El impuesto transmisiones patrimoniales (modalidad TPO del ITP y AJD) grava las transmisiones onerosas de bienes y derechos entre particulares, y también las que realizan empresarios cuando la operación no está sujeta a IVA o queda exenta de él. En la compraventa de un inmueble entre particulares paga el comprador, la base es el mayor entre el valor de referencia, el precio y el valor declarado, y el tipo depende de cada comunidad autónoma, con un 6 % de referencia en la norma estatal. Información actualizada a octubre de 2026.
Claves del artículo
- El ITP se paga cuando el transmitente no es empresario o cuando la operación empresarial queda exenta de IVA y no se renuncia a la exención.
- Es sujeto pasivo, con carácter general, el adquirente, con independencia de lo que pacten las partes.
- En inmuebles la base es el valor de referencia del catastro, salvo que el precio o el valor declarado sean superiores.
- Las comunidades autónomas fijan sus propios tipos, bonificaciones y deducciones, y la norma estatal solo se aplica de forma supletoria.
- Hay operaciones menos evidentes que también tributan, como cesiones de cuotas de condominio, excesos de adjudicación o expedientes de dominio.
- Pagar el impuesto equivocado (ITP en lugar de IVA o al revés) no libera de las obligaciones del impuesto correcto, aunque permite pedir la devolución de lo ingresado indebidamente.
Impuesto transmisiones patrimoniales: qué operaciones gravan
La modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas alcanza a las transmisiones inter vivos de bienes y derechos que integren el patrimonio de personas físicas o jurídicas, a la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, y a ciertas operaciones que la ley equipara a transmisiones. Lo decisivo es quién transmite: si es un empresario o profesional que actúa como tal, la operación suele estar sujeta a IVA, y si es un particular, tributa por ITP, sin que influya la condición del comprador.
Inmuebles y bienes muebles
Tributan por ITP las transmisiones de inmuebles que estando sujetas a IVA resultan exentas, siempre que no se haya renunciado a la exención. Las transmisiones empresariales de inmuebles sujetas y no exentas van por IVA. En bienes muebles, tributan por ITP las ventas realizadas por quienes no son sujetos pasivos de IVA, como la compra de oro, joyería o bienes usados a particulares, o la venta entre particulares a través de una plataforma en internet, en cuyo caso el comprador debe liquidar el impuesto.
Operaciones que sorprenden
- La compraventa de cuotas de participación en un inmueble en condominio, su redistribución y la reorganización de porcentajes cuando implica una disolución parcial.
- Los excesos de adjudicación declarados y las adjudicaciones en pago de deudas, salvo determinados supuestos previstos en el Código Civil.
- La cesión del remate cuando se produce después de la subasta, que genera dos liquidaciones.
- Los expedientes de dominio, actas de notoriedad y certificaciones hipotecarias que suplen un título sin impuesto previo acreditado.
- La venta de un solar a cambio de obra futura, que es una permuta en la que cada parte tributa por lo que adquiere.
- La conversión de un elemento privativo de una comunidad de propietarios en elemento común mediante un negocio oneroso.
No tributan, en cambio, la adquisición por usucapión, la mera rectificación de un exceso de cabida que corrige medidas erróneas ni el reconocimiento de propiedad derivado del cumplimiento de una sentencia, sin perjuicio de que la escritura pueda estar sujeta a actos jurídicos documentados.
Sujeto pasivo y responsables
Con carácter general, es obligado al pago el beneficiario del desplazamiento patrimonial, con independencia de lo que digan las estipulaciones de las partes. La tabla recoge los casos más habituales.
| Operación | Sujeto pasivo |
|---|---|
| Transmisión de bienes y derechos | El adquirente |
| Constitución de derechos reales | La persona a cuyo favor se constituyen |
| Préstamo | El prestatario |
| Fianza | El acreedor afianzado |
| Arrendamiento | El arrendatario |
| Pensión | El pensionista |
| Concesión administrativa | El concesionario |
| Permuta | Ambas partes |
Si hay varios obligados ante un mismo hecho imponible, responden solidariamente. Además, cuando no se ha exigido la justificación del pago del impuesto, el prestamista que haya percibido intereses o capital y el arrendador que haya cobrado la primera renta responden de forma subsidiaria.
