En una transacción judicial, la base imponible del ITP es el valor del bien o derecho que se transmite, constituye o cede por las concesiones pactadas, y el impuesto se devenga en la fecha de firmeza de la resolución judicial que la aprueba. Se liquida según el título por el que se adjudican o reconocen los bienes litigiosos. Las subastas públicas se tratan al final, en un apartado separado. Actualizado a octubre de 2026.
La transacción en el ITP y el AJD: qué trata este artículo
La transacción es el acuerdo por el que las partes ponen fin a un pleito con concesiones recíprocas. A efectos del ITP, su calificación depende del título que se adjudica o reconoce, y la regla de partida es la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).
Este artículo recoge cómo se determina la base imponible y el devengo de la transacción en el ITP y el AJD. La transacción es el eje del artículo. Al final añadimos, como apartado diferenciado, un resumen de las subastas públicas: son otro mecanismo de transmisión, con reglas propias de devengo y de base imponible, que no deben confundirse con la transacción.
Para el marco general, puede consultar el Texto refundido del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y el Reglamento del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo.
Qué es una transacción a efectos fiscales
En el ámbito civil, la transacción es el contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan un pleito o ponen término al que ya había comenzado. En el ámbito tributario, el impuesto se liquida según el título por el cual se adjudiquen, declaren o reconozcan los bienes o derechos litigiosos.
Si ese título no consta, se liquida por el concepto de transmisión onerosa. Esa es la regla supletoria, que se aplica siempre que no pueda identificarse otro título.
Solo la transacción judicial recibe este régimen
No basta con evitar un pleito para que el acuerdo se repute transacción a efectos del impuesto. Debe tener lugar para poner fin a un pleito ya comenzado, y después de entablada la demanda. Es la llamada transacción judicial.
Si la cuestión no tiene verdadero carácter litigioso y el reconocimiento o la cesión de derechos se hace por convenio público o privado, sin procedimiento judicial previo, se liquida por el concepto jurídico del acto, conforme al contrato. Da igual el título que las partes aleguen como fundamento.
La homologación judicial
Aunque los preceptos no son claros, la lectura prudente exige algo más que haber iniciado el proceso. Para que opere el régimen especial, conviene que el acuerdo se homologue judicialmente. Sin esa homologación, la Administración puede tratar el pacto como un convenio ordinario.
Transacción pura y transacción mixta
El tratamiento depende de las concesiones recíprocas con las que las partes ponen fin al litigio. Se distinguen dos modalidades.
| Tipo de transacción | Qué cede cada parte | Cómo se liquida |
|---|---|---|
| Pura y simple | Las concesiones afectan directamente a los bienes o derechos litigiosos | Según el título por el que se adjudican, declaran o reconocen los bienes |
| Mixta o compleja | Hay prestaciones ajenas al objeto litigioso: pensiones, derechos reales, dinero, permutas | Por el concepto respectivo de cada prestación, prescindiendo del título inicial |
En la transacción mixta, las prestaciones ajenas alteran la naturaleza del acto que se ostentaba al plantear la demanda. Entonces el impuesto se liquida por el concepto que corresponda a cada prestación. Si la alteración es solo parcial, se liquida únicamente la parte afectada.
Evitar la doble imposición
Cuando, por efecto de la transacción, los bienes quedan en poder de quien ya los poseía en virtud del título del litigio, esa persona no paga el impuesto. Para ello debe justificar que lo satisfizo cuando adquirió el dominio o la posesión. Así se evita gravar dos veces el mismo valor.
Conviene guardar las liquidaciones antiguas y los justificantes de pago. Sin ellos, la prueba de la tributación previa resulta difícil.
Base imponible de la transacción
La base imponible es el valor del bien transmitido, o del derecho que se constituye o cede, en virtud de las concesiones pactadas. Para determinarla y para su posible comprobación administrativa se aplican las reglas generales de TPO.
Esas reglas generales rigen también para los demás elementos del impuesto: responsables, base liquidable, tipo, cuota, deducciones, bonificaciones, autoliquidación, exenciones y comprobación de valores. Para el procedimiento de comprobación puede ampliar con nuestro artículo sobre comprobación de valores en ITP y AJD.
