Fiscalidad del arrendamiento financiero (leasing) en el IS

La fiscalidad del arrendamiento financiero (leasing) en el Impuesto sobre Sociedades permite deducir la carga financiera íntegra y la parte de la cuota que recupera el coste del bien hasta el doble del coeficiente lineal máximo de las tablas oficiales, o el triple si la empresa es de reducida dimensión. Para ello el contrato debe cumplir los requisitos del artículo 106 de la LIS; si no los cumple, rige el tratamiento contable. Conocer la diferencia evita ajustes inesperados y regularizaciones. Contenido actualizado a octubre de 2026.

Claves del artículo

• El régimen especial exige un arrendador financiero, duración mínima, opción de compra y cuotas de recuperación del coste constantes o crecientes.
• La carga financiera es siempre deducible; la recuperación del coste tiene un límite anual.
• El exceso no deducido se recupera en periodos posteriores respetando el mismo límite.
• Los contratos que no cumplen los requisitos siguen el criterio contable.
• El lease-back es financiación, no leasing: no genera renta por la transmisión.

Qué es un contrato de arrendamiento financiero a efectos fiscales

En sentido general, un arrendamiento es la cesión del uso de un bien durante un tiempo y a cambio de un precio. Cuando incorpora una opción de compra, la LIS distingue dos categorías con tratamientos distintos: los contratos de leasing que reúnen todos los requisitos legales, y el resto de arrendamientos con opción de compra. La clave está en el cumplimiento íntegro de las condiciones, porque el régimen especial no es optativo: si el contrato las cumple, no se puede renunciar a él ni total ni parcialmente.

Requisitos del contrato de leasing

• El arrendador debe ser una entidad de crédito o un establecimiento financiero de crédito.
• El objeto exclusivo del contrato es la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles.
• El arrendatario debe utilizar los bienes en el desarrollo exclusivo de su actividad económica.
• La duración mínima es de dos años para bienes muebles y de diez para inmuebles o establecimientos industriales.
• Las cuotas deben distinguir la parte de recuperación del coste del bien (sin el valor de la opción de compra) y la carga financiera.
• El importe anual de la recuperación del coste debe ser constante o creciente durante el contrato, como cláusula antiabuso.
• Debe incluir una opción de compra a favor del usuario, a ejercitar al término.

Tienen relevancia práctica algunas precisiones. En contratos cuyos periodos anuales se iniciaron entre 2009 y 2015 no se exigía la regla de cuotas constantes o crecientes, lo que permitió modificar plazos sin perder el régimen, con un límite del 50 % del coste del bien. Y si se transmiten los derechos de un leasing inmobiliario antes de los diez años, se incumple un requisito y se pierden los incentivos para quien transmite, aunque el adquirente se subrogue. Las cuotas no deducidas por ejercer la opción antes de ese plazo se consideran mayor valor de adquisición del inmueble.

Gastos deducibles en el arrendamiento financiero

En los contratos que cumplen el régimen especial, es deducible en todo caso la carga financiera satisfecha a la entidad arrendadora. También lo es la parte de las cuotas correspondiente a la recuperación del coste del bien, con un límite anual: el resultado de aplicar al coste del bien el doble del coeficiente de amortización lineal según las tablas oficiales.

La deducción no depende de que se contabilice como gasto: se aplica mediante el correspondiente ajuste. El exceso que no cabe en un año puede deducirse en los siguientes con igual límite. Para el triple de las empresas de reducida dimensión basta con tener esa condición en el periodo en que se formaliza el contrato y se entrega el bien, aunque después se pierda. El límite se calcula con el coeficiente de tablas, sea cual sea el sistema contable de amortización que use la empresa. En activos solo parcialmente amortizables, es deducible únicamente la proporción atribuible a los elementos amortizables, que debe aparecer diferenciada en el contrato.

Ejemplo numérico ilustrativo

Una empresa de reducida dimensión firma un leasing de dos años sobre un bien de 1.000 euros de coste, con dos cuotas iguales de 450 euros de recuperación del coste, una opción de compra de 100 euros y un coeficiente lineal de tablas del 12 %. El límite anual es 3 × 12 % × 1.000 = 360 euros. En los dos primeros años se deducen 360 euros por año; los 90 euros de exceso de cada año (180 en total) se pueden deducir en el tercer ejercicio, porque caben dentro del límite. A partir del cuarto año, la amortización fiscal restante es inferior al gasto contable y aparecen ajustes positivos hasta agotar la vida contable. Es una simulación ilustrativa, no un cálculo para un caso real.

