Dos promotoras deciden unir fuerzas para desarrollar un proyecto residencial de gran envergadura, o un inversor institucional aporta capital a un operador local para adquirir y gestionar una cartera de activos terciarios. En ambos casos, la sociedad conjunta constituida para el proyecto —la joint venture inmobiliaria— solo funcionará bien si el pacto de socios que regula la relación entre los partícipes está bien diseñado desde el primer día. Cuando el proyecto avanza sin sobresaltos, el pacto apenas se consulta; cuando surgen discrepancias sobre financiación, gestión o desinversión, es el único documento que realmente protege a cada parte.
Por qué las joint ventures inmobiliarias necesitan un pacto de socios reforzado
Las joint ventures inmobiliarias presentan particularidades que exigen un pacto de socios (shareholders’ agreement o SHA) más detallado que el de una sociedad operativa convencional: los proyectos suelen tener un horizonte temporal definido, ligado a la promoción, explotación o venta de uno o varios activos concretos; las aportaciones de capital y las necesidades de financiación adicional a lo largo del proyecto son difíciles de anticipar con precisión; y los socios suelen tener roles muy distintos, con un socio operador que gestiona el día a día del proyecto y un socio inversor que aporta capital pero participa menos en la gestión ordinaria. Estas asimetrías deben quedar reflejadas de forma explícita en el pacto, más allá de lo que recogen los estatutos sociales y el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital (RDLeg 1/2010).
Gobierno y toma de decisiones: mayorías reforzadas
Uno de los bloques centrales de cualquier SHA inmobiliario es la definición del régimen de gobierno: qué decisiones puede adoptar el socio operador en el día a día del proyecto sin necesidad de consultar al resto, y qué decisiones relevantes (materias reservadas) requieren el consentimiento expreso de todos o de una mayoría cualificada de socios, como la aprobación del presupuesto anual, la contratación de financiación adicional, la venta de activos por encima de determinado importe, o cambios en el plan de negocio original. Definir con precisión estas materias reservadas evita bloqueos y, al mismo tiempo, protege al socio minoritario frente a decisiones unilaterales del socio mayoritario o gestor que puedan perjudicar su inversión.
Financiación del proyecto: calls de capital y dilución
Los proyectos inmobiliarios rara vez se financian íntegramente con la aportación inicial de capital, por lo que el pacto de socios debe regular con detalle el mecanismo de futuras aportaciones (capital calls): en qué supuestos puede exigirse una aportación adicional, con qué preaviso, y qué ocurre si un socio no atiende la llamada de capital. Es habitual pactar mecanismos de dilución forzosa o incluso cláusulas de tipo «pay or play», que penalizan al socio que no aporta los fondos comprometidos con una dilución superior a la meramente proporcional, protegiendo así a los socios que sí cumplen con sus compromisos de financiación frente al riesgo de que el proyecto quede infracapitalizado.
Cláusulas de salida: drag-along, tag-along y opciones
Dado que las joint ventures inmobiliarias suelen tener un horizonte de desinversión más o menos definido, el pacto de socios debe anticipar cómo se produce la salida de los socios del proyecto. Las cláusulas de arrastre (drag-along) permiten a un socio mayoritario, o a los socios que representen un determinado porcentaje, forzar al resto a vender su participación en las mismas condiciones cuando aparece un comprador para la totalidad del proyecto, evitando que un socio minoritario bloquee una venta ventajosa para el conjunto. Las cláusulas de acompañamiento (tag-along) protegen en sentido inverso al socio minoritario, permitiéndole sumarse a la venta que realice el mayoritario en las mismas condiciones, en lugar de quedar atrapado como socio de un nuevo comprador no elegido por él.
También son habituales las opciones de compra y venta cruzadas (put and call options) entre socios, que permiten resolver situaciones de bloqueo o desacuerdo estratégico sin necesidad de liquidar todo el proyecto, así como cláusulas de tipo ruleta rusa (russian roulette) o sobre cerrado (Texas shoot-out) para situaciones extremas de deadlock entre socios al 50%.
Reparto de resultados: waterfall y promote
En muchas joint ventures inmobiliarias, especialmente aquellas con un socio inversor financiero y un socio operador, el reparto de los resultados del proyecto no es simplemente proporcional a la participación en el capital, sino que se estructura mediante un waterfall de distribución: primero se devuelve el capital aportado y una rentabilidad mínima preferente al socio inversor, y solo a partir de determinados umbrales de rentabilidad el socio operador comienza a percibir una participación superior a su porcentaje de capital (el llamado promote o carried interest), como incentivo por el éxito en la gestión del proyecto. Definir con precisión las hurdle rates o umbrales de rentabilidad, y el método de cálculo del waterfall, es una de las cláusulas más técnicas y a la vez más determinantes del pacto.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo el pacto de socios que los estatutos de la sociedad?
No; los estatutos son públicos y de acceso registral, mientras que el pacto de socios es un documento privado entre los firmantes que regula aspectos adicionales, con mayor flexibilidad y sin necesidad de inscripción.
¿Qué ocurre si el pacto de socios contradice los estatutos sociales?
Frente a terceros de buena fe prevalecen los estatutos inscritos, aunque entre los socios firmantes el pacto sigue siendo exigible conforme a las reglas generales de los contratos del Código Civil, lo que puede generar responsabilidad por incumplimiento entre las partes.
¿Qué es una cláusula drag-along y por qué es importante en un proyecto inmobiliario?
Es la cláusula que permite a un socio forzar al resto a vender su participación en las mismas condiciones cuando aparece un comprador para el conjunto del proyecto, evitando bloqueos ante una oportunidad de venta ventajosa.
¿Cómo se resuelve un desacuerdo grave entre socios al 50%?
Mediante mecanismos de desbloqueo (deadlock) previstos en el propio pacto, como opciones de compra y venta cruzadas o cláusulas de venta forzosa entre los socios, que conviene negociar y pactar antes de que surja el conflicto.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos en el diseño y negociación de pactos de socios para joint ventures inmobiliarias, adaptando el gobierno corporativo, los mecanismos de financiación y las cláusulas de salida a la estructura y los objetivos de cada proyecto. Si estás constituyendo una joint venture inmobiliaria con otros socios o inversores, contacta con nuestro equipo para diseñar un pacto que proteja tu posición desde el primer día.