La tasación hipotecaria condiciona buena parte de la vida de un préstamo: determina el importe máximo que la entidad está dispuesta a financiar, sirve como referencia para calcular el tipo de subasta en caso de ejecución hipotecaria y, en última instancia, marca el precio por el que el banco puede adjudicarse el inmueble si la subasta queda desierta. Cuando esa tasación no refleja el valor real del inmueble, ya sea porque está inflada al inicio del préstamo o porque resulta artificialmente baja en el momento de una ejecución, las consecuencias económicas para el propietario pueden ser muy relevantes. Afortunadamente, la tasación no es un dato inatacable: existen vías legales y técnicas para impugnarla cuando no se ajusta a la realidad del mercado.
Qué es la tasación hipotecaria y quién la realiza
La tasación hipotecaria es el informe técnico mediante el cual una sociedad de tasación homologada, conforme a la normativa del mercado hipotecario, determina el valor de un inmueble a efectos de garantizar un préstamo. Esta actividad está regulada, entre otras normas, por la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos, que fija los criterios técnicos, los métodos admitidos (comparación, coste, actualización de rentas, entre otros) y las obligaciones de independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades financieras que solicitan el informe. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario reforzó además el derecho del consumidor a elegir la sociedad de tasación entre las homologadas por el Banco de España, en lugar de verse obligado a aceptar la impuesta por la propia entidad prestamista.
Por qué puede resultar errónea una tasación
Una tasación puede apartarse del valor real del inmueble por causas muy diversas: comparables inadecuados (viviendas de características, ubicación o estado de conservación no comparables), errores en la superficie o en la calificación urbanística del inmueble, falta de visita física o inspección superficial, aplicación incorrecta del método de valoración, o presión comercial de la propia entidad que encarga el informe para ajustar el resultado a sus intereses (al alza cuando interesa conceder un préstamo mayor, o a la baja cuando interesa facilitar una adjudicación económica en subasta). Precisamente por este último riesgo, la independencia de la sociedad tasadora respecto del banco es uno de los pilares de la normativa sectorial, aunque en la práctica no siempre se cumple con el rigor exigible.
Impugnar la tasación en el momento de constituir el préstamo
Si la tasación inicial resulta ser incorrecta o poco fundamentada y el préstamo ya se ha constituido sobre esa base, cabe plantear una reclamación frente a la sociedad tasadora, especialmente si se puede acreditar que el informe incumplió los criterios técnicos de la Orden ECO/805/2003 o que existió falta de independencia respecto de la entidad financiera. Esta vía resulta relevante, por ejemplo, cuando el consumidor considera que se le concedió financiación por un importe insuficiente respecto del valor real del inmueble, o cuando detecta con posterioridad errores sustanciales en el informe (superficie, estado de cargas, calificación del suelo) que afectaron a las condiciones del préstamo.
Impugnar la tasación en el contexto de una ejecución hipotecaria
El escenario donde la impugnación de la tasación cobra mayor relevancia práctica es la ejecución hipotecaria, ya que el valor de tasación pactado en la escritura sirve de tipo para la subasta del inmueble, conforme al artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando ese valor resulta desproporcionadamente bajo respecto del valor real de mercado, el deudor puede verse perjudicado de dos formas: por un lado, si la subasta queda desierta, el acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble por un porcentaje del valor de tasación que, si este es bajo, deja al deudor con una deuda remanente artificialmente alta; por otro lado, un tipo de subasta bajo puede desincentivar a potenciales postores, reduciendo las posibilidades de obtener un precio de adjudicación más favorable para el propio deudor.
En este contexto, resulta fundamental contar con un informe pericial independiente y actualizado que acredite el valor real del inmueble en el momento de la ejecución, para poder oponerse fundadamente a un tipo de subasta que no refleje la realidad del mercado o para argumentar, en su caso, ante el juzgado que continúa el procedimiento. Para preparar correctamente esta defensa puede resultar de gran utilidad conocer en detalle cómo se elabora un informe pericial de valoración y qué elementos debe contener para resultar sólido ante el juzgado.
Vías procesales para plantear la impugnación
Dependiendo del momento procesal en que se detecte el problema, existen distintas vías para hacer valer una tasación errónea:
- Reclamación directa ante la sociedad de tasación, cuando se detectan errores técnicos objetivos en el informe.
- Oposición dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando la controversia sobre el valor afecta al desarrollo del procedimiento (por ejemplo, si se detecta que la tasación no cumple los requisitos legales mínimos exigidos para servir de tipo de subasta).
- Reclamación de responsabilidad civil frente a la sociedad tasadora, cuando el error causa un perjuicio económico acreditado al consumidor o a la entidad financiera.
- Aportación de contra-informe pericial en el procedimiento judicial, elaborado por un perito independiente, para acreditar el valor real del inmueble frente al que consta en la escritura o en el informe cuestionado.
Qué debe contener un informe pericial sólido para impugnar una tasación
Para que un informe pericial resulte útil como elemento de contradicción frente a una tasación cuestionada, debe basarse en comparables reales y homogéneos del entorno inmediato del inmueble, aplicar un método de valoración adecuado a la tipología del activo, documentar visualmente el estado de conservación mediante visita física, y justificar técnicamente cualquier ajuste aplicado sobre los comparables utilizados (superficie, orientación, estado, antigüedad, calificación urbanística). Un informe elaborado sin estos elementos difícilmente resistirá el contraste ante un juzgado o ante la propia entidad financiera.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir la sociedad de tasación al pedir una hipoteca?
Sí, la Ley 5/2019 reconoce el derecho del consumidor a designar libremente una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, sin que la entidad financiera pueda imponer obligatoriamente la suya, aunque en la práctica algunas entidades condicionan la aceptación del informe a determinados requisitos de tramitación.
¿Qué ocurre si la tasación usada en la ejecución hipotecaria es muy inferior al valor de mercado?
Puede perjudicar al deudor tanto en el precio mínimo de adjudicación en subasta desierta como en el desincentivo a otros postores; por ello conviene analizar cuanto antes si procede aportar un informe pericial que acredite un valor real superior.
¿Se puede reclamar a la sociedad de tasación si se demuestra que el informe estaba mal hecho?
Sí, cuando se acredita que el informe incumplió los criterios técnicos exigibles o los principios de independencia respecto de la entidad financiera, cabe plantear una reclamación de responsabilidad frente a la sociedad tasadora por los daños causados.
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar una tasación?
Depende de la vía elegida: la impugnación dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria está sujeta a los plazos procesales de dicho procedimiento, mientras que una reclamación de responsabilidad frente a la tasadora se rige por los plazos generales de prescripción de acciones civiles, por lo que conviene actuar sin demora en cuanto se detecta el problema.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
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