Los rendimientos del capital inmobiliario derivados del alquiler de una vivienda se calculan restando de los ingresos íntegros los gastos necesarios para obtenerlos, incluida la amortización, y sobre el resultado positivo puede aplicarse una reducción que, en los contratos firmados desde 2024, va del 50 % al 90 % según las circunstancias. Los intereses y los gastos de reparación y conservación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos del inmueble, aunque el exceso se arrastra cuatro años. Esta guía, actualizada a octubre de 2026, explica qué se deduce, qué no y cómo calcular el rendimiento neto.
Claves del artículo
- El rendimiento neto se calcula inmueble por inmueble: ingresos íntegros menos gastos deducibles necesarios.
- Los intereses y los gastos de conservación y reparación no pueden superar conjuntamente los ingresos íntegros de cada inmueble; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
- Las mejoras no son gasto, pero se recuperan mediante amortización.
- Durante los periodos en que el inmueble está vacío no se deducen, en general, los gastos anuales.
- La reducción por arrendamiento de vivienda depende de la fecha del contrato y de si hay zona tensionada, rehabilitación o alquiler social.
Cómo se calculan los rendimientos del capital inmobiliario del alquiler
La norma del IRPF (LIRPF) considera ingresos íntegros todo lo que el propietario recibe del inquilino por cualquier concepto, incluidos los bienes que se alquilan junto con el inmueble, sin contar el IVA ni el IGIC. A ese importe se resta el conjunto de gastos necesarios para obtener la renta, y la diferencia es el rendimiento neto. La relación de gastos no es cerrada: cualquier otro gasto que se acredite como necesario es deducible.
Cuando hay varios inmuebles alquilados, el cálculo es independiente para cada uno: solo se deducen de cada alquiler los gastos asociados a ese inmueble, y después se suman los rendimientos netos reducidos. Si un inmueble da pérdidas, puede compensarse con el rendimiento positivo de los demás. Para facilitar la prueba, los gastos de operaciones con empresarios o profesionales deben justificarse prioritariamente con factura.
Gastos deducibles más habituales
- Intereses de la financiación para adquirir o mejorar el inmueble, y otros gastos de financiación (comisiones de apertura, notaría y registro de la hipoteca, gastos de cancelación). También las primas de seguros de vida vinculadas a un préstamo hipotecario cuando su suscripción bonifica el tipo de interés.
- Tributos y recargos no estatales (como el IBI) y tasas estatales (basuras, vado, alumbrado), siempre que no tengan carácter sancionador.
- Gastos de comunidad, que suelen incluir los servicios personales (portería, jardinería, vigilancia).
- Seguros del inmueble, gastos de administración y cuotas a colegios y corporaciones profesionales vinculadas.
- Gastos jurídicos: formalización del contrato, reclamación de rentas, desahucio y defensa de la propiedad.
- Suministros que se repercuten al arrendatario, que se suman al ingreso y se deducen como gasto.
- Saldos de dudoso cobro, con requisitos temporales o de concurso del deudor.
- Conservación y reparación, y amortización.
Gastos que no se pueden deducir
No son deducibles las mejoras (se recuperan vía amortización), los pagos por siniestros que reducen el valor del patrimonio, el impuesto de transmisiones o IVA satisfechos en la compra (forman parte del coste de adquisición), las cotizaciones al régimen de autónomos, el alquiler que paga el propietario por vivir en otra casa mientras alquila la suya ni la parte del Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente al inmueble arrendado.
Intereses y reparaciones: el límite conjunto
Los intereses de capitales ajenos y los gastos de conservación y reparación no pueden exceder, sumados y para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con el mismo límite. Si hay varios contratos en un año sobre la misma vivienda, la comparación se hace con los ingresos y gastos anuales, no contrato por contrato.
Conviene distinguir reparación de mejora. Es reparación lo que mantiene la vida útil y la capacidad productiva del inmueble (pintura, sustitución de una caldera averiada); es mejora lo que aumenta su capacidad o habitabilidad o alarga su vida útil (ampliar una terraza, instalar un ascensor). Las reparaciones se deducen en el ejercicio, con el tope señalado; las mejoras incrementan el valor de amortización.
Amortización del inmueble
La amortización es gasto deducible y se calcula, con carácter general, aplicando el 3 % al mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho (sin el suelo) o el valor catastral de la construcción. El mobiliario y las instalaciones admiten sus propios coeficientes máximos de amortización. Para determinar el coste de la construcción cuando no se conoce, se aplica al coste de adquisición, impuestos y gastos incluidos, la proporción que representa la construcción sobre el valor catastral total. Si el inmueble solo estuvo alquilado parte del año, la amortización se prorratea por días.
