Para saber si procede IVA o ITP en la compraventa de un inmueble hay que mirar a quien vende, no a quien compra: si el transmitente es un particular, la operación tributa por transmisiones patrimoniales y paga el comprador, y si es un empresario que actúa como tal, suele ir por IVA, salvo que la entrega esté exenta y no se renuncie a la exención, en cuyo caso vuelve al ITP. Los dos impuestos son incompatibles entre sí sobre el mismo hecho imponible, pero el IVA sí convive con actos jurídicos documentados. Información actualizada a octubre de 2026.
Claves del artículo
- El criterio decisivo es la condición del transmitente y no la del adquirente.
- Una venta de un particular a otro particular, o a una empresa, tributa por ITP, con el comprador como sujeto pasivo.
- La primera entrega de edificaciones por un promotor y la venta de terrenos edificables por un empresario están sujetas y no exentas de IVA.
- Las segundas y ulteriores entregas están exentas de IVA y tributan por ITP, salvo que el vendedor renuncie a la exención y el comprador cumpla los requisitos.
- ITP e IVA son incompatibles, pero una operación sujeta a IVA y no exenta soporta además la cuota variable de actos jurídicos documentados.
- Liquidar el impuesto equivocado no libera de pagar el correcto, aunque se puede pedir la devolución del indebido.
IVA o ITP en la compraventa de inmuebles: la regla del transmitente
La modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas grava los desplazamientos de patrimonio que no están sujetos a IVA. Por eso, antes de calcular nada, hay que responder a una pregunta previa: quién transmite y en qué condición. Si el vendedor es un empresario o profesional y actúa en el ejercicio de su actividad, la entrega es en principio una operación de IVA. Si es un particular, o una sociedad que vende un inmueble que no está afecto a su actividad ni forma parte de su patrimonio empresarial, la venta tributa por ITP, aunque en la contabilidad figure como inmovilizado.
El adquirente no cambia el resultado. Un particular que compra a una promotora paga IVA, y una empresa que compra a un particular paga ITP. Lo único que puede variar es la deducibilidad: la empresa que soporta IVA puede deducirlo si cumple los requisitos, mientras que el ITP satisfecho en una compra no es deducible en el impuesto sobre el valor añadido.
Cuándo la compraventa va por IVA
Primera entrega y terrenos edificables
Se grava por IVA una sola vez todo el proceso de construcción de una edificación, hasta su terminación, es decir, la primera entrega. También están sujetas y no exentas las entregas de terrenos edificables, urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por empresarios o profesionales actuando como tales. La compra de una vivienda nueva a la promotora es el ejemplo típico, y se completa con la cuota variable de actos jurídicos documentados al formalizarla en escritura.
Segundas entregas y renuncia a la exención
Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, y las de terrenos rústicos y no edificables, están exentas de IVA. Esa exención tiene un efecto automático: la operación pasa a tributar por ITP, siempre que no se haya renunciado a ella. La ley permite renunciar para no interrumpir el mecanismo de las deducciones. La renuncia exige tres cosas.
- Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA y actúe en el ejercicio de actividades económicas.
- Que tenga derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado en la adquisición o que, por su destino previsible, vaya a usar el inmueble en operaciones que generen ese derecho.
- Que se comunique de forma fehaciente al adquirente antes o a la vez que la entrega, y que este lo justifique con una declaración en la que consten los requisitos que le incumben.
Con la renuncia, el vendedor repercute IVA. En las segundas entregas de edificaciones y en los terrenos no edificables con renuncia opera la inversión del sujeto pasivo: no repercute el vendedor, sino que declara y paga el IVA el comprador, que a su vez lo deduce.
