se exige que el tasador tenga título adecuado a la naturaleza del bien. Cuando existe ese convenio y las garantías que la Administración exige, el dictamen se incorpora al expediente y la Administración lo asume como propio.
Para valorar el riesgo de un dictamen firmado por un técnico dudoso, puedes apoyarte en un informe contradictorio. ValiTax elabora informes periciales tributarios que contrastan la titulación, el método y el contenido del dictamen administrativo.
Qué pasa si no consta la titulación del perito
La jurisprudencia es severa con los dictámenes en los que no puede saberse quién valora y con qué título. No puede calificarse como valoración un documento firmado por un técnico de titulación desconocida, con un espacio de motivación vacío salvo la fecha y la firma. La omisión de la titulación del valorador es un defecto formal suficiente para estimar el recurso, porque puede causar indefensión.
Hay una matización útil. Si la notificación no identifica al perito pero el dictamen original sí lo hace, y tiene título adecuado, la validez no se resiente. Por eso conviene pedir siempre copia completa del dictamen, no solo del resumen que acompaña a la liquidación.
Coetaneidad: valorar a la fecha del devengo
La valoración debe referirse al estado del bien y a sus circunstancias en el momento en que se produjo el hecho imponible. Es irrelevante cuándo emita el perito su informe. El propósito es evitar que el paso del tiempo, las obras posteriores o los cambios de mercado distorsionen el resultado.
Si el dictamen no se refiere al momento exacto del devengo, no puede entenderse debidamente motivado. Esa discordancia basta, por sí sola, para declarar su invalidez. Resulta frecuente en transmisiones antiguas donde la Administración comprueba años después.
Ejemplo ilustrativo de coetaneidad
Supón una compraventa formalizada en marzo de 2024 por 185.000 euros. En 2026 la Administración encarga un dictamen que, tras una visita, valora el inmueble en 210.000 euros por su estado actual y por precios recientes del barrio. La base imponible aumentaría en 25.000 euros. Con un tipo del 8 %, supuesto solo a efectos ilustrativos, la cuota extra sería de 2.000 euros.
Si el dictamen no explica cuál era el valor en marzo de 2024, la valoración no es coetánea. El contribuyente puede alegar que el informe describe un bien distinto del que se transmitió y que no refleja los precios de la fecha de devengo.
Individualización: describir el bien concreto
La motivación debe empezar por describir el soporte físico, es decir, el bien o derecho transmitido, con sus circunstancias físicas. Solo después puede exponer los criterios concretos de valoración. No basta con fijar una cifra por metro cuadrado ni con rellenar huecos de un texto estereotipado.
- Superficie del terreno y de la edificación, y número de plantas.
- Situación, calidad y edad de la construcción, con indicación de la antigüedad real.
- Estado de conservación y sistemas constructivos, sin menciones genéricas.
- Circunstancias urbanísticas y cualquier elemento con influencia presente o futura en el valor.
- Correcciones aplicadas, con expresión de su cuantía y razón.
Los tribunales han anulado, por ejemplo, la valoración de un inmueble diáfano por un incendio. Solo se habían aplicado parámetros generales y se calificó su conservación como normal. Eso indicaba que el técnico no vio el inmueble ni se informó de su estado.
Peculiaridades en Andalucía y Canarias
Algunas comunidades regulan cuándo la documentación empleada permite individualizar el bien. En Andalucía, para inmuebles urbanos, se entiende conseguida cuando la documentación permite describir las características físicas, económicas y jurídicas que se consideran para el valor catastral. Para los rústicos, cuando proviene de sistemas de información geográfica de entidades públicas y se dispone de los datos catastrales de los cultivos.
En Canarias la regla es similar. Basta con que la documentación permita describir las características físicas del bien relevantes para el valor. También sirve la procedente de sistemas de información geográfica públicos que permitan ubicar el inmueble.
Cómo revisar un dictamen en la práctica
- Solicita el dictamen completo, con el nombre y la titulación del perito.
- Comprueba que la titulación encaja con el tipo de bien y su clasificación.
- Verifica que la valoración se refiere a la fecha del devengo.
- Contrasta la descripción del inmueble con la realidad: superficie, plantas, antigüedad y estado.
- Detecta fórmulas genéricas que sirvan para cualquier bien y señálalas en tus alegaciones.
Revisar el dictamen de peritos de la Administración con este esquema es el primer paso de cualquier estrategia de defensa. Puedes apoyarte en nuestro servicio de defensa ante inspecciones tributarias para revisar el expediente y decidir si compensa alegar, recurrir o promover la tasación pericial contradictoria.
Para conocer cuánto tiempo tiene la Administración para comprobar, lee el análisis sobre el plazo de comprobación de valores. Y para entender cómo se proyecta el valor en otros impuestos, consulta el artículo sobre el valor comprobado y su vinculación. Si quieres una primera valoración de tu caso, escríbenos a Contacto@LRB.es o llama al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Debe hacerlo un técnico con titulación adecuada al bien: arquitectos o aparejadores para inmuebles urbanos, ingenieros agrónomos o técnicos agrícolas para rústicos, e ingenieros industriales para maquinaria. Los subinspectores de tributos pueden valorar acciones y participaciones, pero no bienes inmuebles.
Significa que la valoración debe referirse al estado y circunstancias del bien en la fecha del hecho imponible, con independencia de cuándo se emita el informe. Si el dictamen valora el inmueble a otra fecha, queda distorsionado y puede declararse inválido solo por ese motivo.
Es la obligación de describir el bien concreto y de explicar los criterios aplicados, en lugar de utilizar una cifra por metro cuadrado o un texto estereotipado. Debe constar superficie, ubicación, antigüedad, calidad y estado de conservación, con la corrección aplicada y su razón.
Generalmente no. La falta de expresión de la titulación es un defecto formal con entidad suficiente para estimar el recurso, porque puede generar indefensión. Si el perito no figura en la notificación, pero sí en el dictamen original y tiene título adecuado, la validez no se ve afectada.
Sí, si trabaja en virtud de un convenio de colaboración con la Administración y el tasador tiene título adecuado al bien. En ese caso el dictamen se incorpora al expediente y la Administración lo asume. Sin ese convenio o titulación, el informe puede impugnarse por falta de idoneidad.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.