Introducción: un nuevo límite a la comprobación de valores de la Administración
La comprobación de valores es una de las fuentes de conflicto más frecuentes entre los contribuyentes y las Administraciones tributarias autonómicas en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Quien compra una vivienda, un local o una plaza de garaje y declara el precio escriturado se encuentra, meses después, con una propuesta de liquidación que eleva el valor del inmueble, reclama una cuota adicional e incorpora intereses de demora. En muchas ocasiones, esa nueva valoración se apoya en un dictamen de peritos elaborado sin que el técnico haya pisado nunca el inmueble.
El Tribunal Supremo acaba de reforzar, una vez más, las garantías del contribuyente frente a este tipo de actuaciones. En una sentencia de la Sala Tercera difundida en septiembre de 2026, el Alto Tribunal anula una comprobación de valores del ITPAJD porque la perito de la Administración prescindió de la visita al inmueble y se limitó a consultar la información del Catastro, planos, ortofotografías y una imagen de la fachada obtenida en Google Maps. Para el Supremo, esa justificación genérica no basta: la regla general es que el perito debe inspeccionar personalmente el exterior y el interior del bien.
En este artículo analizamos los hechos del caso, la doctrina que fija el Tribunal Supremo y, sobre todo, las consecuencias prácticas que tiene para particulares, empresas y profesionales que adquieren inmuebles o que tienen abierto un procedimiento de comprobación de valores.
La sentencia del Tribunal Supremo 923/2026, de 16 de julio
Referencia de la resolución
Se trata de la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) n.º 923/2026, de 16 de julio de 2026, dictada en el recurso de casación n.º 6851/2024, cuya difusión se ha producido a mediados de septiembre de 2026. El recurso fue admitido para interpretar, entre otros preceptos, el artículo 57.1.e) de la Ley 58/2003, General Tributaria (LGT), que regula el dictamen de peritos como medio de comprobación de valores, y los artículos 158 y 160 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria, aprobado por el Real Decreto 1065/2007 (RGAT).
Hechos del caso
El contribuyente adquirió una vivienda y una plaza de garaje y autoliquidó el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas sobre el valor escriturado. La Administración tributaria autonómica inició un procedimiento de comprobación de valores, encargó un dictamen pericial y, a la vista de sus conclusiones, elevó el valor de ambos inmuebles, practicando una liquidación complementaria con los correspondientes intereses de demora.
La perito de la Administración no visitó los inmuebles. Justificó la ausencia de inspección señalando que las circunstancias relevantes podían conocerse a través de la base de datos del Catastro, de los planos y ortofotografías disponibles en la Sede Electrónica del Catastro y de fotografías de la fachada obtenidas mediante Google Maps. Por su parte, el contribuyente aportó un informe pericial propio que, tras una visita interior y exterior, ponía de manifiesto el estado de conservación deficiente del inmueble y las obras necesarias para hacerlo habitable.
La reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional y el posterior recurso contencioso-administrativo no prosperaron, por lo que el contribuyente acudió en casación al Tribunal Supremo.
La doctrina: la visita personal del perito es la regla general
El Tribunal Supremo reafirma una doctrina ya consolidada: cuando la Administración utiliza el dictamen de peritos como medio de comprobación de valores, el perito debe realizar, como regla general, una inspección ocular, personal y directa del inmueble, tanto de su exterior como de su interior. Solo así la valoración puede ser verdaderamente individualizada y tener en cuenta factores que influyen de manera decisiva en el valor, como el estado de conservación, la calidad de los materiales, la distribución, las características constructivas o la existencia de deficiencias.
La Sala vincula esta exigencia con el artículo 160.2 del RGAT, que impone el reconocimiento personal del bien cuando se trate de inmuebles singulares o cuando sus circunstancias relevantes no puedan obtenerse de fuentes documentales contrastadas, y con su propia jurisprudencia, según la cual la visita es una garantía de acierto en la singularización de la valoración y, por tanto, de la adecuada motivación de la liquidación.
