Dividendos SOCIMI: distribución obligatoria y gravamen especial

Los dividendos SOCIMI están sometidos a una obligación de reparto casi total: la sociedad debe distribuir el 100 % de los dividendos que recibe de sus filiales, al menos el 50 % de las plusvalías por venta de activos aptos y al menos el 80 % del resto de beneficios, y a cambio tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. Esta guía, actualizada a octubre de 2026, explica cómo se calcula el reparto mínimo, cuándo se acuerda y se paga, qué gravámenes especiales del 19 % y del 15 % pueden aparecer y por qué un reparto defectuoso puede costar la pérdida irreversible del régimen.

Claves del artículo

• La SOCIMI debe acordar el dividendo dentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio y pagarlo en el mes siguiente al acuerdo.
• Los porcentajes mínimos varían según el origen del beneficio: 100 % dividendos de participadas, 50 % plusvalías (con reinversión del resto en tres años) y 80 % del resto.
• El gravamen especial del 19 % recae sobre dividendos pagados a socios con un 5 % o más que no tributen al menos al 10 %; el del 15 % recae sobre el beneficio no distribuido.
• La falta de acuerdo de distribución o de pago supone la pérdida del régimen en el ejercicio de cuyos beneficios procedían los dividendos, y de forma irreversible.
• Las memorias deben incluir un apartado específico de información sobre reservas y dividendos, con sanciones elevadas si es inexacto.

Por qué la distribución es el corazón del régimen

El régimen especial de las SOCIMI, regulado en la Ley 11/2009 y en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ofrece un tipo del 0 % sobre las rentas del arrendamiento y de las participaciones aptas. La contrapartida es que el inversor final recibe casi todo el beneficio en forma de dividendo y tributa por él en su propio impuesto. El diferimiento no es un premio a la acumulación de beneficios, sino una forma de trasladar la imposición al accionista.

Por eso el legislador vigila de cerca el reparto. Una SOCIMI que cumpla perfectamente los requisitos de inversión y de origen de rentas puede perder el régimen si no acuerda o no paga el dividendo en tiempo y forma. La obligación alcanza tanto a las SOCIMI cotizadas como a las no cotizadas residentes en España que hayan optado por el régimen, y tiene en cuenta el beneficio contable de cada fuente de renta, con el límite del beneficio total del ejercicio.

Si el resultado contable del ejercicio es negativo no existe obligación de repartir, aunque alguna de las fuentes de renta haya sido positiva. Los porcentajes se aplican, por tanto, a beneficios contables y no a bases imponibles.

Porcentajes mínimos de reparto según el origen del beneficio

La norma distingue tres bloques de beneficio, cada uno con su propio mínimo.

Plusvalías y reinversión

Cuando se venden activos que ya han superado el plazo mínimo de mantenimiento, al menos la mitad de la ganancia se distribuye. El resto debe reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al objeto social en los tres años posteriores a la transmisión. La reinversión puede consistir en adquirir nuevos inmuebles, en renovaciones, ampliaciones o mejoras que incrementen el valor contable de los existentes, en adquirir o suscribir participaciones de entidades del grupo o en capitalizar financiación concedida con anterioridad.

Si la reinversión no se materializa en el plazo, esos beneficios se reparten en su totalidad junto con los del ejercicio en que termina el plazo. Si los elementos en los que se reinvirtió se venden antes del plazo de mantenimiento, el beneficio asociado se distribuye por completo con los del ejercicio de la transmisión. También cabe anticipar la distribución de la parte que se prevé que no se reinvertirá, sin esperar a agotar el plazo.

Beneficios de ejercicios anteriores al régimen

La obligación de repartir no alcanza a la parte del beneficio imputable a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen especial. Esa renta, que se presume obtenida de forma lineal salvo prueba en contrario, está sujeta al tipo general y queda fuera del mandato de reparto.

Plazos y forma de pago de los dividendos SOCIMI

El acuerdo de distribución debe adoptarse dentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio, y el dividendo debe pagarse dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo. Cuando el dividendo se reparta con cargo a reservas procedentes de beneficios de un ejercicio en el que se aplicó el régimen, el acuerdo debe adoptarse junto con el de distribución de los beneficios de ese ejercicio.

La reserva legal de la sociedad no puede exceder del 20 % del capital social, y los estatutos no pueden fijar otra reserva indisponible distinta. En consecuencia, las dotaciones anuales a reserva legal superiores al 10 % del beneficio del ejercicio no responden a una exigencia mercantil y se consideran voluntarias, con riesgo de incumplir la norma.

Cuestiones prácticas sobre el pago

• Es posible repartir cantidades a cuenta durante el propio ejercicio, y esos importes se descuentan de la distribución obligatoria anual.
• El pago puede hacerse en especie cuando la sociedad reconoce una deuda con los accionistas y capitaliza después esos créditos, siempre que el dividendo recibido en acciones constituya ingreso para el accionista.
• La entrega de acciones totalmente liberadas a accionistas personas físicas residentes, como en un scrip dividend, no genera renta para ellos, de modo que no cumple el requisito de distribución.
• No computan en el beneficio a repartir los ingresos contables que carecen de efecto fiscal, como ciertas reversiones de deterioros no deducibles o la eliminación de pasivos por impuesto diferido por cambios de tipo.

Gravamen especial del 19 % sobre dividendos

La SOCIMI queda sujeta a un gravamen del 19 % sobre el importe íntegro de los dividendos distribuidos cuando concurren dos condiciones: que el socio, residente o no, tenga una participación igual o superior al 5 % y que los dividendos que percibe estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10 %. No se aplica si el socio es otra SOCIMI o una SOCIMI no cotizada residente, ni si el dividendo lo percibe una SOCIMI cotizada no residente cuyo socio con al menos el 5 % tribute por él, como mínimo, al 10 %.