Inmueble vacío y alquiler parcial
Con carácter general no son deducibles los gastos correspondientes al tiempo en que el inmueble estuvo vacío, aunque antes o después se alquile. Esto incluye intereses, amortización, comunidad, IBI o seguros. Los gastos anuales se prorratean en función de los días de arrendamiento. Hay jurisprudencia favorable cuando los periodos sin inquilino son los normales entre contratos y el inmueble está destinado sustancialmente al alquiler. Las reparaciones realizadas antes del alquiler pueden deducirse en determinadas circunstancias.
Reducción por alquiler de vivienda
Sobre el rendimiento neto positivo derivado del alquiler de vivienda se aplica una reducción que depende de la fecha del contrato:
| Contrato | Reducción |
|---|---|
| Anterior al 26-5-2023 | 60 % (se mantiene en los términos de la normativa anterior) |
| Entre el 26-5-2023 y el 31-12-2023 | 60 % en 2023; desde 2024, 90 %, 70 %, 60 % o 50 % según las circunstancias |
| Desde el 1-1-2024: zona tensionada y rebaja de más del 5 % de la renta anterior | 90 % |
| Desde el 1-1-2024: primer alquiler en zona tensionada a inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a Administración o entidad sin ánimo de lucro con fines sociales | 70 % |
| Desde el 1-1-2024: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
| Resto de casos | 50 % |
Los requisitos deben cumplirse al firmar el contrato y mantenerse. La reducción no se aplica a la parte de rendimientos derivada de ingresos no declarados o gastos indebidos que regularice la Administración tras iniciar un procedimiento. Tampoco se aplica a los alquileres turísticos ni a los de temporada, a los contratos con personas jurídicas si no se identifica a las personas físicas que ocupan la vivienda, ni a los casos en que se cede la explotación del inmueble a una mercantil.
Parentesco y rendimiento mínimo
Si el inquilino es cónyuge o pariente hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad, el rendimiento neto computable no puede ser inferior al 2 % del valor catastral del inmueble (1,1 % en ciertos casos). Cuando se cede gratuitamente a un familiar de ese grado, se presume la onerosidad, salvo prueba en contrario, y el mínimo es el mismo.
Ejemplo ilustrativo
Una propietaria tiene una vivienda alquilada todo el año con ingresos de 26.200 euros, intereses de 11.900, conservación y reparación de 5.900, amortización de 3.600 y otros gastos de 900. Los intereses y reparaciones suman 17.800, por debajo de los ingresos, por lo que se deducen íntegramente. El rendimiento neto es 26.200 − 22.300 = 3.900 euros. Con una reducción del 60 %, el rendimiento reducido sería 1.560 euros. La cifra es meramente ilustrativa y el porcentaje real depende del contrato.
Errores frecuentes y riesgos en comprobaciones
- Deducir gastos de periodos en que la vivienda estuvo vacía o de uso propio.
- Tratar como reparación lo que es mejora, o al revés.
- No prorratear los gastos anuales cuando solo se alquila parte del año.
- Aplicar la reducción a alquileres turísticos o de temporada.
- Deducir gastos sin factura, o por cuenta de otro copropietario.
Hacienda cruza los datos de contratos y fianzas, los modelos informativos de plataformas y los recibos de IBI, por lo que la documentación de cada gasto resulta esencial. Para revisar su caso con un enfoque preventivo puede consultar a un equipo de asesoramiento fiscal para personas físicas.
Preguntas frecuentes
Depende de su naturaleza. Las reparaciones y la conservación se deducen con el límite conjunto con los intereses; las mejoras no son gasto, aunque pueden recuperarse a través de la amortización del inmueble.
El exceso de intereses y gastos de reparación y conservación sobre los ingresos del inmueble puede deducirse en los cuatro años siguientes, respetando cada año el mismo límite.
Por regla general no. El alquiler de una vivienda por temporada o por curso lectivo queda fuera de la reducción, salvo que se trate de un contrato con duración y condiciones que lo asimilen a una vivienda permanente.
El rendimiento neto no puede ser inferior al 2 % del valor catastral, ni siquiera si los gastos generan pérdida. Si la cesión es gratuita y se prueba, se aplican las reglas de imputación de rentas inmobiliarias.
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