La excepción debe estar justificada de forma individualizada
La sentencia admite que la visita no es una exigencia absolutamente incondicionada. Puede prescindirse de ella de forma excepcional, pero solo mediante una justificación racional, suficiente, individualizada y basada en datos objetivos y contrastados que conste en el expediente. No basta con que el perito afirme que la visita es innecesaria: la Administración debe explicar por qué, atendiendo a las características concretas del inmueble, puede fijarse correctamente su valor sin inspeccionarlo. Además, los tribunales no pueden suplir después las carencias de motivación del dictamen administrativo.
Catastro, ortofotos y Google Maps no bastan por sí solos
El Supremo rechaza que la información catastral, los planos, las ortofotografías o las imágenes de Google Maps puedan sustituir, por sí solos, la inspección del inmueble. Los datos catastrales responden en gran medida a criterios generales pensados para valoraciones masivas, mientras que el dictamen pericial exige una valoración singular. Y una fotografía exterior no permite conocer aspectos esenciales del interior, como el estado de conservación, la calidad de los acabados o la necesidad de reformas.
La Sala destaca, además, que la motivación empleada por la perito era prácticamente idéntica a la utilizada en otro procedimiento ya resuelto por el propio Tribunal Supremo en septiembre de 2025, lo que evidenciaba una motivación estereotipada y no una justificación adaptada al inmueble concreto.
La carga de la prueba corresponde a la Administración
Otro aspecto relevante es que corresponde a la Administración acreditar que el valor comprobado es correcto. El contribuyente no está obligado a promover una tasación pericial contradictoria para suplir las deficiencias de una valoración insuficientemente motivada. La tasación pericial contradictoria es un derecho del obligado tributario, no un instrumento que permita rebajar el nivel de exigencia de la motivación administrativa ni trasladar al contribuyente la carga de demostrar el error de la Administración.
Con estos fundamentos, el Tribunal Supremo casa la sentencia recurrida y anula tanto la resolución del TEAR como la liquidación del ITPAJD derivada de la comprobación de valores.
Implicaciones prácticas de la sentencia para empresas y profesionales
¿En qué situaciones es relevante esta doctrina?
Aunque desde la Ley 11/2021 el valor de referencia del Catastro ha pasado a ser la base mínima en el ITPAJD y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para muchos inmuebles, la comprobación de valores mediante dictamen de peritos sigue teniendo un peso importante. Se utiliza, por ejemplo, en inmuebles que carecen de valor de referencia, en supuestos en los que la Administración considera que el valor declarado es inferior al valor real, en operaciones de transmisión de bienes rústicos, locales o naves, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y en expedientes iniciados antes de la entrada en vigor del nuevo sistema que todavía se encuentran en vía de recurso.
La doctrina del Tribunal Supremo resulta aplicable, en esencia, a cualquier comprobación de valores basada en un dictamen de peritos, por lo que su alcance excede del caso concreto de la compraventa de una vivienda y una plaza de garaje.
Qué debe revisar el contribuyente ante una comprobación de valores
Si recibe una propuesta de liquidación derivada de una comprobación de valores, conviene analizar con detalle el expediente administrativo y, en particular, los siguientes aspectos:
- Si el perito visitó o no el inmueble, y si lo hizo tanto por fuera como por dentro.
- En caso de que no hubiera visita, qué justificación se ofrece y si es individualizada o una fórmula genérica que podría aplicarse a cualquier inmueble.
- Si el dictamen se apoya exclusivamente en datos catastrales, ortofotos o imágenes de Google Maps.
- Si los testigos o comparables utilizados son realmente homogéneos en ubicación, antigüedad, superficie y estado de conservación.
- Si el dictamen tiene en cuenta el estado real del inmueble (necesidad de reformas, patologías constructivas, ocupación, cargas, etc.).
