España sigue siendo uno de los destinos preferidos por inversores extranjeros para la adquisición de inmuebles, ya sea vivienda vacacional, activos en alquiler o carteras de inversión de mayor envergadura. Sin embargo, la compra de un inmueble por parte de un no residente activa un conjunto de obligaciones legales y fiscales específicas que no siempre coinciden con las que asume un comprador residente, y que conviene planificar con antelación para evitar sorpresas: desde el número de identificación de extranjero hasta la tributación periódica en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, pasando por las particularidades de una eventual venta futura.
Requisitos previos: NIE y capacidad para adquirir
Con carácter general, cualquier persona física o jurídica no residente puede adquirir libremente inmuebles en España, sin que existan restricciones generales a la inversión extranjera en el sector inmobiliario salvo en supuestos muy específicos vinculados a la seguridad nacional o a determinadas zonas de especial protección. El primer requisito práctico es obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE), imprescindible para formalizar la compraventa ante notario, inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y cumplir con las obligaciones fiscales posteriores. Las sociedades extranjeras, por su parte, deben obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) específico para operar en España.
Fiscalidad de la adquisición: ITP-AJD o IVA
La compra de un inmueble por un no residente tributa, con carácter general, por las mismas reglas que si el comprador fuera residente: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuando se trata de una segunda o ulterior transmisión de un inmueble entre particulares, o IVA (más Actos Jurídicos Documentados) cuando el vendedor es un promotor o empresario y se trata de una primera entrega. La residencia del comprador no altera, en principio, el impuesto aplicable a la adquisición, si bien conviene revisar las particularidades autonómicas del ITP-AJD, ya que los tipos impositivos varían de forma relevante entre comunidades autónomas.
Tributación anual: la imputación de rentas inmobiliarias en el IRNR
Una de las obligaciones que con más frecuencia desconocen los inversores extranjeros es que, si el inmueble no está arrendado y se destina a uso propio o permanece vacío, el no residente debe presentar anualmente el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes declarando una renta imputada, calculada como un porcentaje del valor catastral del inmueble, conforme a lo previsto en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004). Esta obligación existe con independencia de que el propietario no obtenga ningún ingreso efectivo por el inmueble, y su incumplimiento reiterado es una de las contingencias fiscales más habituales que detectamos entre propietarios extranjeros con segunda residencia en España.
Cuando el inmueble se destina al arrendamiento, el no residente debe tributar por los rendimientos efectivamente obtenidos, también a través del Modelo 210, con distintas reglas según el arrendatario sea residente en la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información, o un tercer país, especialmente en lo relativo a la deducibilidad de gastos frente a los ingresos brutos.
El tipo impositivo aplicable y la relevancia de la residencia fiscal del inversor
El tipo general del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para las rentas inmobiliarias obtenidas sin mediación de establecimiento permanente varía según el contribuyente sea residente en un Estado miembro de la Unión Europea, Islandia o Noruega (con derecho, entre otras ventajas, a deducir determinados gastos para el cálculo de la base imponible en el caso de arrendamientos) o resida en un tercer Estado, en cuyo caso el tratamiento fiscal puede ser menos favorable. Además, la existencia de un convenio de doble imposición entre España y el país de residencia del inversor puede modular el tipo aplicable o el reparto de la potestad tributaria entre ambos Estados, por lo que conviene identificar desde el primer momento la residencia fiscal del comprador y el convenio, en su caso, aplicable.
Un análisis más detallado sobre cómo operan estos convenios en relación con los inmuebles puede consultarse en el contenido específico sobre convenios de doble imposición e inmuebles, que profundiza en el reparto de la potestad tributaria entre el Estado de la fuente y el de residencia.
Estructuración de la inversión: titularidad directa o a través de sociedad
Los inversores institucionales y los patrimonios de mayor tamaño suelen plantearse si conviene adquirir el inmueble directamente como persona física no residente o hacerlo a través de una sociedad, española o extranjera. La respuesta depende de múltiples factores: el volumen de la inversión, si se trata de un único inmueble o de una cartera destinada a explotación profesional, la fiscalidad en el país de residencia del inversor sobre las rentas obtenidas a través de sociedades extranjeras (normativas de transparencia fiscal internacional o de sociedades controladas extranjeras, conocidas como CFC), y los objetivos de planificación sucesoria del inversor, ya que la titularidad a través de sociedad puede facilitar la transmisión futura del patrimonio evitando los trámites sucesorios españoles sobre el inmueble concreto, aunque con importantes matices según la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aplicable a no residentes.
Obligaciones formales adicionales: Modelo 720 y otras declaraciones informativas
Cuando el inversor extranjero adquiere, además, la condición de residente fiscal en España en algún momento posterior (por ejemplo, tras superar los 183 días de estancia en territorio español), deberá analizar sus obligaciones de declaración de bienes situados en el extranjero, y viceversa, los residentes en España que sean titulares de inmuebles en el extranjero deben valorar su inclusión en el Modelo 720, obligación con implicaciones relevantes que conviene revisar con detalle en cada caso concreto ante un eventual cambio de residencia fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Debe un no residente presentar declaración de la renta en España aunque el inmueble esté vacío todo el año?
Sí, debe presentar anualmente el Modelo 210 declarando la renta imputada calculada sobre el valor catastral del inmueble, incluso si no ha obtenido ningún ingreso efectivo por su uso o arrendamiento.
¿Un inversor no residente en la Unión Europea puede deducir gastos de la renta del alquiler?
Con carácter general, la posibilidad de deducir gastos para determinar la base imponible del arrendamiento está reservada a los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega; los residentes en terceros países suelen tributar sobre el ingreso íntegro, sin perjuicio de las particularidades de cada convenio de doble imposición.
¿Qué ocurre si un no residente vende el inmueble con ganancia?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta tributa en el IRNR, y el comprador tiene la obligación de retener e ingresar a cuenta un porcentaje del precio, salvo determinadas excepciones, como garantía del pago del impuesto por parte del vendedor no residente.
¿Es recomendable comprar a través de una sociedad extranjera para evitar impuestos españoles?
No necesariamente; la interposición de sociedades extranjeras no elimina la tributación en España sobre las rentas inmobiliarias de fuente española, y puede generar obligaciones adicionales de información y riesgos de aplicación de normas antiabuso, por lo que conviene un análisis fiscal previo antes de estructurar la inversión de esta manera.
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