Los actos jurídicos documentados (AJD) son la modalidad del ITP que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos, y la que más afecta a quien firma una hipoteca o compra una vivienda nueva. En escrituras de contenido valuable e inscribibles que no estén sujetas a transmisiones patrimoniales, operaciones societarias ni sucesiones, se paga una cuota fija por pliego o folio más una cuota variable del 0,50 % salvo que la comunidad autónoma fije otro tipo. El sujeto pasivo es, por regla general, el adquirente, y en los préstamos hipotecarios sujetos a IVA, el prestamista. Información actualizada a octubre de 2026.
Claves del artículo
- El impuesto grava el documento, no el contrato que refleja, y existen tres submodalidades: notarial, mercantil y administrativa.
- La cuota fija se paga por pliego o folio, y la variable solo si la escritura es valuable, inscribible y no está sujeta a otros conceptos del impuesto.
- El tipo estatal de la cuota variable es del 0,50 %, pero cada comunidad puede fijar el suyo.
- El sujeto pasivo es el adquirente o, si no hay, quien solicita el documento o en cuyo interés se expide, con regla especial para las hipotecas.
- La base es el valor declarado, con reglas propias en hipotecas, rangos hipotecarios y actas de protesto.
- El IVA es compatible con la cuota variable de AJD, pero la transmisión sujeta a ITP o a sucesiones no lo es.
Actos jurídicos documentados: qué se grava y cuándo
Esta modalidad no tributa por el negocio en sí, sino por su formalización en un documento. Los documentos notariales son los que dan lugar a casi toda la recaudación: escrituras, actas y testimonios notariales. El impuesto se aplica al documento que contiene el acto, y si una misma escritura recoge varios actos o contratos, se tributa por todos los dispuestos por los otorgantes. Quedan excluidas las resoluciones judiciales y, por regla general, los documentos otorgados en el extranjero hasta que se protocolizan ante notario español.
Para que exista el hecho imponible basta con que el documento sea susceptible de inscripción, aunque no llegue a inscribirse nunca. Es el llamado criterio de la inscribilidad abstracta, que solo cede cuando el título es nulo por falta de consentimiento válido y no hay nada que inscribir.
Cuota fija y cuota variable
La cuota fija
Se paga por todas las matrices, primeras, segundas y sucesivas copias de escrituras, actas y testimonios, con exclusión de las copias simples. Es de 0,30 euros por pliego o 0,15 por folio, a elección del notario. Es el único gravamen realmente documental, porque grava el papel y no su contenido.
La cuota variable
Se aplica a las primeras copias de escrituras y a las actas notariales, y exige que se cumplan tres condiciones a la vez.
- Que el documento tenga por objeto cantidad o cosa valuable, es decir, que pueda determinarse una cuantía.
- Que contenga actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles.
- Que esos actos no estén sujetos a transmisiones patrimoniales, operaciones societarias o sucesiones y donaciones, ni siquiera cuando estén exentos.
Si se cumplen, el tipo estatal es del 0,50 %, salvo que la comunidad autónoma haya aprobado otro. Andalucía, por ejemplo, tiene un tipo general del 1,2 % con tipos reducidos del 1 %, 0,3 % y 0,1 % para determinados supuestos de vivienda habitual. Por eso el mismo documento puede costar mucho más o menos según la comunidad en que radique el inmueble.
Sujeto pasivo: quién paga
Existe un orden de prelación. Es sujeto pasivo, por regla general, el adquirente del bien o derecho, y en su defecto la persona que inste o solicite el documento, o aquella en cuyo interés se expida. En la disolución de un condominio son sujetos pasivos todos los comuneros por la parte que reciben, y en la liberación de una responsabilidad hipotecaria tras dejar de ser cotitular, quien se queda con el bien.
Los préstamos con garantía hipotecaria sujetos a IVA tienen una regla especial: el sujeto pasivo es el prestamista. Se ha considerado abusiva la cláusula que trasladaba al prestatario todos los gastos e impuestos de la constitución de la hipoteca. La jurisprudencia reparte así los gastos conexos.
