Se mudan a la vivienda recién comprada y, semanas o meses después, aparecen humedades que no se veían durante las visitas, una grieta estructural oculta tras una capa de pintura reciente, o una instalación eléctrica que no cumple la normativa vigente. Es entonces cuando surge la pregunta que nos plantean con frecuencia nuestros clientes: ¿puedo reclamar algo al vendedor, o al comprar «como está» he asumido todo el riesgo? La respuesta depende de si el defecto encaja en la figura jurídica de los vicios ocultos, y de si se actúa dentro del plazo legal para reclamar.
Qué es un vicio oculto según el Código Civil
El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos de la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio. Para que un defecto tenga la consideración de vicio oculto reclamable deben concurrir varios requisitos:
- Que el defecto sea grave, es decir, que afecte de forma relevante al uso normal de la vivienda o disminuya sensiblemente su valor.
- Que sea oculto, esto es, que no fuera perceptible mediante una inspección ordinaria y diligente en el momento de la compra.
- Que existiera ya en el momento de la venta, aunque se manifestara después.
- Que el comprador desconociera su existencia al adquirir el inmueble.
Los defectos visibles o fácilmente detectables mediante una inspección normal no se consideran vicios ocultos: el artículo 1484 excluye expresamente los defectos manifiestos y los que estuvieran a la vista, así como aquellos que el comprador, por su profesión u oficio, debiera haber conocido fácilmente.
Diferencia entre vivienda de obra nueva y vivienda de segunda mano
El régimen de responsabilidad varía sensiblemente según el tipo de compra. En la vivienda de obra nueva, además de la acción por vicios ocultos del Código Civil, entra en juego el régimen especial de garantías de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que establece plazos de responsabilidad del promotor y del constructor de uno, tres y diez años según la naturaleza del defecto (acabados, habitabilidad o elementos estructurales), lo que ofrece al comprador de vivienda nueva una protección más amplia y con plazos más largos que la compraventa civil ordinaria.
En la vivienda de segunda mano entre particulares, en cambio, el régimen aplicable es fundamentalmente el de los artículos 1484 a 1499 del Código Civil, con un plazo de reclamación considerablemente más breve, lo que hace que la rapidez de actuación sea determinante.
El plazo para reclamar: la trampa en la que caen muchos compradores
El artículo 1490 del Código Civil establece que la acción por vicios ocultos se extingue a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. Este plazo es de caducidad, no de prescripción, lo que significa que no admite interrupción ni suspensión y que, transcurrido, la acción se extingue de forma automática con independencia de cuándo se descubrió realmente el defecto. Es uno de los aspectos que con más frecuencia perjudica a los compradores, que a menudo tardan más de seis meses en detectar el problema, contratar un peritaje y decidirse a reclamar, perdiendo la posibilidad de ejercitar esta acción específica.
Por eso, ante cualquier indicio de defecto tras la compra, lo más prudente es actuar con rapidez: encargar un informe pericial que acredite la existencia, gravedad y antigüedad del defecto, y dirigir una reclamación formal al vendedor dentro del plazo de seis meses, aunque después se negocie o se acuda a la vía judicial en un momento posterior.
Qué puede exigir el comprador: las acciones edilicias
El Código Civil ofrece al comprador dos acciones alternativas, conocidas como acciones edilicias:
Acción redhibitoria (artículo 1486 Código Civil). Permite desistir del contrato, devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado más los gastos que el contrato hubiera ocasionado, cuando el defecto es de tal entidad que hace la vivienda impropia para su uso.
Acción quanti minoris o estimatoria (artículo 1486 Código Civil). Permite mantener la propiedad de la vivienda pero exigir una rebaja proporcional del precio equivalente al menor valor que tiene el inmueble por causa del defecto detectado.
Si el vendedor conocía el vicio y lo ocultó de mala fe, el comprador tiene además derecho a la indemnización de los daños y perjuicios adicionales que se le hayan causado, conforme al mismo artículo 1486, lo que puede incluir gastos de reparación, alojamiento alternativo durante las obras o pérdida de valor de mercado no cubierta por la simple rebaja de precio.
Cómo se prueba un vicio oculto
La carga de la prueba corresponde, con carácter general, al comprador, que debe acreditar tanto la existencia y gravedad del defecto como su carácter oculto y su preexistencia a la venta. El instrumento habitual es el informe pericial de un arquitecto, aparejador o ingeniero especializado, que determine el origen del problema, su antigüedad probable (para descartar que se haya originado después de la entrega) y su impacto económico en el valor del inmueble. Este informe será la base tanto de la reclamación extrajudicial inicial como, en su caso, de la demanda judicial posterior conforme a la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si el contrato dice que compro el inmueble «en el estado en que se encuentra»?
Esta cláusula no excluye por sí sola la responsabilidad por vicios ocultos verdaderamente ocultos, salvo que se pruebe que el comprador conocía o pudo conocer razonablemente el defecto. Sí puede excluir la responsabilidad si se refiere a defectos visibles asumidos expresamente por el comprador.
¿El plazo de seis meses se puede ampliar por acuerdo entre las partes?
Sí, nada impide pactar en el contrato un plazo de garantía superior al legal, lo que resulta recomendable especialmente en operaciones de mayor valor o riesgo.
¿Qué pasa si el defecto lo causó una reforma anterior mal ejecutada por un tercero?
Si el defecto proviene de una obra realizada por un profesional distinto al vendedor, además de la acción frente al vendedor por vicios ocultos, puede existir una acción directa frente al profesional que ejecutó la obra defectuosa, según las reglas de responsabilidad contractual o extracontractual aplicables.
¿Puedo reclamar los vicios ocultos aunque haya comprado a través de una agencia inmobiliaria?
Sí, la responsabilidad por vicios ocultos recae sobre el vendedor, no sobre el intermediario, sin perjuicio de que la agencia pueda tener responsabilidad adicional si conocía el defecto y no lo comunicó.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal analizamos si el defecto detectado en tu vivienda encaja en la figura de vicio oculto, coordinamos el informe pericial necesario para acreditarlo y preparamos la reclamación extrajudicial y, si es preciso, la demanda judicial dentro de los plazos legales aplicables. Si has detectado un defecto tras la compra, no dejes pasar el tiempo: el plazo de seis meses corre desde la entrega y no admite interrupciones. Contacta con nuestro equipo cuanto antes.