La reversión del dominio al expropiado en el ITP no está sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Quien recupera el bien por incumplirse el fin de la expropiación no paga ITP por ello y, además, puede reclamar el impuesto que se ingresó con la expropiación original.
La regla parece sencilla, pero esconde matices: puede quedar la cuota variable de AJD, la devolución no es automática y los plazos importan. Este artículo, actualizado a octubre de 2026, explica el criterio con ejemplos y errores habituales. Si busca la vertiente civil, consulte antes nuestra guía sobre la reversión expropiatoria y cómo recuperar el bien.
Qué es la reversión y por qué altera el ITP
La expropiación forzosa transmite la propiedad a la Administración o a un beneficiario por causa de utilidad pública o interés social. Si después no se cumplen los fines que la justificaron, el antiguo propietario puede recuperar el dominio. Esa recuperación es la reversión.
Desde la óptica del ITP, la reversión se comporta como una transmisión «inversa» hacia el expropiado. Si se gravase, el mismo bien tributaría dos veces por un único movimiento económico: la ida y la vuelta. La norma evita ese resultado declarando la operación no sujeta.
La figura se estudia con el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) y su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo.
No sujeción a TPO: alcance exacto
La recuperación del dominio que se produce con motivo de la reversión, como consecuencia del incumplimiento de los fines justificativos de la expropiación, no está sujeta a la modalidad TPO. No hay exención ni bonificación: simplemente no nace el hecho imponible.
Conviene distinguir ambos conceptos. La exención presupone un hecho imponible sujeto que la ley libera de pago. La no sujeción significa que la operación queda fuera del ámbito del impuesto, lo que evita incluso obligaciones formales de ingreso por ese concepto.
La única especialidad de la reversión es esa transmisión inversa que no tributa por TPO. Pero la no sujeción tiene una consecuencia lógica: reconoce el derecho a la devolución del impuesto satisfecho con ocasión de la expropiación originaria.
Qué puede seguir tributando: la cuota variable de AJD
La no sujeción a TPO no cierra todas las puertas. El documento en el que se formalice la recuperación del dominio puede tributar por la cuota variable de la modalidad Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, si cumple sus requisitos.
En términos prácticos, si la reversión se eleva a escritura pública con contenido valuable e inscribible, conviene analizar esta modalidad antes de firmar. Para repasar cómo funciona, puede leer nuestro artículo sobre cuándo se paga el AJD y quién lo paga.
Devolución del impuesto pagado en la expropiación original
Si la reversión implica la invalidez sobrevenida de la transmisión expropiatoria inicial, el adquirente del bien expropiado puede tener derecho a recuperar el impuesto que ingresó. Es un criterio razonado de la doctrina especializada, no un automatismo.
Hay que matizar quién resulta beneficiado. Cuando el adquirente fue la Administración expropiante, habrá disfrutado de la exención correspondiente y no habrá impuesto que devolver. La devolución interesa sobre todo cuando el bien lo recibió un beneficiario de la expropiación.
Además, se exige que la expropiación no le hubiera producido efectos lucrativos. Si el beneficiario obtuvo una ganancia económica con el bien durante el tiempo que lo tuvo, la devolución puede discutirse.
| Concepto | Tratamiento en el ITP |
|---|---|
| Recuperación del dominio por reversión | No sujeta a la modalidad TPO |
| Documento que formaliza la recuperación | Puede tributar por la cuota variable de AJD, documentos notariales |
| Impuesto pagado en la expropiación originaria | Puede reclamarse su devolución si no produjo efectos lucrativos |
| Administración expropiante | Disfruta de exención en la transmisión expropiatoria |
| Plazo para reclamar | El de prescripción, desde que la resolución administrativa o judicial quede firme |
Plazo y procedimiento para reclamar
El plazo para solicitar la devolución es el de prescripción, que se cuenta desde que la resolución administrativa o judicial que reconoce la reversión queda firme. No desde la expropiación, ni desde que se ejercita el derecho.
Para pedir la devolución se presenta una solicitud de devolución de ingresos indebidos ante la administración tributaria que liquidó el impuesto. Conviene adjuntar la resolución firme, el justificante del pago original y la liquidación o autoliquidación presentada. La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, regula este cauce y los plazos de resolución.
Documentación que conviene reunir
Una solicitud bien documentada se resuelve antes y se discute menos. Antes de reclamar, reúna los siguientes elementos y compruebe que son coherentes entre sí.
- La resolución administrativa o judicial firme que reconoce la reversión, con la fecha de firmeza.
- El acuerdo transaccional, si el derecho se materializó por esa vía.
- La escritura o documento que formaliza la recuperación del dominio.