Sujeto pasivo
El contribuyente y los responsables subsidiarios se determinan según el régimen general. Depende de cuál sea la transmisión patrimonial concreta en que consistan las contraprestaciones pactadas. En una transacción mixta puede haber varios sujetos pasivos, uno por cada prestación.
Devengo de la transacción
El impuesto se devenga el día en que se realiza el acto o contrato gravado. Cuando se trata de documentos judiciales, el acto se entiende causado en la fecha de firmeza de la resolución judicial correspondiente. Por tanto, en una transacción judicial homologada, la fecha relevante suele ser la de firmeza de la resolución que aprueba el acuerdo.
Esa fecha marca el inicio del plazo para autoliquidar. Conviene calcularla con cuidado, porque una resolución se hace firme tras su notificación a todas las partes y cuando no cabe recurso o este ya se ha resuelto. Y si la transacción queda sujeta a TPO, su formalización en escritura no tributa además por la cuota variable de AJD, porque ambas son incompatibles.
Dos casos de la jurisprudencia
La jurisprudencia ofrece dos ejemplos útiles para entender el alcance de la transacción.
- Un coheredero pide anular las compraventas hechas por su padre, que dejaron sin bienes su patrimonio. El pleito termina con una transacción: se reconocen simuladas las ventas, el demandante recibe una cantidad de dinero y los demás conservan las fincas por título de herencia. Se trata de una adquisición mortis causa sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, no de una adquisición por actos inter vivos en TPO. Cabe además la devolución de lo ingresado por las compraventas simuladas. Puede consultar la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- La adquisición por ejercicio de un derecho de reversión expropiatorio no está sujeta a TPO, aunque el derecho se ejercite por vía jurisdiccional y termine materializándose en un acuerdo transaccional.
Ambos casos muestran lo mismo: lo decisivo es el título real de la adquisición, no la etiqueta de transacción.
Apartado aparte: subastas públicas y su devengo
Las subastas públicas no son transacciones: son otra vía de transmisión onerosa, con reglas propias. Pueden ser judiciales, notariales o administrativas, y cada una tiene un momento de devengo distinto, que decide el plazo para autoliquidar.
| Tipo de subasta | Momento del devengo |
|---|---|
| Judicial | Firmeza del decreto de adjudicación del Letrado de la Administración de Justicia |
| Notarial | Otorgamiento de la escritura pública de adjudicación |
| Administrativa | Certificación administrativa del acta de adjudicación o escritura pública de venta, si el adjudicatario la elige |
Subasta judicial y la discusión sobre el plazo
En la subasta judicial, la regla es la firmeza del decreto de adjudicación. Hay una excepción práctica: a partir del 3 de abril de 2025, si no hay postores, desaparece la posibilidad de que el acreedor pida la adjudicación y se procede al alzamiento del embargo. En los convenios de realización, la resolución relevante es el decreto del Letrado de la Administración de Justicia.
Aunque el devengo se produce con la firmeza, la doctrina de los tribunales superiores de justicia ha sido heterogénea sobre el inicio del plazo para autoliquidar. Unas sentencias lo cuentan desde la firmeza y otras desde la expedición del testimonio del decreto. Para evitar riesgos, conviene presentar la autoliquidación dentro del plazo contado desde la firmeza.
Subasta notarial y administrativa
En la subasta notarial, el notario formaliza la venta en escritura pública tras consignar los trámites en acta. El devengo coincide con el otorgamiento de la escritura, y no hay desajuste entre transmisión y devengo.
En la subasta administrativa, el devengo se produce en la fecha de la certificación administrativa del acta de adjudicación, que es documento público de venta. Si el adjudicatario opta por escritura pública para inmuebles, se devenga en la fecha de la escritura.
Base imponible en las subastas
Hasta la reforma de 2021, la base era el valor de adquisición, con deducción de las cargas que disminuyeran el valor real del bien. Desde el 11 de julio de 2021, el adjudicatario de un inmueble en subasta pública tributa por el valor de referencia del Catastro y no por el precio pagado.
