Ganancia patrimonial de una sociedad no residente por vender un inmueble: lo que el TEAC exige probar

Introducción: vender un inmueble en España desde el extranjero

Las sociedades no residentes que poseen inmuebles en España tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) cuando los venden. El cálculo de la ganancia patrimonial, que depende del valor de adquisición, de las amortizaciones y del valor de transmisión, es una fuente habitual de discrepancias con la Administración. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en la RG 7794/2023, comentada el 13 de octubre de 2026, examina tres cuestiones de gran interés práctico: si el coste de construcción puede integrarse en el valor de adquisición, hasta qué punto procede la amortización y si puede restarse del valor de transmisión el precio atribuido al mobiliario.

La respuesta es, en esencia, un recordatorio del peso de la prueba: quien pretende minorar su ganancia debe acreditar la realidad, el importe y el pago de cada partida.

Los hechos del caso

Según el resumen publicado, la socia mayoritaria adquirió unos terrenos y contrató la construcción de una vivienda con una empresa constructora el mismo día. Las obras terminaron antes de constituirse la sociedad reclamante. Posteriormente, mediante escritura pública, la sociedad adquirió el inmueble. La Administración presumió que el inmueble estuvo en el patrimonio de la sociedad entre 2010 y 2022 y que pudo haber estado arrendado o cedido a socios o administradores.

La entidad no negó el arrendamiento o la cesión y solicitó que la amortización se limitara a un periodo de 1.500 días. La escritura de compraventa distinguía entre el precio del inmueble y el de los muebles, y la entidad pidió excluir la parte de los muebles del valor de transmisión.

Primera cuestión: el coste de construcción no se admite en el valor de adquisición

El TEAC considera que la escritura de obra nueva no basta para probar que la sociedad soportó el coste de construcción. La prueba exige acreditar la realidad, el importe, la naturaleza y el pago por el contribuyente que lo reclama, mediante facturas, justificantes de pago u otros medios admitidos. En el caso, fue la socia quien pagó las obras antes de constituirse la sociedad y no se acreditó que esta asumiera después ese coste. Dado que ambas tienen personalidad jurídica y patrimonios distintos, la sociedad no puede incrementar su valor de adquisición con cantidades pagadas por su socia.

Segunda cuestión: amortización limitada a los días reconocidos

La Administración había calculado la amortización sobre la parte construida, excluyendo el suelo, con un coeficiente anual del 2 % por tratarse de inmueble usado, y consideró que la sociedad debía haber declarado rendimientos por arrendamiento o cesión, presumidos retribuidos salvo prueba en contrario (artículo 12 de la Ley del IRNR).

El TEAC matiza: al presumir la realización del hecho imponible, corresponde a la Administración probarlo, y el expediente no contenía pruebas directas ni indicios suficientes de arrendamiento o cesión. Sin embargo, como la entidad no negó el uso del inmueble y pidió limitar la amortización a 1.500 días, el Tribunal interpreta esa petición como reconocimiento del uso durante ese periodo y considera procedente la amortización de esos días.

Tercera cuestión: el mobiliario no se separa del precio sin prueba

La escritura identificaba una parte del precio como correspondiente a los muebles, pero el TEAC señala que la escritura acredita el otorgamiento y las declaraciones de las partes, no por sí sola la veracidad del precio atribuido a los muebles ni su transmisión independiente. Con apoyo en el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 1218 del Código Civil sobre el valor probatorio de los documentos públicos, y en el artículo 105 de la LGT sobre la carga de la prueba, concluye que corresponde al contribuyente probar la adquisición, el valor, la transmisión efectiva y el carácter independiente del mobiliario. Al no hacerlo, no existen elementos suficientes para separar ambas operaciones a efectos de la ganancia patrimonial.

Criterio resultante

1. El coste de construcción solo forma parte del valor de adquisición si lo pagó y puede acreditarlo la entidad que lo reclama.
2. La Administración debe probar los hechos en que apoya una presunción de rentas (arrendamiento o cesión); un reconocimiento parcial del uso permite amortizar solo el periodo reconocido.
3. Una escritura que distingue precios de muebles e inmueble no prueba por sí sola una transmisión independiente del mobiliario.

Este análisis se basa en un resumen divulgativo; la fecha atribuida a la resolución (septiembre de 2026) no cuadra con el año del número de expediente y debe verificarse en el texto oficial.

Implicaciones prácticas

Estructuras con socios que construyen o compran a título personal

Cuando el socio adquiere el terreno o financia la obra y posteriormente se aporta o transmite el inmueble a una sociedad, conviene documentar la transmisión y el reembolso del coste (por ejemplo, mediante préstamo participativo, aportación documentada o compraventa con precio justificado). De lo contrario, el coste soportado por el socio no se incorporará al valor de adquisición de la sociedad.

Documentación mínima antes de vender

• Facturas y justificantes de pago de la construcción y de las mejoras, a nombre de quien reclame el coste.
• Escrituras de adquisición y de obra nueva, con su coherencia con la contabilidad.
• Prueba del destino del inmueble (uso por socios, arrendamiento, inactividad) para combatir presunciones de renta.
• Si se venden muebles junto con el inmueble, inventario, facturas de adquisición, valoración independiente y asignación de precio coherente.

Cuidado con las peticiones subsidiarias

El caso ilustra un riesgo: solicitar la amortización por un periodo concreto puede interpretarse como un reconocimiento del uso del inmueble. Las alegaciones subsidiarias deben formularse con prudencia y sin renunciar a la posición principal.

Conclusión: la prueba decide el impuesto

La resolución es una lección sobre carga de la prueba en el IRNR: la escritura no lo prueba todo, el coste debe ser acreditado por quien lo soportó y las presunciones de la Administración también tienen límites. Planificar la venta con antelación y ordenar la documentación evita sorpresas.

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