Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026
Un alquiler turístico no declarado o mal declarado puede regularizarse sin sanción si se actúa antes de que la AEAT lo requiera. Desde la entrada en vigor de DAC7, las plataformas informan a Hacienda de los ingresos de cada propietario, por lo que conviene revisar IRPF, IVA y obligaciones autonómicas antes de recibir una comunicación.
Cómo detecta Hacienda el alquiler turístico no declarado
La Directiva (UE) 2021/514, conocida como DAC7, obliga a las plataformas digitales a comunicar información sobre los vendedores que operan en ellas. En España se incorporó mediante el Real Decreto 117/2024, de 30 de enero, y la información se presenta en el modelo 238, aprobado por la Orden HAC/72/2024, de 1 de febrero.
La Agencia Tributaria puede comparar esas comunicaciones con las declaraciones de cada propietario. Una discrepancia abre la puerta a una carta de aviso, a un requerimiento o a un procedimiento de comprobación. Además, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó un registro único de arrendamientos para alquileres de corta duración. El Tribunal Supremo ha anulado varios de sus artículos en 2026, por lo que conviene revisar su texto vigente.
Qué debe declarar el propietario en IRPF e IVA
En el IRPF, el arrendamiento de un inmueble produce, en general, rendimientos del capital inmobiliario. Se calificará como actividad económica solo si existe un local exclusivo y una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, según la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Los gastos necesarios son deducibles, en proporción a los días de alquiler. Los días en que la vivienda queda a disposición del propietario pueden generar una imputación de renta inmobiliaria.
En el IVA, el arrendamiento de viviendas está, en general, exento en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. La exención no cubre los alquileres con servicios propios de la hostelería, que pueden quedar sujetos al impuesto. Cuando hay IVA, aparecen obligaciones de alta censal, facturación y autoliquidación. Los propietarios no residentes tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con reglas distintas para la deducción de gastos.
Cuando el debate versa sobre la cuantía de los ingresos o de los gastos, resulta útil un dictamen técnico. En el análisis de ValiTax sobre el informe pericial de alquiler turístico se explica cómo se concilian ingresos, días y gastos.
Regularización voluntaria: recargos y plazos
La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, permite presentar declaraciones extemporáneas sin requerimiento previo de la Administración. En ese caso no se impone sanción, pero sí un recargo. Es del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso. Si se presenta pasados doce meses, el recargo es del 15 % y se exigen intereses de demora desde el día siguiente a esos doce meses.
Si el ingreso se realiza en el plazo señalado, el recargo se reduce un 25 %. La regularización debe cubrir los ejercicios no prescritos, que son los cuatro últimos, y todos los impuestos afectados. Conviene reconstruir primero los ingresos con las liquidaciones de la plataforma y los extractos bancarios, y calcular después los gastos deducibles. Una regularización parcial puede dejar abierto el riesgo de un requerimiento posterior.
Si ya hay requerimiento o comprobación
Cuando la Administración ya ha iniciado actuaciones, ya no cabe la regularización espontánea. La infracción por dejar de ingresar tiene una sanción mínima del 50 % de la cuota. Es del 50 % al 100 % si hay ocultación, y del 100 % al 150 % si se emplean medios fraudulentos. El artículo 188 prevé una reducción del 30 % por conformidad y otra del 40 % adicional por pago en plazo, siempre que no se recurra.
Ejemplo ilustrativo, no un caso real. Un propietario no declara durante tres ejercicios un rendimiento neto de 12.000 euros anuales, es decir, 36.000 euros. Con un tipo marginal medio del 30 %, la cuota ascendería a 10.800 euros.
| Concepto | Regularización voluntaria (euros) | Tras requerimiento (euros) |
|---|---|---|
| Cuota dejada de ingresar | 10.800 | 10.800 |
| Recargo del 15 % o sanción mínima del 50 % | 1.620 | 5.400 |
| Tras reducción del 25 % del recargo o del 30 % de la sanción | 1.215 | 3.780 |
A ambas cifras se sumarían los intereses de demora. La comparación muestra por qué actuar antes del requerimiento reduce de forma notable el coste. Si la cuota defraudada por tributo y período supera 120.000 euros, existe además riesgo penal.
