Amortización mínima en la venta de un inmueble arrendado: el Tribunal Supremo fija doctrina (STS 5416/2025)

El Tribunal Supremo ha resuelto, en sentencia de 20 de noviembre de 2025 (recurso de casación 7361/2023), una cuestión que afecta a un número muy elevado de contribuyentes del IRPF: cómo debe calcularse la amortización que minora el valor de adquisición de un inmueble arrendado cuando, años después, ese inmueble se transmite y procede determinar la ganancia o pérdida patrimonial. La sentencia aclara un punto que generaba inseguridad jurídica en la práctica diaria de las oficinas de gestión: la diferencia entre la llamada «amortización mínima» del artículo 35.1 LIRPF y el límite del 3% que opera como amortización máxima deducible en los rendimientos del capital inmobiliario.

El supuesto de hecho

La contribuyente había tenido arrendado un inmueble que no estaba afecto a ninguna actividad económica o profesional; los rendimientos obtenidos se calificaron, por tanto, como rendimientos del capital inmobiliario. Durante el periodo de arrendamiento, a efectos de calcular la amortización mínima que debía descontar del valor de adquisición en una eventual venta futura, aplicó la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998, que aprueba la tabla de amortización simplificada para sujetos pasivos del IRPF que ejercen actividades empresariales o profesionales en estimación directa simplificada. Con arreglo a esa tabla, y al periodo máximo de amortización de 68 años aplicable al grupo «edificios y otras construcciones», calculó una amortización total inferior a la que resultaría de aplicar mecánicamente el 3% anual sobre el coste de adquisición o el valor catastral.

Cuando en 2018 transmitió el inmueble, la Administración tributaria de Avilés rechazó este cálculo. A su juicio, al no haber ejercido la contribuyente actividades económicas, el único criterio admisible para calcular la amortización a restar del valor de adquisición era el 3% previsto como importe máximo deducible en el artículo 23.1.b) LIRPF para los rendimientos del capital inmobiliario, con independencia de que se hubiera aplicado o no como gasto. La liquidación resultante generó una ganancia patrimonial de 110.858,28 euros, frente a la pérdida que la contribuyente había declarado inicialmente.

Dos conceptos de amortización que no deben confundirse

El Tribunal Supremo dedica buena parte de la sentencia a separar con claridad dos instituciones que la práctica administrativa tendía a fundir en una sola. Por un lado, el artículo 23.1.b) LIRPF, en relación con el artículo 14 del Reglamento del IRPF, regula la amortización como gasto deducible en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario: opera como una cantidad máxima, presumida como depreciación efectiva, que no exige ninguna actividad probatoria adicional al contribuyente más allá de acreditar el arrendamiento, y que se fija en el 3% sobre el mayor de dos valores (coste de adquisición satisfecho o valor catastral sin suelo).

Por otro lado, el artículo 35.1 LIRPF, desarrollado por el artículo 40 del Reglamento, introduce la denominada amortización mínima como elemento corrector del valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en una transmisión. Esta amortización mínima debe computarse en todo caso, se haya aplicado o no como gasto deducible durante el periodo de arrendamiento, pero la norma reglamentaria se limita a remitir a «la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso», sin precisar cómo se determina ese periodo o porcentaje cuando, como ocurre con los rendimientos del capital inmobiliario, no existe una tabla de amortización propia en la normativa del IRPF.

El criterio de la Sala: el 3% no es la única referencia posible

El Tribunal Supremo concluye que ambos conceptos no son intercambiables. El límite del 3% es, en sede de rendimientos del capital inmobiliario, una cantidad máxima deducible como gasto; no constituye, sin embargo, la única forma posible de cuantificar la amortización mínima que ha de restarse del valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial. Ante la falta de una previsión específica en la LIRPF o su Reglamento sobre cómo calcular esa amortización mínima, la Sala entiende que resulta legítimo acudir a otros instrumentos normativos en los que sí se establecen criterios de cuantificación de amortizaciones, como la propia Orden de 27 de marzo de 1998 —pese a estar prevista, en su redacción literal, para sujetos que ejercen actividades económicas— o el artículo 12 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

El razonamiento de fondo descansa en que la exigencia de contar con un local y una persona empleada a jornada completa que el artículo 27.2 LIRPF impone para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica es un requisito esencialmente formal, que no altera la realidad económica de la depreciación que sufre el inmueble por el paso del tiempo y su uso. Negar a quien no ejerce formalmente una actividad económica la posibilidad de aplicar, a efectos de la amortización mínima, un criterio distinto del 3% supondría, según la Sala, una restricción sin respaldo normativo expreso.

