El administrador de una empresa familiar con un patrimonio inmobiliario relevante nos consultaba recientemente si, ante las dificultades financieras del grupo, era mejor esperar a que la situación se agravara y solicitar concurso, o intentar anticiparse con otras herramientas. La respuesta, en la inmensa mayoría de los casos, es clara: cuanto antes se actúe, más opciones existen. La Ley 16/2022, que modificó en profundidad el texto refundido de la Ley Concursal aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, introdujo los planes de reestructuración como una herramienta preconcursal pensada precisamente para evitar el concurso, y su aplicación a empresas con activos inmobiliarios relevantes plantea cuestiones específicas que conviene conocer.
Qué es un plan de reestructuración y en qué se diferencia del concurso
El plan de reestructuración es un instrumento diseñado para reorganizar la deuda de una empresa en dificultades antes de que la insolvencia sea actual, permitiendo modificar los créditos existentes –quitas, esperas, conversión de deuda en capital o en instrumentos convertibles, entre otras medidas– sin necesidad de acudir al procedimiento concursal. A diferencia del concurso, que se activa ante una insolvencia actual o inminente y tiene un componente más judicializado desde el inicio, el plan de reestructuración puede negociarse en un marco más flexible, con la posibilidad de homologación judicial que extienda sus efectos incluso a acreedores disidentes bajo determinadas condiciones, lo que constituye una de sus principales novedades frente al régimen anterior.
Peculiaridades cuando el patrimonio de la empresa es fundamentalmente inmobiliario
Cuando el activo principal de una empresa en dificultades es su cartera de inmuebles, el plan de reestructuración debe abordar cuestiones específicas: la valoración actualizada de los activos inmobiliarios, que suele ser determinante para negociar con los acreedores el reparto de valor entre las distintas clases de créditos; la existencia de garantías hipotecarias sobre esos inmuebles, que condicionan qué acreedores tienen derecho de voto reforzado y qué acreedores pueden verse arrastrados por el plan; y la posible necesidad de continuar generando ingresos a través del alquiler o la venta de parte de la cartera durante la propia negociación del plan, para mantener la viabilidad operativa de la empresa mientras se cierra el acuerdo.
Clases de acreedores y el papel de los créditos con garantía real
La Ley Concursal, tras la reforma de 2022, exige clasificar a los acreedores en clases homogéneas en función de sus derechos e intereses, distinguiendo con carácter general entre acreedores con garantía real –como las entidades financieras con hipoteca sobre los inmuebles de la empresa– y acreedores ordinarios o subordinados. Esta clasificación resulta especialmente relevante en empresas con patrimonio inmobiliario, ya que los acreedores hipotecarios suelen tener una posición negociadora muy fuerte, al estar su crédito respaldado por el valor de realización del inmueble, lo que exige diseñar el plan con especial cuidado para lograr su adhesión o, en su defecto, cumplir los requisitos legales para que el plan pueda homologarse incluso sin su voto favorable.
Ventas de activos inmobiliarios dentro del plan
Es habitual que un plan de reestructuración contemple la venta de parte del patrimonio inmobiliario de la empresa como fuente de liquidez para satisfacer a los acreedores o para reducir el nivel de endeudamiento hasta niveles sostenibles. Estas operaciones de venta deben diseñarse con cuidado desde el punto de vista fiscal, ya que la transmisión de inmuebles puede generar tributación en el Impuesto sobre Sociedades por la plusvalía obtenida, además de la correspondiente tributación indirecta –IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales según la naturaleza del inmueble y del transmitente– cuyo tratamiento conviene analizar antes de cerrar el plan, para no comprometer la viabilidad financiera que precisamente se busca recuperar.
