Una familia había entregado ya el sesenta por ciento del precio de una vivienda sobre plano cuando recibió la noticia de que la promotora había solicitado concurso de acreedores. Su primera pregunta, comprensible, fue si perderían todo el dinero entregado y si la vivienda llegaría a construirse alguna vez. El concurso de acreedores de una promotora inmobiliaria es una de las situaciones más delicadas del derecho concursal español, porque no solo afecta a proveedores y entidades financieras, sino a compradores particulares que han comprometido sus ahorros en una vivienda que todavía no existe. En este artículo explicamos qué ocurre, paso a paso, cuando una promotora entra en concurso y qué derechos tiene el comprador.
Marco legal aplicable: la Ley Concursal tras la reforma de 2022
El concurso de acreedores en España se regula por el texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, modificado de forma sustancial por la Ley 16/2022, que introdujo, entre otras novedades, los planes de reestructuración como alternativa preconcursal y reforzó determinados mecanismos de protección de los acreedores. Cuando una promotora inmobiliaria entra en esta situación, conviven en el procedimiento distintos tipos de acreedores con intereses y garantías muy diferentes: entidades financieras con garantía hipotecaria sobre el suelo o la promoción, proveedores y contratistas de obra, la administración tributaria, y los compradores que han entregado cantidades a cuenta del precio final.
La protección de las cantidades entregadas a cuenta
El ordenamiento español cuenta con un régimen específico de protección para las cantidades anticipadas por los compradores de vivienda sobre plano, que obliga al promotor a garantizar dichas cantidades mediante aval bancario o seguro de caución, y a depositarlas en una cuenta especial destinada exclusivamente a la construcción de la vivienda. Cuando este régimen se ha cumplido correctamente, el comprador puede reclamar la devolución de las cantidades entregadas frente al avalista o la aseguradora, con independencia de la suerte del concurso de la promotora, lo que en la práctica supone una protección muy superior a la de un acreedor concursal ordinario. El problema surge cuando la promotora no formalizó correctamente estas garantías, situación que, lamentablemente, sigue siendo relativamente frecuente en pequeñas y medianas promociones.
Qué pasa si no existían garantías o resultan insuficientes
Cuando el comprador no cuenta con aval o seguro que cubra la totalidad de las cantidades entregadas, o cuando estas garantías no llegan a cubrir el importe reclamado, debe insinuar su crédito en el concurso de la promotora como un acreedor más, lo que implica solicitar su reconocimiento ante la administración concursal dentro del plazo establecido y aportar toda la documentación acreditativa de los pagos realizados: contrato de compraventa, justificantes bancarios de cada entrega a cuenta y cualquier comunicación relevante con la promotora. La calificación de este crédito –ordinario, con privilegio o subordinado– dependerá de las circunstancias concretas del caso, y de ella depende en gran medida qué porcentaje del importe entregado podrá llegar a recuperarse.
Continuidad, venta o liquidación de la promoción
Declarado el concurso, existen distintos escenarios posibles para la promoción inconclusa: que la administración concursal, con autorización del juez, decida continuar la actividad y finalizar la construcción con financiación adicional; que la promoción se venda a un tercero que asuma la finalización de las obras, subrogándose total o parcialmente en los contratos de compraventa ya firmados; o que, en el peor de los escenarios, se proceda a la liquidación de los activos de la promotora, incluido el suelo y la obra en curso, sin garantía de que la vivienda llegue a construirse. La opción de venta a un tercero que continúe la promoción suele ser la más favorable para los compradores, ya que en muchos casos permite mantener vivo el contrato original en condiciones similares.
El papel de los créditos hipotecarios que gravan la promoción
Es habitual que la promoción esté gravada con una hipoteca a favor de la entidad financiera que concedió el préstamo promotor, garantía que goza de privilegio especial sobre el inmueble hipotecado conforme a la Ley Concursal. Este privilegio otorga a la entidad financiera una posición muy fuerte en el concurso, ya que su crédito se satisface con preferencia sobre el valor del bien hipotecado, lo que puede condicionar de forma decisiva las posibilidades reales de que los compradores lleguen a obtener la vivienda o, alternativamente, la devolución íntegra de lo entregado. La coordinación entre el derecho del comprador y el privilegio hipotecario del banco es, precisamente, uno de los puntos más técnicos de este tipo de procedimientos.
Aspectos fiscales para el comprador afectado
Más allá de la vertiente civil y concursal, conviene no olvidar el tratamiento fiscal de estas situaciones: si finalmente se resuelve el contrato y se recuperan las cantidades entregadas, puede resultar relevante analizar el tratamiento en el IRPF de los intereses percibidos, si los hubiera, así como la posible rectificación de autoliquidaciones si se habían aplicado deducciones vinculadas a la compra de vivienda sobre cantidades que finalmente no se han materializado en una adquisición. Puede ampliar información sobre la calificación contable y fiscal de las existencias inmobiliarias de una promotora en esta guía sobre existencias o inmovilizado en el sector inmobiliario.
Qué debe hacer un comprador ante el concurso de su promotora
Recomendamos actuar con rapidez en cuanto se tenga conocimiento del concurso: localizar y conservar toda la documentación de la compra, comprobar si existía aval o seguro que garantizara las cantidades entregadas y, en tal caso, reclamarlo de inmediato frente al garante; si no existía garantía suficiente, insinuar el crédito en el concurso dentro de plazo; y mantener contacto con la administración concursal para conocer la evolución del procedimiento y las alternativas de continuidad de la promoción. Contar con asesoramiento especializado desde el primer momento marca, en la mayoría de los casos, la diferencia entre recuperar el dinero entregado y perderlo.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo automáticamente mi dinero si la promotora entra en concurso?
No necesariamente. Si existía aval o seguro que garantizara las cantidades entregadas, puede reclamarlas frente al garante con independencia del resultado del concurso.
¿Puedo exigir que se termine mi vivienda en lugar de recuperar el dinero?
Depende de la solución concursal adoptada; si un tercero adquiere la promoción y continúa las obras, en algunos casos es posible mantener el contrato original y llegar a recibir la vivienda.
¿Qué plazo tengo para reclamar mi crédito en el concurso?
El plazo lo determina el auto de declaración de concurso y su comunicación pública; conviene actuar cuanto antes, ya que dejar pasar el plazo puede perjudicar seriamente el reconocimiento del crédito.
¿Los intereses del préstamo que pedí para pagar a la promotora se ven afectados?
El préstamo personal o hipotecario que el comprador haya suscrito con su propia entidad es independiente del concurso de la promotora, por lo que sus obligaciones de pago frente a su banco continúan vigentes salvo negociación específica.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal representamos a compradores afectados por el concurso de acreedores de promotoras inmobiliarias, analizamos la existencia y validez de las garantías sobre las cantidades entregadas, gestionamos la insinuación de créditos en el procedimiento concursal y evaluamos las implicaciones fiscales derivadas de cada escenario. Contáctenos si su promotora ha entrado en concurso y necesita proteger su inversión.