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1. Vivienda para reformar. Una sociedad patrimonial adquiere por 180.000 euros un piso antiguo que necesita una reforma integral. La Comunidad Autónoma eleva el valor a 240.000 euros con un dictamen que se limita a aplicar valores de mercado de la zona a partir de la superficie catastral, sin visitar el piso. A la luz de la STS 923/2026, esa comprobación de valores carece de la motivación exigible, porque ignora precisamente la circunstancia que explica el precio pactado: el mal estado del inmueble. La sociedad podrá impugnar la liquidación y, si es posible, reforzar su posición con un informe técnico y fotografías del estado del inmueble en la fecha de adquisición.
Ejemplo 2. Local comercial sin actividad. Un profesional compra un local cerrado desde hace años, con instalaciones obsoletas y sin licencia de actividad vigente. El perito de la Administración justifica la falta de visita indicando que «las características del inmueble se conocen a través de la información catastral y de la fachada visible en Google Maps». Se trata de una motivación estereotipada, del tipo que el Tribunal Supremo considera insuficiente.
Ejemplo 3. Herencia de un inmueble rústico. Los herederos declaran una finca en el Impuesto sobre Sucesiones y la Administración comprueba su valor sin reconocer la finca sobre el terreno, a partir de ortofotografías. Si la finca presenta limitaciones de acceso, pendientes o cultivos abandonados que no se aprecian en las imágenes aéreas, la falta de visita puede determinar la nulidad de la valoración.
Estrategia de defensa: recurso frente a tasación pericial contradictoria
Una de las consecuencias más útiles de la sentencia es que el contribuyente no está obligado a promover la tasación pericial contradictoria para combatir una comprobación de valores mal motivada. Puede impugnar directamente la liquidación mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa alegando la falta de motivación del dictamen. Ello no impide, en su caso, reservarse el derecho a la tasación pericial contradictoria, cuya solicitud suspende la ejecución de la liquidación y el plazo para recurrir. La elección entre una u otra vía debe valorarse caso por caso, teniendo en cuenta los importes en juego, el coste de los honorarios periciales y la solidez de la motivación administrativa.
Recomendaciones preventivas en la adquisición de inmuebles
Desde un punto de vista preventivo, es aconsejable que las empresas y los profesionales que adquieren inmuebles documenten adecuadamente su estado en el momento de la compra: fotografías fechadas, informes de arquitectos o aparejadores, presupuestos de reforma, certificados de eficiencia energética o cualquier otro elemento que justifique el precio pactado. Esta documentación será de gran utilidad si, posteriormente, se abre un procedimiento de comprobación de valores.
También conviene recordar los plazos: la Administración dispone, con carácter general, de un plazo de prescripción de cuatro años para comprobar y liquidar, y los plazos para recurrir una liquidación son de un mes. Una actuación rápida y bien fundamentada es clave para aprovechar esta doctrina.
Conclusión: más garantías frente a valoraciones genéricas
La sentencia del Tribunal Supremo 923/2026 consolida una línea jurisprudencial clara: la comprobación de valores mediante dictamen de peritos exige, como regla general, la visita personal del perito al exterior y al interior del inmueble. Las excepciones deben estar justificadas de manera individualizada, y la información catastral, las ortofotos o las imágenes de Google Maps no pueden sustituir por sí solas esa inspección. Además, la carga de acreditar que el valor comprobado es correcto recae sobre la Administración, sin que el contribuyente tenga que acudir necesariamente a la tasación pericial contradictoria.
Si ha recibido una propuesta de liquidación o una liquidación derivada de una comprobación de valores en el ITPAJD o en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o si tiene un procedimiento en curso, en LRB Asesores podemos revisar el expediente, analizar la motivación del dictamen pericial y diseñar la estrategia de defensa más adecuada. Contacte con nosotros a través de https://lrb.es y le ayudaremos a valorar sus opciones antes de que venzan los plazos.