Entidades de arrendamiento de viviendas: bonificación del IS

Las entidades de arrendamiento de viviendas pueden aplicar en el Impuesto sobre Sociedades una bonificación del 40 % de la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas del alquiler de vivienda. Es un régimen opcional, regulado en los artículos 48 y 49 de la LIS, que exige, entre otros requisitos, tener al menos ocho viviendas arrendadas u ofrecidas en alquiler, mantenerlas tres años, contabilizar cada inmueble por separado y comunicar la opción a Hacienda. Contenido actualizado a octubre de 2026.

Claves del artículo

• La bonificación del 40 % se aplica sobre la cuota íntegra atribuible a las rentas de arrendamiento de vivienda, no sobre toda la cuota.
• Se exigen al menos ocho viviendas durante todo el periodo y tres años de arrendamiento de cada una.
• El arrendamiento debe satisfacer la necesidad permanente de vivienda, lo que excluye el alquiler vacacional o de temporada.
• El régimen es incompatible con la mayoría de regímenes especiales y con la reserva de capitalización.
• El socio recupera parte del impuesto no soportado cuando se reparten dividendos con cargo a rentas bonificadas.

Ámbito de aplicación del régimen

El incentivo central es la bonificación de la cuota íntegra que corresponda exclusivamente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Para aplicarlo hay que cumplir requisitos de objeto social, de las viviendas, de contabilidad y de las actividades complementarias. El incumplimiento de alguno de ellos (salvo el plazo de arrendamiento) no impide aplicar la bonificación en ejercicios futuros mientras no se renuncie al régimen y se vuelvan a cumplir. Tampoco afecta a las bonificaciones de ejercicios en los que sí se cumplieron.

Objeto social y tipo de vivienda

El objeto social principal, que no tiene por qué ser exclusivo, debe ser el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, adquiridas, construidas o promovidas por la entidad, y debe realizarse como actividad económica. Se asimilan a la vivienda el mobiliario, los trasteros, un máximo de dos plazas de garaje y otras dependencias arrendadas conjuntamente, excluidos los locales de negocio.

Se considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, con los requisitos de la ley de arrendamientos. Por tanto, el régimen no cubre las viviendas destinadas a necesidades temporales, como el alquiler en temporada de vacaciones. Tampoco entran los inmuebles arrendados como oficinas aunque tengan cédula de habitabilidad, ni las viviendas en promoción cuya construcción no ha finalizado.

Requisitos de las viviendas arrendadas

Número mínimo de viviendas

El número de viviendas debe ser igual o superior a ocho, sin máximo, y parece exigirse durante todo el periodo impositivo. Esto lleva a que la opción se ejerza, en principio, en el periodo siguiente a aquel en que se alcanza la cifra. Si al inicio del periodo hay ocho o más, pero se transmite alguna y baja de ocho, no se puede aplicar el régimen ese ejercicio aunque a final de año se recupere el número. Si se pierde un ejercicio por este motivo, en los siguientes se puede volver a aplicar sin necesidad de nueva opción, siempre que no se haya renunciado.

• Se cuentan las viviendas tenidas a través de una comunidad de bienes.
• En copropiedad, cada copropietario se considera titular de una vivienda.
• La ausencia de división horizontal no es un obstáculo si la edificación cumple los requisitos de vivienda y arrendamiento.

Plazo de tres años

Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento al menos tres años. Para las que ya estaban en el patrimonio y arrendadas al inicio del periodo en que se comunicó la opción, el plazo cuenta desde ese inicio. Para las que no estaban arrendadas o se adquieren o promueven después, cuenta desde el primer arrendamiento. Si se incumple el plazo, por transmisión o cambio de uso, se pierde la bonificación disfrutada en todos los periodos de aplicación. En el periodo del incumplimiento, la entidad debe ingresar las bonificaciones aplicadas en los anteriores más intereses de demora, sin perjuicio de recargos y sanciones. Solo cuentan los periodos en que el régimen era aplicable.

Contabilidad separada y actividades complementarias

La promoción inmobiliaria, el arrendamiento y las demás actividades complementarias se contabilizan por separado para cada inmueble, con el desglose suficiente para conocer la renta de cada vivienda, local o finca registral independiente. El incumplimiento supone perder el régimen con efectos parecidos a los del incumplimiento del plazo. Aunque la finca tenga referencia catastral única, es posible contabilizar de forma separada cada vivienda.