Cuando existe valor de referencia, es la base imponible, salvo que el valor declarado, el precio pactado o ambos sean superiores. Entonces se toma el mayor de ellos. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la base es el mayor entre el valor declarado, el precio o contraprestación pactada y el valor de mercado.
Ejemplo ilustrativo
Un inmueble se adjudica en subasta judicial por 180.000 euros. El valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo es de 210.000 euros. Las cifras son inventadas y solo ilustran el cálculo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de remate | 180.000 euros |
| Valor de referencia del Catastro | 210.000 euros |
| Base imponible (el mayor) | 210.000 euros |
| Cuota con tipo hipotético del 6 % | 12.600 euros |
Debe aplicarse siempre el tipo vigente en cada comunidad, conforme a la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos a las comunidades autónomas.
Doctrina útil sobre las subastas
Los tribunales han fijado criterios que conviene conocer:
- El tipo de la tercera subasta no equivale a la base imponible, porque el valor no lo determina el tipo de subasta.
- Cuando se adquiere una parte del inmueble, por ejemplo porque el adjudicatario ya era copropietario de un tercio, se toma el importe obtenido multiplicado por dos tercios.
- Las cargas asumidas por el adjudicatario deben constar en la documentación o acreditarse.
- No es subasta judicial la autorización de venta en jurisdicción voluntaria por afectar a un menor, y cabe en ese caso la comprobación de valores.
Errores frecuentes
Estos son los fallos más habituales en este terreno:
- Tratar como transacción un convenio privado sin pleito iniciado.
- Olvidar la homologación judicial del acuerdo.
- Liquidar la transacción mixta por un solo concepto, sin separar las prestaciones ajenas.
- No justificar el impuesto pagado antes para evitar la doble imposición.
- Contar el plazo de la subasta desde una fecha distinta de la firmeza, sin valorar el riesgo.
- Aplicar el precio de remate sin comparar con el valor de referencia.
Cuándo conviene asesorarse
Cuando hay un acuerdo judicial con prestaciones cruzadas, o una adjudicación con cargas y valor de referencia superior al precio, la calificación tiene mucho impacto en la cuota. Un asesoramiento temprano evita liquidaciones complementarias y sanciones. Puede apoyarse en nuestros abogados de procedimientos tributarios para preparar la autoliquidación o recurrir una liquidación.
Conclusión
La transacción judicial se liquida según el título que se adjudica, y la transacción mixta se separa por prestaciones. La base es el valor de lo transmitido y el devengo sigue la firmeza de la resolución. Aparte, en las subastas públicas, el devengo depende del tipo de subasta y la base parte del valor de referencia.
Si ha recibido una liquidación por una transacción o por una adjudicación en subasta, una segunda opinión experta ayuda a valorar su defensa. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831. Para los plazos y recursos, consulte la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Preguntas frecuentes
Se liquida según el título por el cual se adjudiquen, declaren o reconozcan los bienes litigiosos, y si no consta, por el concepto de transmisión onerosa. Si hay prestaciones ajenas al objeto litigioso, la transacción es mixta y se liquida por el concepto de cada prestación.
Es el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda por las concesiones pactadas. Se aplican las reglas generales de TPO, incluidas la comprobación de valores y la tasación pericial contradictoria, igual que en cualquier transmisión onerosa.
Se devenga el día del acto o contrato y, tratándose de documentos judiciales, el acto se entiende causado en la fecha de firmeza de la resolución. En una transacción homologada, suele ser la firmeza de la resolución que aprueba el acuerdo, y desde ahí corre el plazo de autoliquidación.
Desde el 11 de julio de 2021 es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado, el precio pactado o ambos sean superiores. En ese caso se toma el mayor. Sin valor de referencia, se aplica la regla general de valor de mercado.
Se devenga con la firmeza del decreto de adjudicación del Letrado de la Administración de Justicia. Existe discusión en los tribunales sobre si el plazo para autoliquidar corre desde esa firmeza o desde el testimonio del decreto, por lo que conviene presentar dentro del plazo más prudente.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.