Las comunidades de propietarios, aunque no sean empresas en sentido estricto, pueden estar sujetas a la obligación de presentar la declaración del Impuesto sobre Sociedades cuando realizan actividades económicas. Este artículo explica en detalle cuándo es necesario presentar esta declaración, qué ingresos y gastos se deben declarar, y cómo cumplir con esta obligación fiscal sin sobresaltos.
¿Qué es el Impuesto sobre Sociedades y por qué puede afectar a una comunidad?
El Impuesto sobre Sociedades es un tributo que grava la renta obtenida por las entidades jurídicas, entre las que la normativa incluye, en determinados supuestos, a las comunidades de propietarios que desarrollan actividades económicas. La comunidad de propietarios, como tal, no es una sociedad mercantil, pero cuando obtiene rentas derivadas de una actividad económica propia, puede quedar sujeta a este impuesto como contribuyente, de forma similar a otras entidades sin personalidad jurídica plena que sí tienen reconocida la condición de sujeto pasivo a efectos de este tributo.
¿Cuándo deben presentar la declaración las comunidades de propietarios?
Las comunidades están obligadas a presentar la declaración del Impuesto sobre Sociedades cuando obtienen ingresos derivados de actividades económicas, como el alquiler de locales comerciales o de espacios comunes a terceros ajenos a la propiedad; cuando realizan actividades empresariales o profesionales que generan renta, más allá de la simple gestión de gastos comunes; o cuando reciben subvenciones vinculadas específicamente a ese tipo de actividades económicas. Si la comunidad se limita a gestionar gastos comunes y cuotas ordinarias entre los propios copropietarios, sin desarrollar actividad económica frente a terceros, generalmente no está obligada a presentar esta declaración, ya que no genera renta sujeta al impuesto.
Qué ingresos deben incluirse en la declaración
Cuando la comunidad sí está obligada a declarar, los ingresos que deben incluirse en la base imponible del impuesto comprenden, entre otros, los alquileres de locales y espacios comunes cedidos a terceros, los ingresos por prestación de servicios a terceros ajenos a la comunidad, las subvenciones relacionadas específicamente con esa actividad económica, y cualquier otro ingreso derivado de actividades de naturaleza empresarial desarrolladas por la propia comunidad.
Qué gastos se pueden deducir
Frente a esos ingresos, la comunidad puede deducir los gastos necesarios para su obtención, siempre que estén debidamente justificados y vinculados a la actividad económica generadora de renta. Entre los gastos deducibles más habituales se encuentran los gastos de mantenimiento y reparación directamente vinculados a los elementos generadores de ingresos, los honorarios de administración y gestión relacionados con esa actividad, los suministros y servicios asociados, y las amortizaciones correspondientes a los elementos patrimoniales afectos a la actividad económica.
Resulta esencial distinguir entre los gastos vinculados a la actividad económica sujeta al impuesto y los gastos comunitarios ordinarios, que responden a la gestión general del edificio y no guardan relación directa con la generación de la renta sujeta a tributación, ya que solo los primeros resultan fiscalmente deducibles en esta declaración.
Cómo calcular la base imponible y la cuota a pagar
La base imponible del impuesto se calcula, en términos generales, por la diferencia entre los ingresos computables derivados de la actividad económica y los gastos fiscalmente deducibles vinculados a esa misma actividad, aplicando posteriormente el tipo impositivo correspondiente para obtener la cuota a ingresar. Conviene tener presente que solo la parte de la actividad que tiene la consideración de económica entra en este cálculo, quedando fuera del impuesto la gestión ordinaria de gastos comunes entre los copropietarios.
Presentación y plazos
La declaración del Impuesto sobre Sociedades se presenta con periodicidad anual, generalmente dentro de los veinticinco días naturales siguientes a los seis meses posteriores al cierre del ejercicio fiscal de la comunidad, que en la mayoría de los casos coincide con el año natural. Conviene planificar con antelación la preparación de la documentación necesaria, dado que el plazo de presentación es perentorio y su incumplimiento genera consecuencias automáticas.
Consecuencias del incumplimiento
No presentar esta declaración cuando resulta obligatoria puede acarrear recargos por presentación extemporánea si la regularización se realiza de forma voluntaria antes de cualquier actuación de la Administración, sanciones cuando el incumplimiento se detecta directamente por la Agencia Tributaria, e inspecciones específicas centradas en determinar si la comunidad ha desarrollado actividades económicas no declaradas a lo largo de los ejercicios no prescritos.
Casos prácticos habituales
Una comunidad que alquila la azotea del edificio a una operadora de telecomunicaciones para instalar antenas debe declarar ese ingreso en el Impuesto sobre Sociedades, deduciendo los gastos directamente vinculados a esa cesión, como pueda ser el mantenimiento específico de la instalación. Una comunidad que únicamente gestiona las cuotas ordinarias de limpieza, ascensor y mantenimiento del edificio, sin ningún ingreso adicional procedente de terceros, no tiene, con carácter general, obligación de presentar esta declaración, al no generar renta sujeta al impuesto.
Recomendaciones para comunidades de propietarios
Conviene mantener una contabilidad clara y diferenciada entre los gastos comunitarios ordinarios y los ingresos y gastos vinculados a cualquier actividad económica desarrollada por la comunidad, asesorarse con profesionales especializados en fiscalidad de comunidades de propietarios, dada la particularidad de este régimen frente al de otras entidades, y revisar periódicamente las actividades desarrolladas por la comunidad para determinar si ha surgido una nueva obligación de declarar que antes no existía, especialmente cuando se formalizan nuevos contratos de cesión de espacios comunes.
Preguntas frecuentes
¿Debe presentar el Impuesto sobre Sociedades una comunidad que recibe una subvención para el ascensor?
Con carácter general, una subvención vinculada a la mejora de elementos comunes del propio edificio, sin que exista una actividad económica subyacente de la comunidad frente a terceros, no suele generar por sí sola la obligación de presentar el Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio del tratamiento que esa subvención pueda tener en el IRPF individual de cada comunero.
¿Qué pasa si la comunidad alquila un local solo una parte del año?
La obligación de declarar surge en el ejercicio en que se obtiene la renta, con independencia de que el alquiler se haya mantenido durante todo el año o solo durante una parte de él, debiendo declararse en ese caso únicamente los ingresos y gastos correspondientes al periodo efectivo de actividad.
Conclusión
La declaración del Impuesto sobre Sociedades es una obligación relevante para las comunidades de propietarios que desarrollan actividades económicas, especialmente en forma de alquiler de espacios comunes a terceros. Cumplir correctamente con esta obligación evita sanciones y contribuye a una gestión fiscal transparente de la comunidad. En LRB Tax & Legal ayudamos a comunidades de propietarios y administradores de fincas a determinar si existe esta obligación y a preparar correctamente la declaración cuando proceda.