Si hay actividades complementarias, al menos el 55 % de las rentas del periodo, excluyendo las de transmisión de viviendas pasados los tres años, debe ser susceptible de bonificación; alternativamente, basta con que el 55 % del valor del activo sea apto para generar esas rentas. Se comparan rentas, no ingresos, y los activos se valoran por su valor contable. En el cómputo entran los ingresos financieros y los dividendos con derecho a deducción plena. Si se incumple, no hay bonificación sobre ninguna renta ese ejercicio, aunque se podrá recuperar en periodos posteriores.

Opción por el régimen, renuncia y compatibilidades

La opción exige una comunicación expresa a la Administración tributaria y se aplica en el periodo que finalice después de ella y en los siguientes, mientras no se renuncie. La bonificación alcanza a toda la renta del primer periodo, incluso la de viviendas arrendadas antes de la comunicación. No hay una forma regulada: sirve cualquier medio de prueba, y es válido el acuerdo del órgano competente de la entidad. La renuncia también se comunica, y el último periodo de aplicación es el que acabó antes de comunicarla.

Este régimen es incompatible con los demás regímenes especiales del impuesto, salvo consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional, reorganizaciones empresariales y ciertos arrendamientos financieros. Prevalece cualquier otro régimen sobre éste. Las entidades de reducida dimensión pueden elegir entre sus incentivos y este régimen, aunque mantienen el tipo reducido por cifra de negocios. Es relevante si se transita al régimen de SOCIMI: ambos son incompatibles y debe renunciarse al de arrendamiento. Para estructuras de tenencia de inmuebles puede interesar la información sobre estructuras holding y protección patrimonial.

Cálculo de la bonificación y régimen de la sociedad

El régimen no altera el tipo de gravamen, que es el general, o el reducido que corresponda por nueva creación o por cifra de negocios. La peculiaridad es la bonificación del 40 % de la parte de cuota íntegra de las rentas de alquiler de vivienda que cumplan los requisitos. La renta bonificada de cada vivienda es el ingreso íntegro menos los gastos directos y la parte proporcional de gastos generales, que se reparte comparando todos los ingresos de la entidad. Si una vivienda da renta negativa, se compensa con las positivas de las demás.

• Si la renta del alquiler es positiva pero otras actividades dan pérdida, la bonificación se pierde en la parte compensada con esas pérdidas, porque se calcula sobre la cuota.
• La bonificación es incompatible con la reserva de capitalización sobre la misma renta, para evitar un doble incentivo.
• En un grupo fiscal, los requisitos deben cumplirse a nivel individual de la sociedad, y la bonificación se aplica sobre la parte de cuota del grupo proporcional a esas rentas.

Ejemplo ilustrativo: una sociedad obtiene 100.000 euros de renta de alquiler de vivienda bonificable. Con un tipo del 25 %, la cuota correspondiente es de 25.000 euros y la bonificación del 40 % es de 10.000 euros, lo que deja una cuota de 15.000. Es una simulación sin otras rentas ni deducciones.

Tributación de los socios

Los dividendos con cargo a rentas bonificadas permiten recuperar en el socio parte del impuesto no soportado por la sociedad. Una persona física los integra en la base del ahorro. Una sociedad socia con derecho a la exención del 95 % aplica esa exención solo sobre el 50 % del dividendo procedente de beneficios bonificados, de modo que el otro 50 % tributa. Cuando hay rentas bonificadas y no bonificadas, se presume que el dividendo sale primero de los beneficios no bonificados.

En la venta de participaciones, el socio persona física sigue las reglas generales. El socio persona jurídica con menos del 5 % integra la renta sin exención; con al menos el 5 % durante el año anterior puede aplicar la exención del 95 %, pero la parte de plusvalía correspondiente a beneficios no distribuidos bonificados queda exenta solo en el 50 %. Los socios no residentes siguen las reglas generales del IRNR.

Errores frecuentes y riesgos en comprobaciones

• Incluir viviendas de uso turístico o de temporada en el cómputo de las ocho viviendas.
• Transmitir una vivienda antes de los tres años sin calcular la regularización de todas las bonificaciones.
• Dejar caer el número de viviendas por debajo de ocho durante parte del ejercicio.
• No separar la contabilidad por inmueble o finca registral.
• Combinar la bonificación con la reserva de capitalización sobre la misma renta.
• Olvidar la comunicación expresa de la opción o la de la renuncia.

En una comprobación se revisan los contratos de arrendamiento, la fecha de inicio de cada alquiler, el uso real de cada vivienda y la contabilidad por inmueble. Mantener un cuadro de control con altas, bajas y plazos de tres años por vivienda reduce el riesgo de regularizaciones.

Preguntas frecuentes

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