IPSI en la entrega de inmuebles y obras en Ceuta y Melilla

El IPSI en la entrega de inmuebles incluye tanto la transmisión de edificios y terrenos como la construcción y la ejecución de obras inmobiliarias realizadas por empresarios o profesionales en Ceuta y Melilla. Es una de las operaciones más sensibles del impuesto, porque el IPSI grava aquí con un tipo que fija cada ordenanza entre el 0,5 % y el 10 %, no es deducible para quien lo soporta y no puede coincidir con el ITP en las transmisiones onerosas.

Claves del artículo

• Se consideran entregas de bienes inmuebles la construcción, la ejecución de obras inmobiliarias y la transmisión de los inmuebles.
• Un mismo acto no tributa a la vez por el IPSI y por el ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
• El devengo coincide con el que correspondería en el IVA para esa operación.
• Si el transmitente no está establecido en la ciudad, el sujeto pasivo es el destinatario empresario o profesional establecido.
• Las cuotas soportadas por entregas de inmuebles no son deducibles.
• El destinatario es responsable solidario si, con declaraciones inexactas, se beneficia indebidamente de exenciones o tipos menores.

IPSI en la entrega de inmuebles: qué operaciones incluye

El hecho imponible del IPSI abarca, cuando las realiza un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, las entregas de bienes inmuebles que radiquen en el ámbito territorial del impuesto. A estos efectos, la norma aclara que son entregas de bienes inmuebles:

• La construcción de edificaciones.
• La ejecución de obras inmobiliarias.
• La transmisión de inmuebles, ya sean terrenos, edificios o partes de ellos.

La definición es más amplia que la de un simple traspaso de propiedad. Una promotora que construye y vende viviendas realiza una entrega sujeta; un contratista que ejecuta una obra para un propietario, también. Los conceptos de empresario y profesional son los del IVA, de modo que una persona física que vende su vivienda habitual sin actividad empresarial queda fuera del IPSI y, en su caso, se somete a la tributación por transmisiones patrimoniales.

La incompatibilidad con el ITP

Una regla central es que los actos del tráfico inmobiliario no tributan a la vez por el IPSI y por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Para resolver la concurrencia se aplican las normas de la legislación común, es decir, las mismas que delimitan la frontera entre el IVA y el ITP.

La consecuencia es práctica. Cuando la entrega está sujeta a IPSI, no se liquida el ITP por la modalidad de transmisiones onerosas; cuando la operación no es una entrega sujeta, por ejemplo la venta entre particulares, es el ITP el que aplica. La exclusión recae sobre la modalidad onerosa, de modo que conviene analizar por separado qué ocurre con el resto de impuestos que rodean a la escritura, como el gravamen de actos jurídicos documentados, cuya regulación sigue su propio régimen.

Devengo, base imponible y tipo

El IPSI se devenga en las entregas de inmuebles cuando se produce el devengo del IVA para esa operación, según su normativa reguladora. En consecuencia, los anticipos, los pagos a cuenta y la entrega de la posesión siguen la misma lógica que en el IVA.

La base imponible se determina con arreglo a las normas del IVA para cada operación, y los supuestos de modificación de la base coinciden con los de ese impuesto. Los gravámenes complementarios sobre tabaco y carburantes solo se integran cuando la operación los incorpora, lo que no es habitual en inmuebles.

El tipo es el que fija la ordenanza, entre el 0,5 % y el 10 %, y el aplicable es el vigente en el momento del devengo.

Contratos de obra con cambio de tipos

Una norma de Melilla resuelve un problema práctico en las contrataciones administrativas. Si un contrato de ejecución de obra se firmó antes de que cambiaran los tipos, está pendiente de ejecución en todo o en parte, el precio de oferta incluía el IPSI y el impuesto todavía no se había devengado, la Administración debe pagar al contratista el precio cierto, incrementado con la cuota del IPSI correspondiente al momento en que se devengue. Es decir, el contratista no soporta la diferencia de tipo.

Sujeto pasivo: el caso de la empresa no establecida

La regla general es que el sujeto pasivo es quien realiza la entrega. Hay una excepción relevante: en las entregas de inmuebles y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del IPSI, a favor de empresarios o profesionales establecidos en él, el sujeto pasivo es el destinatario.

Esto afecta, por ejemplo, a una constructora de la península que ejecuta una obra en Ceuta sin tener establecimiento allí. El cliente, si es empresario o profesional establecido en la ciudad, es quien debe declarar e ingresar el impuesto, y no la constructora. Es un mecanismo de inversión del sujeto pasivo que simplifica la recaudación.

Responsabilidad solidaria del destinatario

El destinatario de una entrega de inmuebles puede quedar obligado al pago si, mediante declaraciones o manifestaciones inexactas, se ha beneficiado indebidamente de exenciones, de supuestos de no sujeción o de la aplicación de tipos menores de los procedentes. Es una responsabilidad solidaria, por lo que la Administración puede dirigirse contra él directamente.

La lección práctica es evitar declaraciones genéricas. Si se alega que el comprador va a destinar el inmueble a un uso que justifica una exención o un tipo reducido, esa manifestación debe poder probarse.

Una cuota que no se deduce

Las cuotas soportadas o satisfechas en relación con las entregas de bienes inmuebles, las prestaciones de servicios, el consumo de energía eléctrica y los gravámenes complementarios sobre tabaco y ciertos carburantes no son deducibles. En el caso de los inmuebles, esto supone que el IPSI es un coste definitivo para el adquirente, incluso si es empresario.

Para una promotora que encadena entregas, la no deducibilidad implica integrar el impuesto en el coste y decidir el precio final con esa carga. Para una empresa que compra un local para su actividad, el IPSI forma parte del coste de adquisición.

Ejemplo práctico

Una promotora de Ceuta vende un local comercial a una sociedad por 300.000 euros. La ordenanza aplica un tipo del 5 % a esta operación.

• Cuota de IPSI: 300.000 × 5 % = 15.000 euros.
• Repercusión: la promotora la repercute al comprador en la factura.
• Deducción: la sociedad compradora no puede deducir esos 15.000 euros, aunque sea empresaria.
• ITP: no se liquida por transmisiones onerosas, al estar la operación sujeta al IPSI.

En un segundo supuesto, una constructora de la península ejecuta una obra de 200.000 euros para una empresa de Melilla. Como la constructora no está establecida, el sujeto pasivo es la empresa de Melilla, que debe ingresar el IPSI al tipo vigente en el devengo. Las cifras son ilustrativas.

Errores frecuentes y riesgos

• Liquidar ITP y IPSI por la misma operación. Son incompatibles en la modalidad de transmisiones onerosas.
• Tratar el IPSI como deducible. Las cuotas por inmuebles no se deducen.
• Repercutir el impuesto desde una empresa no establecida. En esos casos es el destinatario quien actúa como sujeto pasivo.
• Declarar un destino del inmueble que no puede probarse. Genera responsabilidad solidaria.
• Aplicar el tipo de la fecha del contrato en vez del vigente al devengo. Es el tipo del momento del devengo el que cuenta.
• Descuidar los contratos administrativos con cambio de tipos. Existe una regla específica que protege al contratista.

Como el IPSI se gestiona por Ceuta y Melilla, las ordenanzas y los modelos varían entre ambas. Un asesoramiento fiscal y jurídico previo a una promoción o una compra de inmuebles en estas ciudades permite fijar el precio y los contratos con el coste real del impuesto.

Preguntas frecuentes

¿Necesita asesoramiento?

Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales en relación con el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación aplicado a operaciones inmobiliarias, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.