Una entidad financiera que tenía concedido un préstamo hipotecario sobre una nave industrial a una empresa que acababa de solicitar concurso de acreedores nos preguntaba, con cierta urgencia, si podía iniciar de inmediato la ejecución de la hipoteca o si el concurso se lo impedía. Es una de las dudas más frecuentes entre acreedores hipotecarios, y la respuesta no es sencilla: la Ley Concursal establece un régimen específico para los créditos con garantía hipotecaria que combina protección para el acreedor con determinadas limitaciones temporales pensadas para no comprometer la viabilidad del concurso. En este artículo explicamos cómo funciona el privilegio especial de los créditos hipotecarios y en qué condiciones puede ejecutarse la garantía durante el procedimiento.
El privilegio especial en la Ley Concursal
El texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020 y modificado por la Ley 16/2022, califica como crédito con privilegio especial aquel que está garantizado con hipoteca sobre un bien determinado del concursado, hasta el valor de dicho bien conforme a las reglas de valoración establecidas en la propia norma. Esta calificación otorga al acreedor hipotecario una posición muy reforzada frente a los acreedores ordinarios, ya que su crédito se satisface con cargo al valor de realización del inmueble hipotecado con preferencia sobre el resto de acreedores, incluida la propia administración tributaria en determinados supuestos, aunque siempre dentro de los límites y el orden de prelación que marca la ley.
Cómo se determina el importe cubierto por el privilegio
No todo el crédito hipotecario goza automáticamente de privilegio especial: la Ley Concursal limita esta calificación al importe que resulte de aplicar un porcentaje sobre el valor razonable del bien hipotecado, determinado conforme a las reglas específicas de valoración previstas en la norma, minorado por las cargas preferentes que, en su caso, existan sobre el mismo inmueble. El importe del crédito hipotecario que exceda de ese límite se califica, con carácter general, como crédito ordinario, lo que significa que un mismo préstamo hipotecario puede quedar dividido en la práctica entre una parte privilegiada y otra parte ordinaria, cada una sometida a un régimen de cobro distinto dentro del concurso.
La paralización de ejecuciones durante el concurso
Uno de los aspectos que más sorprende a los acreedores hipotecarios es que la declaración de concurso no siempre permite iniciar o continuar de inmediato la ejecución de la garantía. La Ley Concursal prevé, con carácter general, una paralización temporal de las ejecuciones de garantías reales sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, durante un plazo determinado desde la declaración de concurso o hasta que se apruebe un convenio, un plan de reestructuración o se abra la fase de liquidación, lo que ocurra antes. Esta limitación busca proteger la viabilidad del concurso frente a ejecuciones que podrían desmantelar de forma prematura el negocio del concursado, aunque no elimina el derecho del acreedor, solo lo pospone temporalmente.
Ejecución de la garantía tras la fase de convenio o en liquidación
Superada la fase de paralización, o directamente cuando el concurso se encamina hacia la liquidación de los activos del concursado, el acreedor hipotecario puede instar la ejecución de su garantía conforme a las reglas generales, ya sea a través de la ejecución hipotecaria ordinaria ante los tribunales civiles o, en determinados supuestos, dentro de las propias reglas de liquidación concursal coordinadas por la administración concursal. La elección de una u otra vía, cuando ambas resultan posibles, puede tener implicaciones relevantes en cuanto a plazos, costes y a la posibilidad de que otros interesados presenten ofertas competidoras por el inmueble, por lo que conviene analizarlo cuidadosamente con asesoramiento especializado antes de decidir cómo proceder.
Efectos sobre el deudor: dación en pago y ejecución hipotecaria
Desde la perspectiva del concursado, o de sus socios y avalistas personas físicas, la ejecución de una garantía hipotecaria en el marco de un concurso puede desembocar, según el caso, en la adjudicación del inmueble al acreedor en pago total o parcial de la deuda, o en su venta a un tercero en subasta o mediante otros mecanismos de realización previstos en la ley. Cuando tras la ejecución queda un remanente de deuda no cubierto por el valor del inmueble, ese remanente pasa a tener la consideración de crédito ordinario del acreedor frente al concursado, lo que resulta especialmente relevante para valorar la exposición patrimonial de los avalistas personales del préstamo. Puede ampliar información sobre estas situaciones en esta guía sobre dación en pago y ejecución hipotecaria.
Coordinación con los planes de reestructuración
Cuando la empresa opta por negociar un plan de reestructuración en lugar de acudir directamente al concurso, el acreedor hipotecario mantiene, con carácter general, una posición negociadora reforzada derivada de su garantía real, lo que se traduce en un derecho de voto diferenciado dentro de su clase de acreedores y en determinadas protecciones frente a que el plan le imponga condiciones que empeoren significativamente su posición respecto a la que tendría en un escenario de liquidación. Esta protección explica por qué, en la práctica, la negociación con los acreedores hipotecarios suele ser uno de los aspectos más delicados en el diseño de cualquier plan de reestructuración de empresas con patrimonio inmobiliario relevante.
La posición del acreedor hipotecario en la votación del convenio
Cuando el concurso avanza hacia la aprobación de un convenio de acreedores en lugar de la liquidación, el crédito con privilegio especial queda, con carácter general, al margen de los efectos del convenio salvo que el propio acreedor decida vincularse voluntariamente a él, votando a favor. Esta particularidad otorga al acreedor hipotecario un margen de maniobra que no tienen los acreedores ordinarios, ya que puede optar entre mantenerse al margen del convenio y conservar intacto su derecho de ejecución una vez finalizada la fase de paralización, o adherirse a él si las condiciones ofrecidas resultan más ventajosas que las que obtendría ejecutando la garantía de forma individual, una decisión que conviene analizar caso por caso con el respaldo de una valoración actualizada del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Puedo ejecutar mi hipoteca inmediatamente tras declararse el concurso del deudor?
Con carácter general no, salvo que el bien no resulte necesario para la actividad del concursado; en la mayoría de los casos existe una paralización temporal durante las primeras fases del procedimiento.
¿Todo mi crédito hipotecario tiene privilegio especial?
No necesariamente; el privilegio se limita al valor del bien conforme a las reglas de valoración de la Ley Concursal, y el exceso, si lo hay, se califica como crédito ordinario.
¿Qué pasa si el valor del inmueble no cubre toda la deuda hipotecaria?
El importe no cubierto se convierte en crédito ordinario, que se satisface, si hay masa suficiente, junto con el resto de acreedores ordinarios del concurso.
¿Puedo negociar directamente con el concursado al margen del concurso?
Determinadas negociaciones, como una dación en pago o una refinanciación, pueden explorarse, pero deben ajustarse a las reglas y autorizaciones que exige el procedimiento concursal o, en su caso, el plan de reestructuración en curso.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos tanto a entidades acreedoras como a deudores y avalistas en la gestión de créditos hipotecarios dentro de procedimientos concursales y planes de reestructuración, analizando la calificación del crédito, los plazos de ejecución aplicables y las alternativas de negociación disponibles en cada caso. Contáctenos si tiene un crédito hipotecario afectado por el concurso de su deudor o necesita anticiparse a esta situación.