Consulta DGT V1844-24: Materialización de la RIB en inmuebles — suelo versus vuelo

Introducción: la RIB y la cuestión de los inmuebles

El Régimen Fiscal Especial de las Illes Balears (RFEIB), introducido por la Disposición Adicional Septuagésima de la Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023, y desarrollado reglamentariamente por el Real Decreto 710/2024, de 23 de julio (RRFIB), constituye uno de los instrumentos tributarios más relevantes para las empresas establecidas en el archipiélago balear. Su figura estrella es la Reserva para Inversiones en las Illes Balears (RIB), que permite reducir la base imponible del Impuesto sobre Sociedades —o aplicar una deducción en el IRPF— por las cantidades destinadas a reserva, siempre que se materialicen posteriormente en inversiones aptas.

Desde su entrada en vigor, uno de los aspectos que ha generado mayor incertidumbre interpretativa ha sido la admisibilidad de los inmuebles como activo apto para materializar la RIB. La norma legal hacía referencia al «suelo, edificado o no», de forma que una lectura literal podía llevar a concluir que la totalidad del valor del inmueble —suelo y construcción— debía afectarse a determinadas actividades específicas (industriales, agrarias, pesqueras o turísticas con rehabilitación) para poder materializar la reserva. Esta ambigüedad generó dudas prácticas significativas para empresas del sector servicios, comercio o cualquier otra actividad no incluida expresamente en las divisiones 1 a 4 de las tarifas del IAE.

La consulta vinculante V1844-24, publicada por la Dirección General de Tributos (DGT), vino a resolver esta cuestión con un criterio interpretativo favorable para los contribuyentes, al distinguir con claridad el tratamiento fiscal del suelo y del vuelo (la construcción) en la materialización de la RIB.

Supuesto de hecho planteado en la consulta

El supuesto que da origen a la consulta V1844-24 es el de una sociedad con domicilio fiscal en las Illes Balears que, en el contexto de la planificación de su RIB, se planteaba adquirir un inmueble —un local o edificación— para afectarlo a su actividad económica. La actividad de la consultante no se encontraba encuadrada entre las divisiones 1 a 4 de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), que son las que corresponden a actividades industriales, mineras, de construcción y actividades agropecuarias.

La pregunta central era: ¿puede la adquisición de ese inmueble —en su totalidad o en alguna parte— considerarse inversión apta para la materialización de la RIB? Y, en caso afirmativo, ¿qué parte del precio de adquisición puede tomarse como base de la materialización?

Marco normativo: la DA 70ª de la Ley 31/2022 y el RRFIB

Para comprender la relevancia de la consulta V1844-24, conviene repasar brevemente el marco normativo aplicable. La Disposición Adicional 70ª de la LPGE 2023 regula la RIB y establece, en su apartado Cuatro, los distintos tipos de inversiones aptas. En lo que se refiere a bienes inmuebles, la norma distingue entre:

• Bienes de inversión en general (letras A y B): inmovilizado material o intangible, y determinadas obras de mejora y ampliación. En este bloque, el bien debe estar situado en las Illes Balears, utilizado en la actividad, afecto a ella y mantenido durante al menos cinco años.
• El suelo: la norma exige que, cuando la inversión recaiga sobre suelo edificado o no, este se afecte a actividades industriales (divisiones 1 a 4 del IAE), agrícolas, ganaderas o pesqueras, o a actividades turísticas con fin de rehabilitación de establecimiento turístico conforme a la Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears.

El Real Decreto 710/2024 (RRFIB), en sus artículos 4, 5, 6 y 7, desarrolla estas previsiones, pero no despejó expresamente la duda sobre si la restricción referida al suelo se extendía también al vuelo o edificación.

Criterio de la DGT: el vuelo es apto con independencia de la actividad

La DGT, en su respuesta a la consulta V1844-24, adopta un criterio interpretativo que distingue nítidamente entre suelo y vuelo:

• El suelo solo puede materializarse en la RIB cuando la actividad desarrollada corresponda a las categorías expresamente previstas en la norma (actividades industriales de las divisiones 1 a 4 del IAE, agrícolas, ganaderas, pesqueras o turísticas con rehabilitación). Para actividades comerciales, de servicios o cualquier otra no incluida en ese listado, el valor del suelo no puede computarse como materialización de la RIB.
• El vuelo o edificación, en cambio, puede considerarse inversión apta para la RIB con independencia de la actividad desarrollada por el contribuyente, siempre que se cumplan los requisitos generales: que el bien esté situado en el archipiélago balear, que esté afecto y sea necesario para la actividad económica, que se mantenga en la empresa durante al menos cinco años y que haya entrado en funcionamiento.

Este criterio favorable supone que una empresa del sector servicios, hostelería, comercio mayorista o cualquier otra actividad no industrial puede materializar la RIB adquiriendo la parte de construcción de un inmueble —local comercial, oficina, almacén, nave de servicios—, quedando excluido de la base de materialización únicamente el valor del suelo.