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Gastos de formalización del préstamo (notaría, gestoría) | Por mitad entre prestatario y prestamista |
| Cancelación de la hipoteca y su inscripción | El prestatario |
| Arancel registral | El banco |
| Copias de las escrituras | Quien las solicite |
| Comisión de apertura | El deudor |
Base imponible y supuestos habituales
La regla general toma el valor declarado en el propio documento, sin perjuicio de la comprobación administrativa, y en inmuebles no puede ser inferior al determinado conforme a las reglas del ITP. En los derechos reales de garantía, la base es el importe de la obligación o capital garantizado, incluidos intereses, indemnizaciones y otras cantidades incluidas en la garantía, y si no consta expresamente, el capital más tres años de intereses. En el rango hipotecario, la responsabilidad del derecho que empeora el rango.
| Operación | Tributación por AJD |
|---|---|
| Escritura de compraventa de vivienda nueva con IVA | Cuota fija y variable, compatible con el IVA |
| Escritura de compraventa entre particulares sujeta a ITP | Solo cuota fija, la variable no es compatible con ITP |
| Constitución de hipoteca | Cuota variable sobre la responsabilidad hipotecaria, con prestamista como sujeto pasivo cuando el préstamo está sujeto a IVA |
| Cancelación de hipoteca | Exenta de la cuota gradual, con obligación de presentar la declaración |
| Disolución de condominio | Sobre el valor de la parte adjudicada |
| Escritura de constitución de renta vitalicia | No sujeta por no ser inscribible |
Exenciones y supuestos de no sujeción
Entre las exenciones destacan la cancelación de hipotecas en escritura por la misma cuantía, las hipotecas inversas, los títulos del mercado hipotecario, las novaciones de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual de deudores sin recursos acogidos al umbral de exclusión o al Código de Buenas Prácticas, las quitas incluidas en acuerdos de refinanciación y los fondos de pensiones. También hay exenciones puntuales para moratorias vinculadas a catástrofes, como la erupción volcánica de La Palma o los municipios afectados por la DANA.
Quedan no sujetas, entre otras, las pólizas redactadas por notarios, la escritura de subsanación que solo corrige un número de parcela catastral, la declaración de emprendedor de responsabilidad limitada y las escrituras de condonación de deudas entre sociedades dependientes. En cambio, sí están sujetas la carta de precio aplazado posterior a una compraventa o la escritura de transmisión de aprovechamiento urbanístico identificado.
Ejemplo ilustrativo
Una promotora vende una vivienda nueva con IVA y se declara en la escritura un valor de 300.000 euros. La operación está sujeta a IVA, por lo que no hay ITP. La escritura, que contiene un acto inscribible y valuable, soporta la cuota variable de AJD sobre el valor declarado: con un tipo del 0,50 %, serían 1.500 euros más la cuota fija por pliegos. Si el mismo comprador firma además una hipoteca por 200.000 euros de responsabilidad garantizada y la operación está sujeta a IVA, el prestamista figura como sujeto pasivo del AJD de la hipoteca. En una comunidad con tipo del 1,2 %, la cuota por la compraventa sería de 3.600 euros. Los importes son meramente ilustrativos y dependen de la normativa autonómica.
Errores frecuentes y riesgos en comprobaciones
Los errores más comunes son aplicar el tipo estatal ignorando el autonómico, no revisar si el acto está sujeto a otro concepto del impuesto, repercutir al cliente un gasto que le corresponde al banco, olvidar la declaración en cancelaciones exentas y minusvalorar la base de la responsabilidad hipotecaria. En una comprobación, la Administración contrasta el valor declarado con el de referencia, revisa si el documento era valuable e inscribible y comprueba la correcta aplicación de bonificaciones. Para preparar la documentación, conviene contar con el apoyo de defensa en comprobaciones e inspecciones tributarias.
Preguntas frecuentes
El estatal es el 0,50 % para la cuota variable, salvo que la comunidad autónoma haya fijado otro. La cuota fija es de 0,30 euros por pliego o 0,15 por folio.
Si el préstamo está sujeto a IVA, el prestamista es sujeto pasivo. Se ha considerado abusiva la cláusula que traslada todos los gastos e impuestos de la constitución al prestatario.
No en su cuota variable. La modalidad de transmisiones patrimoniales es incompatible con la cuota variable de AJD, aunque sí admite la cuota fija.
Cuando el documento no es valuable, no contiene actos inscribibles o recoge actos sujetos a transmisiones patrimoniales, operaciones societarias o sucesiones y donaciones, incluso exentos.
Está exenta de la cuota gradual cuando la escritura es por la misma cuantía, aunque hay que presentar la declaración correspondiente.
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