Base imponible: precio, valor declarado y valor de referencia
La base imponible es el valor del bien transmitido o del derecho constituido, con deducción de las cargas que proceda. En general, se considera valor su valor de mercado, salvo que sea superior el declarado por los interesados. En inmuebles, la regla es distinta: se toma el valor de referencia del catastro a la fecha del devengo y, si el valor declarado o el precio pactado son superiores, el mayor de todos. Si el valor de referencia no existe o la Dirección General del Catastro no puede certificarlo, la base es la mayor de tres magnitudes: valor declarado, precio y valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
El Tribunal Constitucional ha considerado compatible el valor de referencia con el principio de capacidad económica, al ser un método objetivo que el contribuyente puede impugnar si no refleja el valor real, y el TEAC lo trata como una base mínima. Aun así, hay supuestos en que la discusión es viable: inmuebles en estado ruinoso o inhabitables cuyo estado real no recoge el valor, o viviendas ocupadas adquiridas por un precio inferior.
Tipos de gravamen estatales y autonómicos
Cada comunidad que ha aprobado sus propios tipos aplica los suyos y, en su defecto, rigen los estatales. La norma estatal fija las siguientes referencias.
| Operación | Tipo estatal |
|---|---|
| Transmisión de inmuebles y derechos reales sobre inmuebles (salvo garantía) | 6 % |
| Transmisión de bienes muebles y semovientes | 4 % |
| Derechos reales de garantía, pensiones y fianzas | 1 % |
| Préstamos y cesión de créditos | 1 % |
Las comunidades se apartan mucho de esas cifras. Como ejemplos, Baleares aplica una tarifa progresiva que va del 8 % al 13 % según el valor del inmueble, con tipos del 4 % y del 2 % para vivienda habitual en determinados supuestos, y Canarias aplica un 6,5 % general con un 5 % para vivienda habitual cuya base no exceda de 200.000 euros. Por eso es imprescindible comprobar la normativa de la comunidad donde radica el inmueble antes de calcular la cuota. Los arrendamientos, por su parte, se liquidan por una escala fija en función de la renta, no por un tipo.
Ejemplo ilustrativo
Imaginemos la compra por un particular de una vivienda por 200.000 euros cuyo valor de referencia es de 210.000 euros, en una comunidad sin tipo propio y, por tanto, sujeta al tipo estatal del 6 %. La base imponible será de 210.000 euros, por ser el mayor de los dos importes, y la cuota de 12.600 euros. Si la comunidad aplicase un tipo reducido del 4 % por tratarse de vivienda habitual y se cumplieran los requisitos, la cuota sería de 8.400 euros. La diferencia de 4.200 euros muestra el peso de cumplir bien los requisitos autonómicos, y de acreditarlos documentalmente.
Exenciones relevantes y errores frecuentes
Entre las exenciones propias de esta modalidad están la transmisión de vehículos usados a empresarios que los compran para revenderlos, con carácter provisional hasta justificar la venta en el plazo de un año, las adquisiciones en ejercicio de un derecho de retracto legal cuando el comprador anterior ya pagó el impuesto, y las aportaciones a patrimonios protegidos de personas con discapacidad.
Los errores más habituales son confundir ITP e IVA, aplicar un tipo reducido sin cumplir todos los requisitos, no ajustar la base al valor de referencia, ignorar que ciertas adjudicaciones o cesiones tributan, y no conservar la prueba de la vivienda habitual. Si se ingresó por el impuesto equivocado, el contribuyente no queda liberado respecto del correcto, pero puede solicitar la devolución de ingresos indebidos. Ante un valor de referencia que no refleja el estado real del inmueble, la estrategia de defensa en comprobaciones e inspecciones tributarias permite plantear el recurso con la prueba pericial adecuada.
Preguntas frecuentes
El adquirente, con carácter general, aunque las partes pacten otra cosa. En la permuta están obligadas ambas partes por lo que cada una adquiere.
Sobre el valor de referencia del catastro, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores, en cuyo caso se toma el mayor de ellos.
Depende de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. A falta de tipo propio se aplica el estatal, que es del 6 % para inmuebles, del 4 % para bienes muebles y del 1 % para garantías y préstamos.
Normalmente no, porque la operación está sujeta a IVA. Solo tributa por ITP si la entrega de un inmueble está exenta de IVA y no se renuncia a la exención.
Se puede solicitar la devolución de ingresos indebidos, pero no se queda liberado de las obligaciones del impuesto que sí correspondía, que habrá que cumplir.
¿Necesita asesoramiento?
Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.