Precisiones de uso frecuente

• Si dentro del periodo anual concluye un periodo impositivo, solo son deducibles las cuotas pagadas hasta ese momento, sin exceder el límite.
• Si hay un periodo de carencia sin cuota de recuperación del coste, solo se deduce la carga financiera pagada.
• En contratos entre sociedades del mismo grupo, por la eliminación de operaciones internas, la cuota no es deducible para la arrendataria ni ingreso para la arrendadora.
• Las cantidades entregadas al inicio a cuenta del total se distribuyen entre las cuotas, sin ser deducibles en el momento de entrega, según el criterio administrativo.
• La entidad de leasing no puede aplicar deducciones por inversión sobre el bien; el derecho corresponde a quien suscribe el contrato.

Inicio anticipado de la deducción y pérdida del bien

La arrendataria puede anticipar la deducción desde el inicio de la construcción del activo cuando se cumplan tres condiciones: que sea inmovilizado material con cuotas satisfechas de forma significativa antes de terminar la obra, que la construcción dure al menos doce meses y que el activo tenga requisitos técnicos y de diseño singulares y no sea producción en serie. La opción debe comunicarse a la Dirección General de Tributos antes de que acabe el periodo en que se quiere que surta efecto. Quedan fuera los inmuebles que sean inversiones inmobiliarias.

Si el bien se pierde o se inutiliza definitivamente por causa justificada no imputable al contribuyente, no se integra en la base imponible la diferencia positiva entre lo deducido por recuperación del coste y la amortización contable. Es decir, no se revierte el exceso de amortización fiscal ya practicado.

Otros arrendamientos con opción de compra y lease-back

Cuando el contrato no cumple todos los requisitos, la norma del impuesto no fija un régimen propio y se aplica el tratamiento contable. Si no hay dudas razonables de que se ejercitará la opción de compra o de renovación, el contrato es una forma de financiar una inversión: el gasto deducible por el bien se limita a la amortización contable y la carga financiera se imputa por criterio financiero a los periodos del contrato, quedando sujeta a la limitación general de gastos financieros. Si las cuotas fueran inferiores a la amortización técnica del bien, la operación se parece a un arrendamiento simple y el gasto es el de las cuotas contabilizadas.

En el lease-back, la empresa vende un bien a una entidad financiera y lo arrienda con opción de compra. Económicamente es un préstamo garantizado con el bien, por lo que no es aplicable el régimen especial de leasing, reservado a financiar inversiones. No se genera renta por la transmisión y quien cede el bien continúa amortizándolo como si no se hubiera transmitido, en las mismas condiciones y sobre el mismo valor, con independencia de cómo califiquen el contrato las partes.

Arrendamiento financiero y reducida dimensión

Los bienes adquiridos por leasing pueden beneficiarse de los incentivos de las empresas de reducida dimensión, como la libertad de amortización con creación de empleo, siempre que se ejercite la opción de compra y se cumplan los demás requisitos. Para ampliar ese régimen, puede consultarse nuestra guía sobre asesoramiento fiscal y jurídico para empresas. El triple del coeficiente de tablas se extiende también a microempresas que, por el PGC PYMES, contabilicen como gasto la totalidad de las cuotas.

Errores frecuentes y riesgos en comprobaciones

• Suponer que cualquier arrendamiento con opción de compra es leasing fiscal sin verificar el arrendador, la duración y la estructura de cuotas.
• Incumplir la regla de cuotas de recuperación constantes o crecientes al reestructurar el contrato.
• Deducir cuotas de recuperación del coste de terrenos, que no son amortizables.
• Transmitir un leasing inmobiliario antes de diez años sin valorar la pérdida del régimen.
• Aplicar el régimen de leasing a un lease-back.
• No separar el valor del suelo y de la construcción en el contrato.

En una comprobación se examinan el contrato, la calificación de la entidad arrendadora, el cuadro de amortización financiera y los ajustes extracontables año a año. La discrepancia más habitual es la deducción en exceso de los límites o la aplicación del régimen a contratos que no lo cumplen. Una buena documentación del cuadro de cuotas y de los ajustes previene discusiones.

Preguntas frecuentes

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