La tributación por la venta de un inmueble en el IRPF depende de la ganancia patrimonial que genere: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, ajustados por gastos, mejoras y amortizaciones. Esa ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa entre el 19 % y el 30 %. Si el inmueble es la vivienda habitual, pueden existir exenciones. Esta guía, actualizada a octubre de 2026, detalla cómo se calcula cada magnitud, qué partidas se pueden incluir y cuáles son los errores que más problemas provocan en una comprobación.
Claves del artículo
- La ganancia se calcula como valor de transmisión menos valor de adquisición, con gastos y tributos de ambas operaciones.
- Al coste de compra se suman las inversiones y mejoras y se restan las amortizaciones, con un mínimo del 3 % anual en inmuebles que han estado arrendados.
- El valor de transmisión no puede ser inferior al valor normal de mercado, y el valor de referencia catastral no determina la ganancia.
- La plusvalía municipal pagada por el vendedor reduce el valor de transmisión.
- Los intereses de la hipoteca y la amortización del préstamo no minoran la ganancia, pero sí los gastos de cancelación registral.
Cómo se calcula la tributación por la venta de un inmueble
El IRPF grava la alteración del valor del patrimonio que se pone de manifiesto cuando el contribuyente vende un inmueble. La fórmula general es la siguiente: valor de transmisión menos valor de adquisición. Si el resultado es positivo se declara una ganancia patrimonial, y si es negativo, una pérdida que podrá compensarse con otras ganancias de la renta del ahorro. Las reglas que siguen son las del régimen general, aplicable a bienes adquiridos desde el 31 de diciembre de 1994. Para los adquiridos antes existe un régimen transitorio con coeficientes reductores que conviene analizar caso por caso.
La ganancia no tributa con la tarifa del salario. Forma parte de la renta del ahorro y se somete a una escala que va del 19 % al 30 %, con tramos de 6.000, 50.000, 200.000 y 300.000 euros. Por eso una ganancia moderada puede pagar menos que el tipo que corresponde al trabajo, pero una ganancia elevada concentrada en un solo año puede llegar a los tramos altos.
Valor de adquisición: qué se suma y qué se resta
El valor de adquisición se obtiene sumando tres conceptos y restando un cuarto:
| Concepto | Efecto | Ejemplos |
|---|---|---|
| Importe real de la adquisición | Suma | Precio escriturado de compra o, si fue lucrativa, valor declarado en el ISD con el límite del valor de mercado |
| Inversiones y mejoras | Suma | Reformas que amplían la capacidad o alargan la vida útil, costes de urbanización, obras estructurales |
| Gastos y tributos de la compra | Suma | ITP o IVA no deducible, notaría, registro, gestoría, tasación, certificados |
| Amortizaciones | Resta | Las practicadas en alquiler, con un mínimo del 3 % anual aunque no se hayan deducido |
Las mejoras se distinguen de los gastos de conservación y reparación. La reparación mantiene el uso y la vida útil del inmueble y es un gasto corriente. La mejora aumenta la capacidad o la habitabilidad, o alarga la vida útil. Por ejemplo, la Administración ha admitido como mejora la construcción de una piscina en una vivienda unifamiliar, la consolidación de estructuras o los costes de urbanización. En cambio, el simple mantenimiento no suma al valor de adquisición.
Si la vivienda se compró financiándola con un préstamo hipotecario, los gastos de formalización de la hipoteca se consideran gastos inherentes a la adquisición. Sin embargo, los intereses del préstamo no forman parte del valor de adquisición.
Si el inmueble se recibió por herencia o donación
Cuando la adquisición fue lucrativa se toma el valor que se fijó en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite del valor de mercado, y se suma el impuesto satisfecho por el adquirente, que se reparte entre los bienes de la herencia según el tipo medio efectivo. Si no puede acreditarse el valor de adquisición de un bien recibido a título lucrativo, la Administración debe tomar el valor real del inmueble en el momento de la adquisición. Cuando la compra fue onerosa, solo podría aplicar un valor cero tras haber utilizado los medios de prueba razonablemente a su alcance.
Valor de transmisión: el precio menos los gastos de la venta
El valor de transmisión es el importe real de la venta, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, menos los gastos y tributos satisfechos por el vendedor. Entre ellos suelen figurar:
- La comisión de la agencia inmobiliaria.
- Los honorarios de abogado, notario o gestor cuando los paga el vendedor.
- Los certificados de eficiencia energética, de habitabilidad y de deudas con la comunidad de propietarios.
- Los gastos de cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble transmitido.
- La plusvalía municipal (IIVTNU), cuando la paga el vendedor.
Si se pacta que todos los gastos los asume el comprador, el vendedor no podrá minorar su valor de transmisión. Si el comprador paga la plusvalía municipal, esta se convierte en un mayor valor de adquisición para él y no minora la ganancia del vendedor.
