Recibir la notificación de que un banco ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria genera, comprensiblemente, una enorme angustia. Sin embargo, la ejecución hipotecaria no es un proceso instantáneo ni carente de garantías para el deudor: se trata de un procedimiento judicial reglado, regulado principalmente en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000), que atraviesa distintas fases, cada una con sus propios plazos y posibilidades de defensa. Conocer con precisión cómo funciona este procedimiento es el primer paso para poder actuar a tiempo, ya sea negociando con el banco, oponiéndose fundadamente o buscando alternativas como la dación en pago o la segunda oportunidad.
El impago y el requerimiento previo
Antes de que el banco pueda iniciar la ejecución judicial, es habitual que transcurra un periodo de impagos durante el cual la entidad envía requerimientos y comunicaciones al deudor, e incluso puede activarse la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo si así se pactó válidamente en la escritura y se cumplen los requisitos legales para ello. La jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha exigido en los últimos años un número mínimo relevante de cuotas impagadas o un porcentaje significativo de la deuda pendiente para poder activar el vencimiento anticipado, precisamente para evitar que impagos puntuales o de escasa entidad deriven automáticamente en la pérdida de la vivienda.
Presentación de la demanda ejecutiva y despacho de ejecución
Una vez vencida anticipadamente la deuda, el banco puede presentar demanda de ejecución hipotecaria ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca. El juzgado, tras comprobar los requisitos formales del título ejecutivo (la propia escritura de préstamo hipotecario, que debe cumplir determinados requisitos para tener aparejada ejecución) y, en su caso, tras realizar de oficio un control de posibles cláusulas abusivas, dicta el auto que despacha ejecución. A partir de ese momento se requiere de pago al deudor y, si no paga, se procede al embargo formal del inmueble hipotecado, lo que da lugar a la correspondiente anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad.
Oposición a la ejecución: motivos y plazo
El deudor dispone de un plazo de diez días hábiles desde la notificación del requerimiento de pago para formular oposición a la ejecución, si concurre alguno de los motivos tasados que contempla la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre los motivos de oposición más relevantes se encuentran la extinción de la garantía o de la obligación garantizada, un error en la determinación de la cantidad exigible, cuando el préstamo se hubiera concedido a un consumidor, y muy especialmente, la existencia de cláusulas abusivas que constituyan el fundamento de la ejecución o que determinen la cantidad exigible (intereses de demora desproporcionados, vencimiento anticipado mal configurado, cláusula suelo no transparente, entre otras). Este control de cláusulas abusivas puede realizarse tanto de oficio por el propio juzgado como a instancia del deudor, conforme a la doctrina consolidada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la interpretación de la Directiva 93/13/CEE.
Es fundamental no dejar transcurrir este plazo sin actuar, ya que una vez precluido resulta mucho más difícil hacer valer estos motivos dentro del propio procedimiento de ejecución, sin perjuicio de las acciones declarativas que puedan plantearse por otra vía en determinados supuestos.
Tasación, subasta y adjudicación del inmueble
Superada la fase de oposición (o en ausencia de la misma), el procedimiento avanza hacia la subasta del inmueble, que se realiza de forma electrónica a través del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. El tipo de subasta será, con carácter general, el valor de tasación pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, que no podrá ser inferior al setenta y cinco por ciento del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo, conforme exige la Ley 1/2013 y su desarrollo posterior en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil. Si la subasta queda desierta o si nadie mejora las posturas mínimas legalmente exigidas, el acreedor puede solicitar la adjudicación del inmueble por los porcentajes mínimos que marca la ley en función de si se trata de vivienda habitual o no, lo que determina también cuánta deuda queda pendiente tras la adjudicación.
Si el resultado de la subasta o de la adjudicación no cubre la totalidad de la deuda, el banco puede continuar la ejecución sobre otros bienes del deudor por la cantidad restante, salvo que se hubiera pactado o resultara de aplicación algún mecanismo de limitación de responsabilidad.
Lanzamiento: el desalojo del inmueble
Una vez firme el decreto de adjudicación e inscrita esta en el Registro de la Propiedad, si el ocupante no abandona voluntariamente la vivienda, el adjudicatario puede solicitar el lanzamiento, es decir, el desalojo forzoso, que se ejecuta con intervención judicial y, en su caso, del auxilio de las fuerzas y cuerpos de seguridad. Existen determinadas suspensiones y moratorias aplicables a colectivos vulnerables, aprobadas mediante distintas normas desde 2020, que conviene revisar en cada caso concreto para comprobar si resultan de aplicación al deudor.
Alternativas antes de llegar a la fase final del procedimiento
A lo largo de todo el procedimiento, e incluso antes de que se inicie formalmente, el deudor cuenta con distintas alternativas que conviene valorar cuanto antes: la negociación directa de una reestructuración de la deuda con el banco, la adhesión al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 cuando concurran los requisitos de vulnerabilidad exigidos, la dación en pago del inmueble como cancelación de la deuda, o el acceso a un mecanismo de segunda oportunidad cuando la deuda hipotecaria forma parte de un cuadro de sobreendeudamiento más amplio y estructural. Cuanto antes se analicen estas alternativas, mayor margen de maniobra existe para evitar llegar hasta la fase de lanzamiento. Puede resultar útil conocer en detalle cómo funciona la Ley de Segunda Oportunidad como vía para reorganizar o exonerar la deuda cuando la situación económica lo justifica.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo dura un procedimiento de ejecución hipotecaria?
No existe un plazo fijo, ya que depende de la carga de trabajo del juzgado, de si el deudor formula oposición y de las incidencias propias de cada expediente, pero con carácter general se trata de un procedimiento que se prolonga durante varios meses, y en muchos casos supera el año desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento.
¿Puedo seguir viviendo en mi casa mientras dura el procedimiento?
Sí, con carácter general el deudor puede permanecer en la vivienda hasta que se produzca el lanzamiento, que solo tiene lugar una vez firme el decreto de adjudicación e iniciado el trámite correspondiente.
¿Qué ocurre si la subasta se adjudica por menos de lo que debo?
Si el importe obtenido no cubre la totalidad de la deuda, el banco puede continuar reclamando el resto por vía de apremio sobre otros bienes o ingresos del deudor, salvo que exista un pacto o una norma que limite esta responsabilidad.
¿Puedo detener la ejecución pagando la deuda pendiente?
Sí, en determinados momentos del procedimiento y bajo ciertas condiciones, el deudor puede enervar la acción o liberar el bien pagando las cantidades debidas, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual, conforme a las reglas específicas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal defendemos a deudores hipotecarios en todas las fases del procedimiento de ejecución: análisis de posibles cláusulas abusivas, formulación de la oposición dentro de plazo, negociación con la entidad financiera y estudio de alternativas como la dación en pago o la segunda oportunidad. Si has recibido una notificación de ejecución hipotecaria o temes que pueda producirse, contacta con nuestro equipo cuanto antes: en este tipo de procedimientos, actuar a tiempo es determinante.