Los gastos de conservación y reparación en el alquiler son deducibles del rendimiento del capital inmobiliario cuando mantienen el uso normal del inmueble sin alterar su estructura ni su superficie habitable, pero junto con los intereses de financiación no pueden superar los ingresos íntegros de cada inmueble. El exceso se arrastra durante los cuatro años siguientes. Las mejoras no se deducen de golpe: se recuperan mediante la amortización.
Claves del artículo
- Es gasto de conservación y reparación el necesario para mantener el uso normal del bien, como pintar, revocar o arreglar instalaciones.
- La sustitución de elementos existentes (caldera, ascensor, puertas) también es reparación; instalar elementos que antes no había es mejora.
- La suma de intereses y gastos de conservación y reparación no puede exceder los ingresos íntegros del inmueble en el año.
- El exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes con el mismo límite.
- Las mejoras se incorporan al valor de adquisición y se recuperan mediante la amortización, con un máximo anual del 3%.
- Todo gasto debe justificarse, preferentemente con factura, y corresponder al periodo en que el inmueble genera rentas.
Qué es conservación y reparación frente a mejora
La distinción decide si el gasto se deduce íntegro en el año o se recupera poco a poco. La norma considera conservación y reparación los gastos que se efectúan regularmente para mantener el uso normal de los bienes, siempre que no modifiquen la estructura, la configuración ni la superficie habitable. Se incluyen el pintado, el revoco o el arreglo de instalaciones, así como la sustitución de elementos como calefacción, ascensor o puertas de seguridad.
Por el contrario, las cantidades destinadas a ampliación o mejora son una inversión: aumentan la capacidad o habitabilidad del bien o alargan su vida útil. Incrementan el valor de adquisición, lo que se tendrá en cuenta al determinar la ganancia o pérdida si el inmueble se vende, y se deducen por la vía de la amortización.
Tabla de casos según los criterios administrativos
| Actuación | Calificación |
|---|---|
| Sustituir una caldera estropeada | Conservación y reparación |
| Cambiar la pizarra y las tablas de un tejado para mantener su uso normal | Conservación y reparación |
| Sustituir un ascensor, calefacción o puertas de seguridad que ya existían | Conservación y reparación |
| Instalar calefacción o ascensor donde no existían | Mejora |
| Aislamiento térmico en paredes | Mejora |
| Compra de electrodomésticos | Mejora (amortizable) |
| Instalación de aire acondicionado y toldos | Mejora |
| Indemnización pagada al inquilino por resolver el contrato | Mejora, no gasto de reparación |
| Importe pagado por el traspaso de un local | Mejora, amortizable mientras siga alquilado |
| Reparación por siniestro indemnizada por la aseguradora | Ganancia o pérdida patrimonial |
Una advertencia práctica: el mismo trabajo puede calificarse de forma distinta según el estado previo del inmueble. Por eso conviene que la factura describa con detalle qué se sustituye o repara.
El límite conjunto con los intereses
Los gastos de conservación y reparación, sumados a los intereses de capitales ajenos y demás gastos de financiación, no pueden exceder conjuntamente, para cada bien o derecho, de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes con este mismo límite.
Esto produce varios efectos:
- Por inmueble. El cálculo se hace de forma separada para cada inmueble. Los rendimientos netos se suman después.
- Varios contratos en el año. Si en el mismo año hay dos contratos sobre el mismo inmueble, el límite se calcula con los ingresos y gastos anuales, no por contrato. Alguno de los contratos puede arrojar un gasto superior a sus ingresos sin que se aplique la limitación.
- Arrastre. Si no hay ingresos en el año en que se hacen las obras, o son inferiores al gasto, el exceso puede aplicarse en los cuatro años siguientes. Si en el ejercicio de origen no se consignaron los gastos, no pueden consignarse en el siguiente como excesos de ejercicios anteriores.
- Reparaciones previas al alquiler. Son deducibles si van dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rentas y no al disfrute, ni siquiera temporal, del inmueble por el titular.
Ejemplo numérico del límite
Una propietaria alquila un piso durante todo el año 2026 por 9.000 euros. Soporta 6.500 euros de intereses hipotecarios y 4.000 euros de obras de reparación.