La doctrina fijada

El Tribunal Supremo fija como doctrina que, en un supuesto en el que el sujeto pasivo no ha llevado a cabo actividades económicas empresariales o profesionales pero obtuvo rendimientos del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble, y calculó la amortización conforme a la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998, cuando posteriormente proceda a la transmisión del inmueble no tendrá que aplicar necesariamente la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sino que podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición, otra amortización inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 LIRPF.

Consecuencias sobre la liquidación y la sanción asociada

Aplicada esta doctrina al caso concreto, el Tribunal estima el recurso de casación, casa la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias y anula tanto la resolución del TEAR de Asturias como la liquidación provisional de la que traía causa. En cuanto a la sanción tributaria asociada —cuya reclamación había sido inadmitida por extemporánea y no llegó a discutirse en cuanto al fondo ante el Alto Tribunal—, la Sala recuerda que su eficacia queda anudada al destino de la liquidación: al anularse la deuda tributaria regularizada, la Administración deberá abstenerse de ejecutar y exigir el pago de la sanción. La sentencia añade, además, una reflexión de interés sobre el artículo 179.2.d) LGT, recordando que la razonabilidad de una interpretación normativa que excluye la culpabilidad no depende de que el contribuyente acabe obteniendo la razón en sede judicial, sino de que el debate haya girado, como en este caso, en torno a la interpretación de una norma genuinamente controvertida.

Implicaciones prácticas

Esta sentencia tiene un impacto directo en la planificación fiscal de propietarios de inmuebles arrendados que no ejercen actividad económica, especialmente en aquellos casos en los que el periodo de arrendamiento ha sido prolongado y la amortización mínima calculada conforme al límite del 3% anual puede llegar a erosionar de forma muy significativa el valor de adquisición, generando ganancias patrimoniales superiores a las que resultarían de aplicar criterios alternativos de amortización igualmente respaldados en el ordenamiento tributario.

De cara a futuras transmisiones, conviene revisar con detalle el histórico de amortizaciones aplicadas durante el periodo de arrendamiento, documentar adecuadamente el criterio utilizado y su fundamento normativo, y valorar si existen razones para sostener una amortización mínima inferior al 3% en aquellos supuestos en los que el contribuyente no haya ejercido actividad económica respecto del inmueble. La correcta calificación de este extremo puede suponer diferencias muy relevantes en la cuota tributaria resultante de la transmisión.

En LRB Tax & Legal asesoramos a particulares y patrimonios familiares en la planificación fiscal de la venta de inmuebles arrendados, así como en la defensa frente a liquidaciones de la AEAT relativas al cálculo de ganancias y pérdidas patrimoniales. Si tiene previsto transmitir un inmueble que ha estado arrendado y desea valorar el impacto fiscal de esta doctrina en su caso concreto, puede contactarnos en Contacto@LRB.es.

Conclusión

El Tribunal Supremo despeja una duda interpretativa que venía generando litigiosidad: el límite del 3% previsto para la amortización deducible en los rendimientos del capital inmobiliario no constituye el único criterio válido para calcular la amortización mínima que ha de restarse del valor de adquisición en el cálculo de la ganancia patrimonial, y la falta de ejercicio de actividad económica por parte del contribuyente no impide acudir a otros instrumentos normativos, como la Orden de 27 de marzo de 1998, para fundamentar un cálculo distinto y más favorable.

Si necesita asesoramiento sobre la fiscalidad de la transmisión de inmuebles arrendados, el cálculo de amortizaciones a efectos del IRPF o la defensa frente a comprobaciones de la Agencia Tributaria en esta materia, el equipo de LRB Tax & Legal está a su disposición en Contacto@LRB.es.

Fuente: Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, Sentencia núm. 1502/2025, de 20 de noviembre de 2025, recurso de casación 7361/2023 (ROJ: STS 5416/2025, ECLI:ES:TS:2025:5416).