Hay tres precisiones que se olvidan con frecuencia. La primera: el valor de referencia del Catastro no se utiliza para calcular el valor de adquisición ni el de transmisión en el IRPF. La segunda: los descuentos pactados entre las partes no minoran el valor de transmisión si el precio resultante queda por debajo del valor de mercado. La tercera: las indemnizaciones por vicios ocultos pagadas al comprador reducen el valor de transmisión siempre que se acredite su existencia y su correspondencia con el importe abonado.
Ejemplo numérico ilustrativo
Se trata de un ejemplo ilustrativo y simplificado. Un contribuyente compró un piso en 2012 por 180.000 euros y pagó 18.000 euros entre impuestos, notaría y registro. En 2019 hizo una reforma de 22.000 euros que aumentó la habitabilidad. En 2026 lo vende por 290.000 euros y paga 8.700 euros de comisión de la agencia, 1.300 euros de otros gastos de venta y 2.000 euros de plusvalía municipal. No ha alquilado el piso.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 290.000 € |
| Gastos y tributos de la venta (8.700 + 1.300 + 2.000) | -12.000 € |
| Valor de transmisión | 278.000 € |
| Precio de compra | 180.000 € |
| Gastos y tributos de la compra | 18.000 € |
| Reforma (mejora) | 22.000 € |
| Valor de adquisición | 220.000 € |
| Ganancia patrimonial | 58.000 € |
Con una base del ahorro de 58.000 euros, la cuota sería la suma de 1.140 euros por los primeros 6.000, 9.240 euros por el tramo hasta 50.000 al 21 % y 1.840 euros por los 8.000 restantes al 23 %. En total, 12.220 euros, que equivalen a un tipo efectivo cercano al 21 %. Si el piso hubiera sido su vivienda habitual y reinvirtiera el importe obtenido, podría quedar total o parcialmente exenta; conviene valorarlo con tiempo antes de la venta.
Qué ocurre con la hipoteca, las amortizaciones y los inmuebles alquilados
El préstamo hipotecario pendiente no reduce la ganancia: lo que se paga al banco con el dinero de la venta es una devolución de capital, no un gasto. Lo que sí cuenta son los gastos de cancelación de la hipoteca.
En los inmuebles que han estado alquilados hay que minorar el valor de adquisición en las amortizaciones que fueron deducibles durante el arrendamiento, aplicando como mínimo el 3 % anual sobre la parte de coste correspondiente a la construcción, en proporción a los días en que estuvo arrendado en cada ejercicio. No cabe omitirlas aunque no se dedujeran en su día. Para la vivienda habitual, la Administración no obliga a minorar por amortización.
Errores frecuentes y riesgos ante Hacienda
Las ventas de inmuebles son una de las operaciones que más fácilmente se contrastan, porque el notario comunica la escritura y el Catastro conoce el bien. Estos son los fallos más repetidos:
- No declarar la venta, por entender que no hubo ganancia o por confiar en que se aplicaría una exención que no se cumple.
- Tomar como coste de adquisición un valor distinto del escriturado sin poder justificarlo, o incluir gastos de conservación como si fueran mejoras.
- Olvidar la amortización mínima en inmuebles alquilados, lo que reduce indebidamente la ganancia.
- Deducir los intereses hipotecarios o la devolución del préstamo.
- Omitir que la plusvalía municipal se paga después de la venta: aunque el pago se produzca en un ejercicio posterior, su efecto se refleja en la ganancia del ejercicio de la transmisión, lo que puede obligar a rectificar la autoliquidación.
Conviene conservar escritura de compra, facturas de reformas con medios de pago, liquidaciones de impuestos y justificantes de gastos de la venta. Si el vendedor declaró un valor de adquisición que Hacienda cuestiona, una buena defensa en la comprobación tributaria parte de documentación ordenada y de una explicación coherente de cada partida.
Preguntas frecuentes
Se paga por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición con sus gastos. Esa ganancia tributa en la base del ahorro con tipos de entre el 19 % y el 30 %. No tributa lo que resulte exento, por ejemplo por reinversión en vivienda habitual.
Sí, cuando la paga el vendedor. Se considera un gasto inherente a la transmisión y minora el valor de transmisión. Si se pacta que la pague el comprador, no reduce la ganancia del vendedor.
No. Los intereses del préstamo y la devolución del capital pendiente no minoran la ganancia. Sí se pueden computar los gastos derivados de la cancelación registral de la hipoteca como gasto de la transmisión.
No para el IRPF. Para calcular la ganancia se utilizan el precio real de adquisición y de transmisión, siempre que este último no sea inferior al valor normal de mercado, sin tomar como base el valor de referencia del Catastro.
Hacienda debe comprobar primero si la adquisición fue gratuita u onerosa y valerse de los medios de prueba razonablemente disponibles. Solo en el segundo caso y tras agotarlos podría aplicar un valor de adquisición de cero. Conviene reunir cuanto antes escrituras, extractos y facturas.
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