- El justificante de ingreso y la liquidación o autoliquidación del impuesto pagado en la expropiación.
- Las pruebas de que el bien no produjo efectos lucrativos: contratos, facturas y registros contables de la explotación.
Cada documento cumple una función. La resolución fija el día inicial del plazo, el justificante acredita el ingreso y las pruebas económicas responden al único argumento que suele oponer la Administración para negar o reducir la devolución.
Una práctica prudente consiste en guardar toda la documentación del expediente expropiatorio durante años. Sin ella, acreditar quién pagó, cuánto y cuándo resulta mucho más difícil.
Nuestro equipo presta asesoramiento legal y fiscal inmobiliario en expedientes de expropiación y reversión, desde la valoración del bien hasta la reclamación de ingresos indebidos.
Criterio jurisprudencial: reversión y condición resolutoria
La jurisprudencia equipara dos supuestos: la condición resolutoria y la reversión. Ambos responden a un mismo esquema, circunstancias sobrevenidas que obligan a restituir las prestaciones recíprocas. Si el negocio inicial ya se gravó, la vuelta a la situación inicial no debe gravarse otra vez.
La jurisprudencia no exige una identidad exacta entre quien recupera el dominio y quien lo transmitió. La no sujeción lo es de la operación, y puede invocarla quien sea titular del derecho de reversión.
- El expropiado original que recupera el bien.
- Sus causahabientes por transmisión mortis causa.
- Los sucesores en la titularidad del derecho a recuperar el dominio por transmisión inter vivos.
Otro criterio relevante: la operación sigue sin estar sujeta aunque el derecho se ejercite por vía jurisdiccional y acabe materializándose en un acuerdo transaccional. El acuerdo no convierte la reversión en una compraventa gravable.
Ejemplo ilustrativo con cifras
Ejemplo ilustrativo. Una empresa privada fue beneficiaria de la expropiación de una finca y pagó ITP sobre un valor de 400.000 euros, con un tipo hipotético del 6 %, es decir, 24.000 euros. Años después, el terreno no se destina al fin previsto y se reconoce la reversión a favor del propietario original.
El propietario recupera la finca sin ITP por TPO. Si la escritura que formaliza la reversión cumple los requisitos de la cuota variable de AJD, esa modalidad se analiza aparte. La beneficiaria, por su parte, puede reclamar los 24.000 euros ingresados, si la finca no le produjo efectos lucrativos, una vez firme la resolución que reconoce la reversión.
Si la beneficiaria tuvo rentas del bien durante esos años, la Administración puede sostener que hubo efectos lucrativos. En ese caso, conviene documentar con precisión qué se obtuvo y cuánto, para discutir el alcance de la devolución.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Liquidar ITP por TPO al formalizar la reversión: no procede y obliga a reclamar después.
- Olvidar la cuota variable de AJD en la escritura de recuperación del dominio.
- Dejar pasar el plazo de prescripción desde la firmeza de la resolución.
- No distinguir entre Administración expropiante, que disfrutó de exención, y beneficiario, que pudo pagar el impuesto.
- Presentar la solicitud sin acreditar el pago ni el carácter no lucrativo de la expropiación.
Cuando el debate versa sobre cuánto vale el bien o qué beneficio obtuvo el beneficiario, un criterio técnico externo ayuda. ValiTax realiza la valoración de activos inmobiliarios con metodología verificable. Puede solicitar una revisión previa en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
No, la recuperación del dominio por reversión, motivada por el incumplimiento de los fines de la expropiación, no está sujeta a la modalidad TPO del ITP. Sí conviene revisar si el documento que la formaliza tributa por la cuota variable de AJD.
Sí, la reversión reconoce el derecho a la devolución del impuesto satisfecho con la expropiación originaria. El adquirente, normalmente el beneficiario, puede reclamarlo si la expropiación no le produjo efectos lucrativos. La Administración expropiante, en cambio, disfrutó de exención.
Corre desde que la resolución administrativa o judicial que reconoce la reversión queda firme y se extiende durante el plazo de prescripción. Por eso conviene presentar la solicitud con rapidez y conservar la resolución firme y los justificantes del pago original.
La operación sigue sin estar sujeta aunque el derecho se haya ejercitado por vía jurisdiccional y termine en un acuerdo transaccional. La jurisprudencia considera que la no sujeción lo es de la operación y no depende de la forma en que se materialice.
Sí, la no sujeción la puede invocar quien sea titular del derecho a recuperar el dominio. Eso incluye al primitivo propietario y a sus causahabientes mortis causa, así como a los sucesores en la titularidad del derecho por transmisión inter vivos.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.