Implicaciones prácticas: cómo aplicar la distinción suelo/vuelo

La distinción entre suelo y vuelo plantea una cuestión práctica inmediata: ¿cómo se determina el valor de cada componente? A estos efectos, la norma fiscal remite a los criterios contables, de modo que la desagregación entre suelo y construcción a efectos del Plan General de Contabilidad (PGC) sirve también como referencia fiscal. En la práctica, los contribuyentes pueden apoyarse en:

• La escritura pública de compraventa, si en ella se desglosa el valor del suelo y de la edificación.
• La valoración catastral proporcional, tomando el porcentaje de construcción sobre el valor catastral total y aplicándolo al precio de adquisición.
• Un informe de tasación elaborado por técnico competente, que valore separadamente ambos componentes.

La DGT no establece en la consulta V1844-24 un método de distribución específico, por lo que los contribuyentes deben seleccionar un criterio razonable y documentarlo adecuadamente para poder acreditar el importe materializado ante una eventual comprobación por parte de la AEAT.

Requisitos adicionales que debe cumplir la inversión inmobiliaria

Además de la distinción suelo/vuelo, la consulta V1844-24 —en coherencia con el RRFIB— reitera los requisitos generales que debe cumplir cualquier inversión inmobiliaria para materializar la RIB:

1. Situación en las Illes Balears: el inmueble debe estar ubicado en el territorio de la Comunidad Autónoma.
2. Afectación a la actividad económica: el bien debe ser necesario para el desarrollo de la actividad empresarial del contribuyente.
3. Entrada en funcionamiento: la materialización se produce cuando el bien está disponible para su uso, no en el momento del pago.
4. Mantenimiento durante cinco años: el inmueble debe permanecer en el patrimonio afecto a la actividad durante al menos cinco años desde la materialización, salvo pérdida justificada.
5. No haber formado parte íntegra de una RIB anterior de otro contribuyente: los bienes usados son admisibles, salvo que hayan sido íntegramente materializados por un contribuyente anterior.
6. Límite del valor de mercado: el importe materializable no puede superar el valor de mercado del bien, y se excluyen intereses e impuestos indirectos.

Referencia cruzada con la consulta V2003-24

La consulta V1844-24 es citada expresamente por la DGT en resoluciones posteriores —entre ellas la V2003-24 y la V1588-25— como precedente interpretativo en materia de materialización de la RIB mediante inmuebles. La V2003-24 complementa la V1844-24 al confirmar el mismo criterio para las obras de construcción activadas contablemente como mayor valor del vuelo: tampoco requieren que la actividad esté encuadrada en las divisiones 1 a 4 del IAE para ser aptas. Estas dos consultas forman conjuntamente la doctrina administrativa de referencia sobre la cuestión inmobiliaria en la RIB.

Relevancia de la consulta para la planificación fiscal en Baleares

La consulta V1844-24 tiene un impacto práctico de primer orden para las empresas baleares. Antes de este pronunciamiento, existía incertidumbre sobre si una empresa de servicios —por ejemplo, un hotel, un despacho profesional, una empresa tecnológica o un comercio— podía materializar la RIB comprando o reformando sus instalaciones. El criterio de la DGT despeja esta duda y abre una vía de planificación fiscal de gran potencial para el tejido empresarial de las islas.

En particular, las empresas que operan en el sector turístico —que por su naturaleza no está encuadrado en las divisiones 1 a 4 del IAE salvo en supuestos específicos de rehabilitación— pueden ahora planificar la materialización de su RIB mediante adquisición de inmuebles (en la parte de construcción), ampliaciones o reformas, con plena cobertura de la doctrina administrativa.

Asimismo, el criterio es relevante para los grupos empresariales que tengan sociedades holding o matrices en Baleares con participaciones en empresas inmobiliarias, ya que —como se analiza en la consulta V1771-25— la materialización a través de participadas también puede ser admisible en determinadas circunstancias.

Conclusión y recomendaciones para contribuyentes

La consulta vinculante V1844-24 de la DGT consolida un criterio claro y favorable: la parte del vuelo de cualquier inmueble adquirido en las Illes Balears puede materializarse en la RIB con independencia de la actividad desarrollada, quedando excluido únicamente el valor del suelo salvo que la actividad sea industrial, agraria, ganadera, pesquera o turística con rehabilitación.

Para aprovechar al máximo este criterio, recomendamos a los contribuyentes:

• Documentar con rigor la segregación entre valor del suelo y del vuelo en cada adquisición inmobiliaria.
• Asegurarse de que el inmueble queda correctamente contabilizado como inmovilizado material en el PGC.
• Verificar el cumplimiento de los requisitos de afectación, funcionamiento y mantenimiento antes de aplicar la reducción en el Impuesto sobre Sociedades.
• Consultar con un asesor fiscal especializado en el RFEIB para validar la planificación específica.

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