- Suma de intereses y reparaciones: 10.500 euros.
- Límite: ingresos íntegros de 9.000 euros.
- Deducible en 2026: 9.000 euros.
- Exceso pendiente: 1.500 euros, aplicables en los cuatro ejercicios siguientes con el mismo límite.
Los restantes gastos (comunidad, IBI, seguro, amortización) se deducen además, sin este límite conjunto.
Gastos de conservación y reparación en el alquiler: obras en comunidad y casos especiales
Algunos supuestos suelen provocar dudas:
- Obras de la comunidad de propietarios. Cada propietario se imputa la parte de gasto que corresponda a su cuota de participación, determinada por la derrama.
- Alquiler gestionado por una sociedad. Si la gestora hace obras o compra mobiliario y lo repercute al propietario, constituye gasto deducible para este.
- Inmueble vacío. Los gastos de periodos en los que el inmueble no está arrendado no son deducibles, salvo las reparaciones previas con finalidad exclusiva de alquilar.
- Gastos anuales. IBI, seguro o amortización se prorratean por los días de alquiler efectivo.
- Repercusión al inquilino. Los gastos repercutidos integran el rendimiento íntegro y son a su vez deducibles.
La amortización de las mejoras y del inmueble
Cuando la obra es una mejora, su coste se amortiza. La amortización es deducible si responde a una depreciación efectiva y se aplica en proporción al tiempo que el bien ha estado arrendado. Para inmuebles, el porcentaje máximo es del 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, sin incluir el suelo. El coste de adquisición incluye gastos y tributos inherentes (notaría, registro, IVA, ITP y AJD).
Ejemplo de amortización
Un inmueble tiene un valor catastral de 80.000 euros, de los que 28.000 corresponden al suelo, y se alquila todo el año. Se adquirió por 140.000 euros más 10.000 de gastos y tributos.
- Proporción de construcción: 52.000 sobre 80.000, un 65%.
- Coste de adquisición sin suelo: 65% de 150.000, es decir, 97.500 euros.
- Valor catastral sin suelo: 52.000 euros.
- Se toma el mayor: 97.500 euros.
- Amortización anual máxima: 3% de 97.500, es decir, 2.925 euros.
Si el recibo del IBI no desglosa el valor del suelo, puede pedirse el desglose al organismo catastral. Cuando no sea posible, un criterio estimativo razonable sitúa el suelo entre el 25% y el 40% del valor total.
Errores frecuentes y riesgos en inspecciones
- Deducir como reparación lo que es mejora, por ejemplo, instalar aire acondicionado o electrodomésticos nuevos.
- Ignorar el límite conjunto con los intereses y deducir más de lo ingresado.
- No consignar el exceso en el ejercicio en que se genera y pretender arrastrarlo después.
- Deducir obras de uso propio previas al alquiler cuando el propietario las disfrutó.
- Falta de factura o justificante válido, que obliga a probar el gasto por otros medios.
En una comprobación, la Administración revisa las facturas, la descripción de los trabajos, las fechas de alquiler y el cálculo del límite. Si necesita revisar un expediente o cuantificar un riesgo, puede acudir al servicio de defensa frente a comprobaciones e inspecciones tributarias de LRB, o solicitar un informe técnico a ValiTax.
Preguntas frecuentes
Sí. Los gastos efectuados regularmente para mantener el uso normal del inmueble, como pintar, revocar o arreglar instalaciones, son conservación y reparación, siempre que no modifiquen la estructura ni la superficie habitable.
El total deducible por estos conceptos se limita a los ingresos íntegros del inmueble en el año. El exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes con el mismo límite.
Según los criterios de la DGT, sustituir una caldera para mantener el uso normal se considera conservación y reparación. Instalar calefacción donde no existía es una mejora.
Sí, si van dirigidas exclusivamente a obtener rentas futuras y no al disfrute del inmueble por el titular. Si no hay ingresos ese año, el exceso se arrastra cuatro años.
Se deducen por la vía de la amortización, no como gasto inmediato. Además aumentan el valor de adquisición del inmueble a efectos de una futura venta.
¿Necesita asesoramiento?
Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales en relación con los gastos deducibles del alquiler en el IRPF, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.