Comparativa práctica
| Vendedor y situación | Impuesto principal | Observaciones |
|---|---|---|
| Particular a particular | ITP | Paga el comprador |
| Particular a empresa | ITP | El comprador es sujeto pasivo aunque sea empresario |
| Promotor a cualquier comprador (primera entrega) | IVA y AJD | La cuota variable de AJD se suma al IVA |
| Empresario, segunda entrega, sin renuncia | ITP | Exención de IVA y tributación del comprador por ITP |
| Empresario, segunda entrega, con renuncia válida | IVA con inversión del sujeto pasivo y AJD | El comprador debe poder deducir el IVA |
| Sociedad que vende un solar no afecto a actividad | ITP | Aunque figure como inmovilizado, si no actúa como empresaria |
Incompatibilidades con otras modalidades del impuesto
Una operación puede originar varios hechos imponibles, pero no todos son acumulables. El régimen de compatibilidades se resume así: la modalidad TPO no es compatible con el IVA ni con la cuota variable de AJD, mientras que sí lo es con la cuota fija de AJD. La cuota variable de AJD, en cambio, sí es compatible con el IVA. Esto explica un fenómeno que sorprende a muchos compradores: en la compra de una vivienda nueva se paga IVA y, además, un gravamen autonómico de actos jurídicos documentados, mientras que en la segunda transmisión entre particulares solo se paga ITP, sin AJD variable.
Hay también reglas sobre errores. Si se liquida ITP en una operación sujeta a IVA, o se repercute IVA en una sujeta a ITP, los obligados no quedan exentos de sus deberes respecto del impuesto que sí corresponde, sin perjuicio de pedir la devolución de ingresos indebidos.
Ejemplo ilustrativo
Una sociedad dedicada a la consultoría vende a un particular una oficina que tiene afecta a su actividad desde hace años. Es una segunda entrega, por tanto exenta de IVA, y el particular no puede deducir ni cumple los requisitos de renuncia. La compra tributará por ITP a cargo del comprador, aplicando el tipo de la comunidad autónoma donde radica la oficina sobre el mayor valor entre el precio y el valor de referencia.
Si el comprador fuese, en cambio, otra sociedad con derecho pleno a deducir el IVA, el vendedor podría renunciar a la exención. Entonces la operación quedaría sujeta a IVA con inversión del sujeto pasivo, el comprador lo deduciría y, al formalizarse en escritura, se añadiría la cuota variable de AJD en lugar del ITP. La elección de camino afecta a la tesorería y al coste final.
Ventajas autonómicas ligadas al IVA
Algunas comunidades han previsto tipos especiales de ITP para el caso de que la transmisión de un inmueble esté exenta de IVA pero el adquirente sea sujeto pasivo con derecho a deducir y el transmitente haga constar que opta por no renunciar a la exención. Es el caso del tipo especial del 4 % que se prevé en las Illes Balears. La finalidad es evitar que un comprador empresario acabe pagando más impuesto que el que habría satisfecho con IVA deducible. Esto muestra que la elección entre renunciar o no debe analizarse junto con la normativa autonómica del ITP, no solo con la del IVA.
Errores frecuentes y riesgos en comprobaciones
Entre los fallos habituales están dar por supuesto que una sociedad siempre vende con IVA, renunciar a la exención sin que el comprador cumpla los requisitos, no comunicar la renuncia con carácter previo o simultáneo, o repercutir IVA cuando el inmueble no estaba afecto a la actividad. En una comprobación, la Administración revisa la afectación real del inmueble, la prueba de la condición del comprador y la documentación de la renuncia. Una calificación errónea puede generar un doble coste, pues se exige el impuesto correcto y la devolución del erróneo se tramita aparte. Conviene preparar la documentación con apoyo en defensa en comprobaciones e inspecciones tributarias.
Preguntas frecuentes
No lo deciden las partes, lo determina la ley según la condición del transmitente y la naturaleza de la entrega. Lo que sí pueden decidir es renunciar a la exención de IVA cuando se cumplen los requisitos.
No, son incompatibles sobre el mismo hecho imponible. Lo que sí se suma al IVA en una escritura de compraventa de inmueble es la cuota variable de actos jurídicos documentados.
En segundas entregas y terrenos no edificables, cuando el comprador es sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial, y se comunica la renuncia de forma fehaciente antes o durante la entrega.
No se queda liberado de las obligaciones del IVA, pero puede solicitar la devolución del ingreso indebido por ITP. Conviene hacerlo en cuanto se detecte el error.
No. Si el solar no está afecto a su actividad ni forma parte de su patrimonio empresarial, y no ha actuado como empresaria, la venta tributa por ITP aunque figure en su balance como inmovilizado.
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