La opción de compra en el ITP es un hecho imponible autónomo: quien la obtiene paga el impuesto por la propia opción, y paga de nuevo cuando la ejercita y adquiere el bien. La base de la opción es el precio pactado por ella o, si es menor, el 5 % del precio del ejercicio, y el tipo es el de bienes muebles o inmuebles según el objeto. Comprender esta doble tributación evita sorpresas en operaciones de alquiler con opción y en compraventas diferidas.
Claves del artículo
- Pensiones, promesas y opciones tributan en TPO a cargo de la persona en cuyo favor se constituyen.
- La pensión se grava al 1 %; la promesa y la opción, al 4 % (muebles) o 6 % (inmuebles), salvo tipos autonómicos distintos.
- La base de la opción es el precio convenido, con un mínimo del 5 % del precio de ejercicio.
- Al ejercitar la opción hay una segunda liquidación por la compraventa, sin descontar lo pagado por la opción.
- La constitución de la opción es un negocio independiente de la compraventa y del arrendamiento al que pueda acompañar.
Qué se entiende por pensiones, promesas y opciones
La normativa del impuesto agrupa tres figuras que generan un derecho a favor de una persona sin que, en sentido estricto, se haya transmitido todavía el bien: la constitución de pensiones (por ejemplo, a cambio de un inmueble), las promesas de venta o compra y las opciones. Su tributación no siempre es evidente cuando intervienen empresarios, porque podría entrar en juego el IVA. Pero cuando las otorga un particular, quedan en TPO.
En todos los casos el sujeto pasivo es la persona a cuyo favor se constituye el derecho. Es decir, en una opción de compra, el optante, no el propietario que la concede.
Base imponible y tipo de gravamen
| Figura | Tipo general | Base imponible |
|---|---|---|
| Pensión | 1 % | Pensión anual capitalizada al interés legal del dinero, aplicando después las reglas del usufructo (temporal o vitalicio) |
| Promesa u opción sobre muebles | 4 % | Precio convenido; si falta o es inferior al 5 % del precio del ejercicio, el 5 % de este precio |
| Promesa u opción sobre inmuebles | 6 % | Igual que la anterior |
Algunas comunidades autónomas han fijado tipos propios para estas figuras, por lo que conviene comprobar la normativa territorial antes de liquidar. Si la pensión no se cuantifica en euros, la base se obtiene capitalizando el importe anual de la referencia del IPREM al tipo de interés legal del dinero.
Ejemplo de opción de compra en el ITP sobre un inmueble de 350.000 euros
Una persona concede a otra una opción de compra sobre un inmueble valorado en 350.000 euros y se pacta un precio de 20.000 euros por la opción.
- Primer hecho imponible: la concesión de la opción. Base: la mayor de dos cifras, el precio de la opción (20.000) y el 5 % de 350.000 (17.500). La base es 20.000 euros. Con un tipo del 6 %, la cuota es de 1.200 euros, a cargo del optante.
- Segundo hecho imponible: si ejercita la opción, adquiere el inmueble. Base: el valor del inmueble, 350.000 euros. No se resta el valor de la opción. Con el mismo tipo del 6 %, la cuota sería de 21.000 euros.
Si la prima pactada fuese de solo 5.000 euros, la base de la opción sería 17.500 euros, porque el precio acordado queda por debajo del 5 % del precio de ejercicio.
Reglas prácticas de la opción de compra
La experiencia administrativa y judicial recogida en los criterios del impuesto permite fijar varias pautas:
- La opción es un negocio jurídico independiente tanto de la compraventa que deriva de ella como de un posible arrendamiento al que acompañe.
- La ampliación del plazo de la opción o de la prima pactada también queda sujeta a tributación.
- Si la opción recae sobre la totalidad de las acciones de una sociedad cuyo activo esté formado en más de un 50 % por inmuebles, se liquida como una opción sobre un bien inmueble.
- En una vivienda de nueva construcción, para que la opción quede sujeta al impuesto debe documentarse en escritura pública inscribible, algo poco probable en la práctica.
- Los arrendamientos con opción de compra deben analizarse por separado en cada componente: arrendamiento y opción.
Pensiones: capitalización y contrato de alimentos
La pensión constituida a cambio de un bien, y el contrato de alimentos, tributan por el concepto de constitución de pensión, con sujeto pasivo en el pensionista. Para calcular la base:
- Se capitaliza la pensión anual al interés legal del dinero vigente al constituirse.
- Sobre el capital resultante se aplica el porcentaje del usufructo que corresponda según sea temporal o vitalicia la pensión. Si el usufructo equivale al 40 %, la base es el 40 % del capital capitalizado.
- En un contrato de alimentos, la base resulta de capitalizar el IPREM anual al interés legal y tomar la parte que, por las reglas de valoración del usufructo, corresponda a la edad del pensionista.
El tipo del 1 % hace que estas cuotas sean pequeñas en comparación con las de la compraventa, pero el coste sube si la operación se encadena con una transmisión posterior.
Planificación: cómo reducir el coste sin perder seguridad
- Fijar un precio de opción realista: una prima muy baja no reduce la base por debajo del 5 % del precio de ejercicio.
- Documentar el plazo y el precio de ejercicio desde el inicio para evitar que una prórroga genere una nueva liquidación.
- Valorar si procede el IVA cuando el concedente es empresario o profesional, ya que cambia la modalidad aplicable.
- Dejar claro si la opción es independiente del alquiler para evitar calificaciones conjuntas.
- Prever la liquidación del ejercicio, que se paga sobre el valor total del bien.
Errores frecuentes y riesgos en inspecciones
- Pensar que la prima de la opción se descuenta de la compraventa posterior, algo que la norma no contempla.
- Liquidar la opción con una base inferior al 5 % del precio de ejercicio.
- Omitir la autoliquidación cuando se amplía el plazo o la prima.
- Considerar sujeto pasivo al propietario que concede la opción en lugar del optante.
- Ignorar el tipo autonómico específico para promesas y opciones.
- No distinguir el arrendamiento con opción de compra y tratarlo como una sola operación.
Una revisión del contrato antes de la firma permite comprobar la modalidad, la base y el tipo. En comprobaciones del valor del inmueble ejercitado, el equipo de defensa de inspecciones tributarias puede preparar la defensa técnica, y una valoración independiente de ValiTax respalda el valor declarado.
Preguntas frecuentes
Lo paga el optante, es decir, la persona a cuyo favor se constituye la opción, no el propietario que la concede.
Es el precio convenido por la opción. Si no se fijó, o es inferior al 5 % del precio de ejercicio, se toma ese 5 %.
No. El ejercicio genera una segunda liquidación por el valor del bien y no puede restarse la base ni la cuota de la opción.
El 6 % con carácter general para inmuebles, salvo que la comunidad autónoma haya aprobado un tipo distinto para promesas y opciones.
Sí. La ampliación del plazo o de la prima pactada queda sujeta a tributación como una nueva operación.
¿Necesita asesoramiento?
Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales en relación con la tributación de opciones de compra, promesas y pensiones en el ITP, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.