Efectos del plan sobre los contratos de arrendamiento vigentes
Cuando la empresa en reestructuración tiene inmuebles arrendados a terceros, el plan puede prever, dentro de los límites legales, la continuidad de esos contratos como fuente de ingresos recurrentes que sustente la viabilidad del negocio, o su cesión a un tercero adquirente junto con el inmueble correspondiente. En estos casos conviene revisar cuidadosamente las cláusulas de resolución anticipada o cambio de control que pudieran contener los contratos de arrendamiento vigentes, ya que una reestructuración societaria relevante podría activar, en determinados supuestos, derechos de resolución a favor del arrendatario si no se ha previsto adecuadamente.
Homologación judicial y arrastre de acreedores disidentes
Una de las herramientas más potentes que introduce la reforma es la posibilidad de que el plan de reestructuración, aprobado por las mayorías legalmente exigidas dentro de cada clase de acreedores, sea homologado judicialmente y extienda sus efectos a los acreedores que no lo hayan votado a favor, siempre que se cumplan determinados requisitos de trato equitativo y de respeto a la prelación de créditos. Esta posibilidad resulta especialmente relevante cuando existe un acreedor hipotecario minoritario que se resiste a negociar, ya que permite, bajo ciertas condiciones, superar su oposición sin necesidad de acudir directamente al concurso. Puede ampliar información sobre alternativas de reestructuración patrimonial en esta guía sobre la Ley de Segunda Oportunidad.
Cuándo conviene iniciar el proceso
La experiencia demuestra que los planes de reestructuración funcionan mejor cuando se inician con margen suficiente, antes de que la tesorería de la empresa esté completamente agotada y mientras todavía existe capacidad de negociación con los principales acreedores. Recomendamos a las empresas con patrimonio inmobiliario relevante realizar un diagnóstico temprano de su situación financiera, valorar su cartera de inmuebles de forma actualizada y explorar la viabilidad de un plan de reestructuración en cuanto se detecten señales de tensión de tesorería, sin esperar a que la insolvencia sea ya inminente.
El papel del experto en la reestructuración
La reforma introducida por la Ley 16/2022 prevé la posible intervención de un experto en la reestructuración, cuyo nombramiento puede ser solicitado por la propia empresa o exigido por determinados acreedores en ciertos supuestos, y cuya función es supervisar el proceso de negociación y elaboración del plan, aportando una visión independiente sobre su viabilidad. En empresas con patrimonio inmobiliario relevante, la intervención de este experto suele resultar especialmente útil para validar las valoraciones de los inmuebles utilizadas en la negociación y para dotar de mayor credibilidad al plan frente a acreedores que puedan mostrarse reticentes a negociar, facilitando así una eventual homologación judicial posterior.
Preguntas frecuentes
¿Un plan de reestructuración requiere el acuerdo de todos los acreedores?
No necesariamente; con carácter general basta con las mayorías exigidas dentro de cada clase de acreedores, y la homologación judicial puede extender sus efectos incluso a quienes no lo hayan aprobado.
¿Puedo negociar un plan de reestructuración si todavía no soy insolvente?
Sí, precisamente esa es su finalidad: anticiparse a la insolvencia actual, actuando ante una probabilidad de insolvencia futura o dificultades relevantes.
¿Qué pasa con los socios de la empresa durante el proceso?
Dependiendo del contenido del plan, los socios pueden verse afectados por medidas como la conversión de deuda en capital, lo que puede diluir su participación en determinados escenarios.
¿Es compatible un plan de reestructuración con seguir operando normalmente?
Sí, uno de los objetivos del instrumento es precisamente permitir que la empresa continúe su actividad mientras se negocia y ejecuta el plan, a diferencia del concurso, que tiene un carácter más disruptivo.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos a empresas con patrimonio inmobiliario en el diseño y negociación de planes de reestructuración, la valoración fiscal de las operaciones de venta o refinanciación de activos, y la coordinación con acreedores hipotecarios y financieros para lograr acuerdos viables antes de que la situación derive en concurso. Contáctenos si su empresa atraviesa dificultades financieras y quiere explorar las alternativas disponibles.