La exención SAREB en el ITP y AJD alcanza a las transmisiones de activos y pasivos de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria y de los Fondos de Activos Bancarios (FAB), a operaciones societarias de su estructura y a ciertas garantías hipotecarias. Su alcance cambia según la modalidad del impuesto y la operación concreta.
Actualizado a octubre de 2026. Quien compra un inmueble procedente de la SAREB, financia su adquisición o toma una cartera de activos bancarios necesita saber qué parte del impuesto se evita. La respuesta no es uniforme: hay exenciones plenas, exenciones parciales y operaciones que ya no se benefician. Lo explicamos modalidad por modalidad.
Qué son la SAREB y los Fondos de Activos Bancarios
La SAREB es la sociedad creada para gestionar los activos procedentes de la reestructuración bancaria. Los Fondos de Activos Bancarios (FAB) están formados por agrupaciones de activos y pasivos de esa sociedad. El legislador les reconoció beneficios fiscales para facilitar la transferencia y gestión de esos activos sin sobrecostes.
El marco general se encuentra en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) y en su reglamento (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo). Los beneficios concretos de la SAREB se articulan modalidad por modalidad.
Exención SAREB en ITP y AJD: resumen por modalidades
| Modalidad | Operaciones exentas |
|---|---|
| TPO | Transmisiones de activos y pasivos y concesión de garantías a favor de la SAREB; transmisiones de la SAREB a sociedades participadas al menos al 50 %; transmisiones de la SAREB a los FAB y entre FAB |
| Operaciones societarias | Operaciones de entidades de crédito del sistema institucional de protección; reestructuraciones con intervención del FROB; reducción de capital y disolución de la SAREB, de sus participadas y de los FAB |
| AJD (cuota gradual) | Constitución de garantías para financiar la adquisición de inmuebles por la SAREB a entidades participadas o a los FAB, mientras el FROB mantenga su exposición |
Modalidad TPO: transmisiones de activos y pasivos
Están exentas las transmisiones de activos y pasivos, así como la concesión de garantías de cualquier naturaleza, que se disponen para la SAREB. La exención opera con independencia del momento temporal en que tenga lugar la constitución o transmisión y de la condición del transmitente o constituyente.
También están exentas las transmisiones que la SAREB realiza a sus entidades participadas, directa o indirectamente, en al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto, medido inmediatamente antes de la transmisión o como consecuencia de ella. Y lo están las transmisiones de la SAREB, o de las entidades que esta constituya para cumplir su objeto social, a los FAB, así como las de unos FAB a otros.
Para las operaciones entre FAB, la exención solo se aplica mientras se mantenga la exposición a los patrimonios separados del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), que no puede ir más allá del período de constitución de la SAREB. Esta limitación temporal es un detalle que conviene vigilar en carteras de larga duración.
Modalidad de operaciones societarias
En esta modalidad se reconocen tres bloques de exenciones. El primero se refiere a las entidades de crédito agrupadas en un sistema institucional de protección: la constitución y el aumento de capital social y aportaciones, siempre que estén previstos en el acuerdo contractual de integración y, en su caso, en el plan de integración, junto con los actos necesarios para formalizarlos.
El segundo bloque alcanza al FROB: las operaciones de reestructuración con su intervención y los acuerdos que instrumentan compromisos mutuos de solvencia, liquidez y puesta en común de resultados. El tercero cubre la reducción de capital y la disolución de la SAREB y de sus participadas al menos al 50 %, así como la disminución de patrimonio o disolución de los FAB. Para repasar esta modalidad en general, puede consultar nuestro artículo sobre operaciones societarias en el ITP.
Modalidad AJD: garantías para financiar adquisiciones
Se declara exenta de la cuota gradual la constitución de garantías para financiar las adquisiciones de inmuebles por la SAREB a entidades participadas, directa o indirectamente, en al menos el 50 %, o a los FAB. Opera mientras el FROB mantenga su exposición a dichas entidades. Nuestro artículo sobre actos jurídicos documentados aclara la diferencia entre cuota gradual y fija.
La doctrina administrativa ha concretado cómo tributan las operaciones más habituales. Es importante distinguir la cuota gradual de la cuota fija, porque la exención de una no implica la de la otra.
- Garantía hipotecaria sobre préstamos preexistentes a favor de la SAREB, o hipoteca simultánea al préstamo para comprar viviendas a la SAREB: sujeta y exenta de la cuota gradual, y sujeta y no exenta de la cuota fija, sea acreedor la SAREB o un tercero.