El gravamen tiene la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades. Se devenga el día del acuerdo de distribución y se autoliquida e ingresa en los dos meses siguientes mediante el modelo 217, de presentación electrónica. Si se reparte un dividendo a cuenta, el devengo se produce el día del acuerdo de ese dividendo a cuenta.

Para decidir si el socio tributa a menos del 10 % se analiza la tributación efectiva del dividendo considerado de forma aislada, teniendo en cuenta los gastos directamente asociados, pero sin atender a otras rentas del socio, como la compensación de bases imponibles negativas. En socios no residentes se consideran la retención en origen y el impuesto en su país, minorado por los mecanismos para eliminar la doble imposición. Si el perceptor es una entidad en atribución de rentas, el análisis del 5 % y del 10 % se hace en sede de los socios últimos.

Gravamen especial del 15 % sobre beneficios no distribuidos

La SOCIMI soporta además un gravamen del 15 % sobre el beneficio del ejercicio que no se distribuya, en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general ni estén acogidas al período de reinversión. Se devenga el día del acuerdo de aplicación del resultado y se autoliquida en los dos meses siguientes con el modelo 237, también electrónico. Es cuota del impuesto y su gasto se registra en el mismo ejercicio al que corresponde el beneficio, según la propuesta de los administradores.

Conviene comprobar el estado normativo vigente: según el texto consultado, en 2026 se introdujo un gravamen específico sobre beneficios no distribuidos del arrendamiento residencial y de corta duración, que quedó derogado con efectos desde el 2 de octubre de 2026. La documentación del ejercicio debe revisarse con esa referencia.

Ejemplo numérico ilustrativo

Una SOCIMI con ejercicio igual al año natural obtiene una renta de 2.000.000 euros, toda procedente del arrendamiento de inmuebles urbanos, y reparte el 90 % del beneficio.

1. El beneficio contable resulta de dividir la renta entre 1 más el 15 % del porcentaje no distribuido: 2.000.000 / 1,015 = 1.970.443,35 euros.

2. La parte no distribuida es el 10 %: 197.044,33 euros.

3. El gravamen especial es el 15 % de esa parte: 29.556,65 euros, que se autoliquidan en los dos meses siguientes al acuerdo.

4. En el Impuesto sobre Sociedades ordinario, la base imponible de 2.000.000 euros se grava al 0 %, con cuota de cero.

El reparto mínimo del 80 % también puede calcularse a partir de un caso mixto. Con una renta de 10.000 (6.000 de alquileres, 3.000 de dividendos de una filial SOCIMI y 1.000 de inversiones financieras temporales), todas al 0 %, el dividendo mínimo es de 8.600: los 3.000 de dividendos íntegros y el 80 % de los 7.000 restantes, es decir, 5.600.

Pérdida del régimen por incumplir el reparto

Entre las causas de pérdida del régimen, la falta de acuerdo de distribución o de pago total o parcial de los dividendos en los términos y plazos exigidos es especialmente severa. La tributación por el régimen general se produce en el período impositivo correspondiente al ejercicio de cuyos beneficios hubieran procedido los dividendos, y la exclusión es irreversible aunque después se subsane. Otras causas, como el incumplimiento de requisitos de inversión o de origen de rentas, admiten corregirse dentro del ejercicio inmediato siguiente.

Tras la pérdida del régimen no puede optarse de nuevo hasta que transcurran al menos tres años desde el último período en que se aplicó. Además, la tributación general alcanza a todas las rentas del período en que se pierde el régimen, y deben regularizarse los alquileres de inmuebles que no hubieran estado arrendados tres años.

Lista de comprobación del reparto anual

1. Calcular el beneficio contable por fuente de renta: dividendos de participadas, plusvalías, alquileres y accesorias.

2. Aplicar los mínimos del 100 %, 50 % y 80 % con el límite del beneficio total.

3. Separar las plusvalías pendientes de reinversión y controlar el plazo de tres años.

4. Convocar la junta y adoptar el acuerdo dentro de los seis meses posteriores al cierre.

5. Pagar el dividendo en el mes siguiente al acuerdo, descontando los importes a cuenta.

6. Revisar socios con el 5 % o más y su tributación efectiva por debajo del 10 %.

7. Autoliquidar el modelo 217 y, en su caso, el modelo 237 en los dos meses siguientes al devengo.

8. Completar el apartado informativo de la memoria sobre reservas, dividendos y activos aptos.

Errores frecuentes y riesgos en inspecciones

• Repartir un importe que no tiene en cuenta que los dividendos de filiales deben distribuirse al 100 %.
• Considerar suficiente un scrip dividend con acciones liberadas para personas físicas residentes.
• Dotar la reserva legal por encima del 10 % del beneficio sin soporte mercantil.
• No identificar socios con el 5 % o más que tributan por debajo del 10 % y omitir el modelo 217.
• Olvidar la reinversión de plusvalías o su plazo de tres años.
• Incluir en la memoria datos inexactos sobre reservas y dividendos: la omisión o inexactitud puede sancionarse con 1.500 euros por dato y 15.000 por conjunto de datos en unos casos, y con 3.000 euros por dato en otros; no aportar los cálculos de reparto de gastos entre fuentes de renta se sanciona con 30.000 euros.

Una comprobación sobre una SOCIMI se centra casi siempre en el reparto, en la calificación de las rentas y en el soporte de las valoraciones. Contar con apoyo previo en materia de defensa en comprobaciones e inspecciones tributarias permite documentar los cálculos antes de que la Administración los requiera.

Preguntas frecuentes

¿Necesita asesoramiento?

Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales sobre el régimen de las SOCIMI, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.