Introducción: el Real Decreto-ley 29/2026 y la fiscalidad de la vivienda
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE núm. 249 del 7 de octubre de 2026, adopta medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y para ampliar la oferta de vivienda asequible. Se trata de la norma con mayor impacto tributario y mercantil de la semana en España, porque modifica el IRPF, el IVA, el régimen de las SOCIMI y el IBI, y crea nuevos instrumentos de ahorro a largo plazo.
En este artículo resumimos las novedades más relevantes del Real Decreto-ley 29/2026 en materia fiscal y mercantil, a partir del texto publicado en el BOE (BOE-A-2026-20823) y de la nota informativa de la Agencia Tributaria. Conviene recordar que el decreto-ley entra en vigor, con carácter general, el día siguiente a su publicación, aunque algunas medidas dependen de desarrollos posteriores. Además, debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados, por lo que su contenido podría variar durante su tramitación.
Estructura de la norma
El decreto-ley consta de seis títulos. El Título II concentra las novedades en el IRPF y el IVA. Otras disposiciones afectan a las SOCIMI, a la Ley del Mercado de Valores, a la cesión de créditos, al IBI y a la prórroga de contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Novedades en el IRPF
Imputación de rentas inmobiliarias
Desde el 1 de enero de 2026 se extiende la imputación de rentas inmobiliarias del 1,1% a los inmuebles de municipios con revisiones catastrales vigentes desde 2012. A partir del 1 de enero de 2027 se introduce una nueva escala de imputación (1,1%, 1,5%, 2% y 3%).
Reducción por arrendamiento de vivienda
Para los nuevos contratos de arrendadores que no sean grandes tenedores, la reducción del rendimiento neto varía entre el 100% y el 15%, según la zona tensionada, la edad del arrendatario, la renta de referencia y si la renta sube respecto al contrato anterior. Hay porcentajes específicos para primeros alquileres (hasta el 50%), alquiler social (70%), viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores (60%) y prórroga tácita (80%).
Nueva deducción por alquiler de vivienda habitual
Se crea una deducción del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros que se reduce progresivamente.
Exención por venta a entes públicos de vivienda social
Se establece una exención para transmisiones hasta el 31 de diciembre de 2027 cuando el valor sea inferior a 800.000 euros y la vivienda haya estado desocupada dos años. La exención es total hasta 200.000 euros y decrece hasta 800.000 euros, con posibilidad de reinversión en la cuenta prevista, con un límite de 800.000 euros.
Ahorro a largo plazo: SIALPFE y Cuenta de Ahorro e Inversión
Se crea el SIALPFE, con aportaciones de hasta 10.000 euros anuales, y la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que difiere la tributación hasta la disposición y contempla una exención parcial para aportaciones de más de cinco años, con un límite de aportaciones pendientes de 150.000 euros. Su comercialización depende de las órdenes ministeriales de desarrollo, y los fondos elegibles solo podrán incorporarse cuando se inscriban en el registro de la CNMV, que debe crearse en cuatro meses.
Novedades en el IVA
- Alquileres amueblados de corta duración. Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres amueblados de hasta 30 noches a un mismo arrendatario, que no sean vivienda habitual del arrendador, tributan al 10%. Los servicios de tipo hotelero siguen tributando al tipo general.
- Rehabilitación para alquiler. Las obras de renovación en viviendas destinadas al alquiler habitual pasan al tipo reducido del 10%, con requisitos de pago bancario, antigüedad mínima de dos años y límite del 40% de la base para materiales.
- Vivienda protegida. La entrega de viviendas con protección permanente o indefinida pasa al tipo superreducido, con garajes y anexos (máximo dos plazas).
Medidas mercantiles y otras tributarias
SOCIMI
Se modifica el artículo 9 de la Ley 11/2009: gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos del alquiler residencial, que se reduce al 50% si más del 80% del parque es asequible y al 100% si el beneficio se reinvierte en tres años en alquiler asequible.
Ley del Mercado de Valores
La Ley 6/2023 incorpora un nuevo título XI sobre la Cuenta de Ahorro e Inversión y un artículo 309 bis sobre infracciones de las entidades proveedoras.
Cesión de créditos
La disposición final primera modifica la Ley 5/2019: el prestatario conserva sus excepciones frente al nuevo titular, y se prohíbe ceder préstamos vencidos de deudores acogidos al Real Decreto-ley 6/2012.
IBI y viviendas turísticas
Los ayuntamientos en zonas tensionadas podrán aplicar recargos de hasta el 150% a las viviendas turísticas, según el número de inmuebles del titular.
Prórroga extraordinaria de contratos
La disposición final quinta permite hasta dos años adicionales de prórroga para contratos de vivienda habitual y limita las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
Implicaciones prácticas
Propietarios y arrendadores
Deben revisar sus contratos y su situación fiscal para aprovechar las reducciones del rendimiento neto del arrendamiento y evaluar si el nuevo esquema les favorece. Conviene estudiar las condiciones de la zona tensionada y de los contratos nuevos.
Inquilinos
La nueva deducción del 10% por alquiler de vivienda habitual puede reducir la cuota del IRPF para rentas moderadas.
Operadores de alquiler turístico
El tipo del 10% en el IVA para alquileres amueblados de corta duración y los posibles recargos del IBI exigen revisar la rentabilidad de los modelos de negocio y su estructura de servicios.
Constructores y rehabilitadores
El tipo reducido del 10% en rehabilitación para alquiler y el superreducido para vivienda protegida de protección permanente afectan a la facturación y a la planificación de proyectos.
Inversores y SOCIMI
El nuevo gravamen especial del 25% y sus reducciones por parque asequible o reinversión obligan a revisar la política de distribución de dividendos y las estrategias de inversión.
Ahorradores
Los nuevos instrumentos de ahorro a largo plazo ofrecen diferimiento y exenciones parciales, aunque su aplicación depende de normas de desarrollo.
Próximos pasos
- Seguir la convalidación parlamentaria del decreto-ley y las órdenes ministeriales de desarrollo.
- Revisar los contratos de arrendamiento vigentes y los que se vayan a firmar.
- Actualizar los sistemas de facturación para el nuevo tipo del IVA a partir del 1 de diciembre de 2026.
- Reevaluar la tributación de los inmuebles con imputación de rentas.
- Analizar el impacto en las SOCIMI y en las carteras de vivienda en alquiler.
Conclusión: LRB Asesores le acompaña en la adaptación a la nueva fiscalidad de la vivienda
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios profundos en la fiscalidad de la vivienda, el alquiler y el ahorro a largo plazo, con efectos en el IRPF, el IVA, las SOCIMI y el IBI. Su correcta aplicación exige un análisis individualizado de cada situación y un seguimiento de su desarrollo normativo.
En LRB Asesores asesoramos a propietarios, inversores, promotores y empresas del sector inmobiliario sobre el impacto de las nuevas medidas y su planificación fiscal. Contacte con nuestro equipo para revisar su caso y anticiparse a los cambios.
Nota: artículo informativo basado en la nota de la Agencia Tributaria y el texto publicado en el BOE; la norma debe ser convalidada y puede variar. Consulte el texto íntegro y asesoramiento profesional.