- Novaciones modificativas de préstamos hipotecarios pactadas entre acreedor y deudor, cuando el acreedor es la SAREB, una participada al menos al 50 % o un FAB: sujetas y exentas de la cuota fija y de la gradual, si se cumplen los restantes requisitos legales.
Ejemplo ilustrativo
Una familia compra a la SAREB una vivienda de 180.000 euros y financia 140.000 euros con un préstamo hipotecario de un banco (cifras ilustrativas). La escritura de hipoteca queda exenta de la cuota gradual de AJD, porque garantiza la financiación de una adquisición a la SAREB, con independencia de quién sea el sujeto pasivo. Sí soporta la cuota fija del documento notarial.
Criterios de la doctrina administrativa y la jurisprudencia
La Administración ha confirmado que la adquisición de una vivienda a la SAREB financiada con préstamo hipotecario de una entidad financiera está exenta, porque la exención alcanza a toda constitución de garantías para esa financiación. También se aplica cuando la financiación se instrumenta mediante subrogación en el préstamo del promotor, siempre que no se origine una inscripción distinta de la de la transmisión, y también cuando haga falta ampliar el préstamo inicial por no cubrir la totalidad de la deuda.
Conviene, sin embargo, tener presente un límite. Aunque esta exención subjetiva ha perdido validez en los préstamos hipotecarios, no ocurre lo mismo con las garantías reales sobre préstamos preexistentes o con garantías otorgadas para asegurar otras operaciones, ni con la cesión de préstamos hipotecarios de la SAREB a un FAB o a una participada en más del 50 %, ni entre FAB. Esos supuestos requieren un análisis propio.
Además, no se aplica la excepción a la exención a las operaciones consecuencia de la intervención del FROB. Y, según el TEAC, la exención se extiende no solo a la transmisión de los activos, sino a las operaciones de gestión y administración, como las daciones en pago, la ejecución de garantías o la compra por un tercero deudor del activo cuando el crédito impagado ya se había transmitido previamente a la SAREB.
Errores frecuentes en operaciones con activos SAREB
- Dar por exenta toda la operación sin distinguir cuota gradual y cuota fija de AJD.
- Aplicar la exención a la cesión de préstamos entre FAB una vez terminada la exposición del FROB.
- No verificar el umbral del 50 % de participación en el momento inmediatamente anterior a la transmisión.
- Suponer que cualquier garantía real a favor de la SAREB está exenta, aunque asegure otra operación distinta.
- No comprobar si la subrogación en el préstamo del promotor origina una inscripción distinta.
Cómo revisar una cartera o un inmueble procedente de la SAREB
Antes de adquirir, recomendamos identificar el origen del activo, la cadena de transmisiones y la naturaleza de cada garantía. Esa revisión permite saber qué beneficios siguen vigentes y cuáles se han agotado. Un análisis previo evita que el coste fiscal real supere el previsto en el modelo financiero.
Si la compra afecta a un edificio o a una cartera, una due diligence fiscal y legal permite cuantificar contingencias antes de cerrar el precio. Para encuadrar el análisis, puede leer nuestro artículo sobre due diligence inmobiliaria. Los modelos de autoliquidación están disponibles en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
Conclusión
La exención SAREB combina beneficios amplios en TPO y operaciones societarias con una exención más matizada en AJD, donde la cuota gradual y la cuota fija reciben tratamientos distintos. Revisar el origen del activo, el umbral del 50 % y la vigencia de la exposición del FROB evita sorpresas. Nuestro equipo de asesoramiento legal y fiscal inmobiliario puede ayudarle en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
La adquisición financiada con préstamo hipotecario queda exenta de la cuota gradual de AJD, porque la exención alcanza a toda garantía para financiar compras a la SAREB. La cuota fija de AJD sí se paga.
Un Fondo de Activos Bancarios agrupa activos y pasivos de la SAREB. Las transmisiones de la SAREB a los FAB y entre FAB están exentas en TPO, aunque entre FAB solo mientras el FROB mantenga su exposición.
Se exige una participación directa o indirecta de al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto, medida inmediatamente antes de la transmisión o como consecuencia de ella.
Sí, las novaciones modificativas pactadas de común acuerdo, cuando el acreedor es la SAREB, una participada al menos al 50 % o un FAB, quedan sujetas y exentas tanto de la cuota fija como de la gradual.
Sí. Según el TEAC, la exención alcanza a las operaciones de gestión y administración de los activos, como daciones en pago, ejecución de garantías o compra por el deudor, cuando el crédito impagado ya se transmitió a la SAREB.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.