Alquiler turístico no declarado en Madrid, Barcelona, Palma, Ibiza y Canarias
El marco territorial cambia según dónde esté el inmueble. Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Palma de Mallorca e Ibiza tienen normas propias de habilitación y de restricción de las viviendas de uso turístico. Baleares y Cataluña aplican además impuestos autonómicos sobre las estancias turísticas, y en Canarias la imposición indirecta se articula mediante el IGIC.
Si la liquidación se recurre, la reclamación se presenta ante el TEAR del domicilio fiscal y, después, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia correspondiente. En los territorios forales del País Vasco y Navarra, la gestión del IRPF corresponde a las haciendas forales. Puede ampliar este marco con nuestros artículos sobre el alquiler turístico en Baleares, los impuestos turísticos autonómicos y las obligaciones DAC7 de los grandes tenedores de vivienda turística.
Pasos recomendados antes de regularizar
La Administración es una parte más del procedimiento, y el contribuyente tiene derechos y puede aportar su propia prueba. Antes de presentar nada, recomendamos seguir este orden:
- Reunir los informes anuales de cada plataforma y los extractos bancarios.
- Conciliar los ingresos, los días alquilados y los días de uso personal.
- Calificar la renta en IRPF y valorar si hay servicios que afecten al IVA.
- Calcular los gastos deducibles con sus justificantes y su imputación por días.
- Revisar los tributos autonómicos y los registros que correspondan al inmueble.
- Presentar las declaraciones complementarias de todos los ejercicios no prescritos.
Cuando hay discrepancia sobre cifras, un informe pericial bien fundado es una prueba reconocida. Su valor como opinión técnica es equiparable al del criterio de la Inspección y debe recibir la misma consideración en el TEAR, en el TEAC o ante el juez.
Conclusión
Regularizar a tiempo reduce el coste y evita la sanción. Cada caso exige comprobar los ejercicios, la calificación de la renta y los tributos territoriales antes de actuar. LRB atiende a propietarios de alquiler turístico en toda España desde Madrid (Paseo de la Castellana), San Sebastián de los Reyes y su delegación de Palma de Mallorca (Parc Bit).
Preguntas frecuentes
Sí, mientras no haya un requerimiento de la Administración. Puede presentar declaraciones complementarias de los ejercicios no prescritos, que son los cuatro últimos. No se impone sanción, pero se aplica un recargo del 1 % más un 1 % por mes completo de retraso, y del 15 % más intereses si han pasado doce meses.
DAC7 es la Directiva (UE) 2021/514, que obliga a las plataformas digitales a comunicar a las autoridades fiscales la información de los vendedores. En España se presenta en el modelo 238. Permite a la Agencia Tributaria cruzar lo cobrado por cada propietario con lo declarado en su IRPF.
Depende de los servicios que preste. El arrendamiento de vivienda está, en general, exento de IVA, pero la exención no alcanza a los arrendamientos con servicios propios de la hostelería. En Canarias se aplica el IGIC. Conviene analizar los servicios reales antes de decidir cómo facturar.
Si hay requerimiento previo, la sanción mínima por dejar de ingresar es del 50 % de la cuota, y puede llegar al 100 % o al 150 % con ocultación o medios fraudulentos. Se reduce un 30 % por conformidad y un 40 % adicional por pago en plazo sin recurso, según el artículo 188 de la Ley General Tributaria.
Puede revisar los cuatro últimos ejercicios no prescritos. El plazo de prescripción es de cuatro años y puede interrumpirse por las actuaciones de la Administración. Por eso, al regularizar conviene incluir todos los ejercicios abiertos y todos los impuestos afectados, y no solo el último año declarado.
Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.