Una nueva consulta de la DGT aclara el IVA en la venta de inmuebles de empresas concursadas
La inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles en concurso vuelve a situarse en el centro de la actualidad fiscal tras la publicación de la consulta vinculante V0846-26, de 20 de abril de 2026, emitida por la Dirección General de Tributos (DGT) y dada a conocer el pasado 14 de julio. El pronunciamiento resulta especialmente relevante para el sector hotelero e inmobiliario, donde no es infrecuente que sociedades mercantiles titulares de activos de elevado valor se encuentren inmersas en procedimientos concursales de larga duración, incluso cuando el convenio de acreedores está prácticamente cumplido. La consulta despeja dudas prácticas sobre cuándo deja de aplicarse el mecanismo de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA (LIVA) y, sobre todo, confirma que la simple solicitud judicial de declaración de cumplimiento del convenio no basta para excluir esta regla especial.
El caso analizado por la DGT: una transmisión hotelera en fase de ejecución de convenio
El supuesto de hecho que da lugar a la consulta V0846-26 es representativo de una situación cada vez más común en el tráfico mercantil español. Una entidad mercantil dedicada a la actividad hotelera, titular de un inmueble afecto a dicha actividad, se plantea transmitirlo a otra sociedad que tiene previsto destinarlo a una rehabilitación integral. La particularidad relevante a efectos tributarios es que la transmitente se encuentra incursa, desde el año 2015, en un procedimiento concursal voluntario. En 2023 se aprobó judicialmente un convenio de acreedores que la sociedad ha venido ejecutando, satisfaciendo la mayor parte de los créditos concursales; únicamente restan pendientes de pago determinados créditos correspondientes a acreedores no localizados, cuyo importe ha sido consignado ante notario en garantía de su eventual cobro.
La sociedad ha solicitado ya al juzgado mercantil la declaración de cumplimiento del convenio, pero en el momento en que se prevé formalizar la transmisión del inmueble aún no se habrá dictado el correspondiente auto de conclusión del concurso. Es precisamente esta circunstancia temporal —convenio prácticamente ejecutado, pero concurso formalmente no concluido— la que plantea la duda sobre el régimen de IVA aplicable a la operación, y en particular sobre si procede o no la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles en concurso.
La condición de empresario o profesional de la sociedad transmitente
Antes de entrar en el fondo de la cuestión, la DGT confirma un extremo previo pero necesario: la entidad transmitente tiene la condición de empresario o profesional a efectos del IVA. Las sociedades mercantiles se presumen empresarios o profesionales salvo prueba en contrario, y las entregas de bienes que formen parte del patrimonio empresarial están sujetas al impuesto aunque se realicen con motivo del cese de la actividad económica. La circunstancia de que la sociedad esté en concurso, incluso en fase de ejecución de convenio, no altera esta calificación: mientras subsista como persona jurídica con actividad y patrimonio afecto, sus entregas de bienes empresariales siguen sujetas a IVA conforme a las reglas generales, sin perjuicio de las especialidades sobre el sujeto pasivo que se analizan a continuación.
Doctrina jurídica: del artículo 84.Uno.2º.e) LIVA a la sentencia del TJUE en el asunto C-125/12
El artículo 84.Uno.2º.e) LIVA establece que, en las entregas de bienes inmuebles realizadas como consecuencia de un proceso concursal, el sujeto pasivo del impuesto es el adquirente, siempre que este actúe como empresario o profesional. Esta regla de inversión del sujeto pasivo, introducida en nuestro ordenamiento por la Ley 38/2011, de reforma de la Ley Concursal, transpone el artículo 199.1.g) de la Directiva 2006/112/CE del IVA, que faculta a los Estados miembros a establecer que el deudor del impuesto sea el destinatario de la operación en las entregas de bienes inmuebles vendidos por el deudor judicial en un procedimiento obligatorio de liquidación.
La interpretación de qué debe entenderse por «procedimiento obligatorio de liquidación» fue objeto de una relevante cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de lo Mercantil de Granada, resuelta por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) mediante sentencia de 13 de junio de 2013, asunto C-125/12. El TJUE concluyó que dicho concepto no debe interpretarse de forma restrictiva, limitada exclusivamente a la fase de liquidación propiamente dicha, sino que comprende cualquier venta de un inmueble realizada por el deudor concursado, ya sea durante la fase de liquidación como durante un procedimiento concursal anterior a ella, siempre que la venta resulte necesaria para satisfacer a los acreedores o para permitir la reanudación de la actividad económica o profesional del deudor.
Esta doctrina europea resulta determinante porque amplía notablemente el ámbito temporal y material de la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles en concurso, que deja de estar circunscrita a la fase liquidatoria stricto sensu para proyectarse sobre todo el iter concursal en el que la transmisión inmobiliaria tenga por finalidad la satisfacción de los acreedores o la continuidad empresarial.
La posición reiterada de la DGT: consultas V0520-16 y V2312-22
Siguiendo fielmente la doctrina fijada por el TJUE en el asunto C-125/12, la propia Dirección General de Tributos ha venido sosteniendo en pronunciamientos anteriores —entre ellos las consultas vinculantes V0520-16 y V2312-22— que la inversión del sujeto pasivo resulta aplicable a todas las transmisiones de inmuebles efectuadas una vez declarado el concurso de acreedores, con independencia de la fase concreta del procedimiento en que se encuentre la sociedad concursada: fase común, fase de convenio o fase de liquidación.
El fundamento de esta interpretación amplia reside en la propia estructura del procedimiento concursal español, regulado actualmente en el Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020). Conforme a su artículo 508, el concurso se articula en seis secciones: la de declaración y fase común; la de administración concursal; la relativa a la determinación de la masa activa y enajenación de bienes y derechos; la de determinación de la masa pasiva y pago a los acreedores; la de convenio y liquidación; y, finalmente, la de calificación. Dado que la fase de convenio constituye una sección más del mismo y único procedimiento concursal, y no un estadio ajeno o posterior a él, las entregas de inmuebles realizadas durante su ejecución quedan igualmente comprendidas dentro del supuesto de inversión del sujeto pasivo, en la medida en que dicha fase sigue formando parte del «procedimiento concursal» en sentido amplio al que se refiere tanto la norma interna como la jurisprudencia comunitaria.
La conclusión de la DGT en la consulta V0846-26: hasta el auto de conclusión del concurso
Aplicando este cuerpo doctrinal al caso concreto planteado, la DGT concluye en la consulta vinculante V0846-26, de 20 de abril de 2026, que la sociedad hotelera transmitente debe seguir aplicando la inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2º.e) LIVA a las entregas de inmuebles que realice en el ejercicio de su actividad, en la medida en que se encuentra todavía en fase de ejecución del convenio concursal aprobado judicialmente. El hecho de que se haya satisfecho la práctica totalidad de los créditos concursales, que se haya consignado ante notario el importe correspondiente a los acreedores no localizados, e incluso que se haya solicitado ya judicialmente la declaración de cumplimiento del convenio, no resulta suficiente para excluir la aplicación de esta regla especial.
El criterio determinante para la DGT no es el grado de cumplimiento material del convenio, sino la subsistencia formal del procedimiento concursal como tal. Mientras no se dicte el auto judicial de conclusión del concurso, la sociedad continúa «incursa» en dicho procedimiento a los efectos del artículo 84.Uno.2º.e) LIVA, por lo que cualquier entrega de inmuebles que realice en ese lapso temporal debe facturarse sin repercusión de IVA, siendo el adquirente —si actúa como empresario o profesional— quien debe autoliquidar el impuesto mediante el mecanismo de inversión del sujeto pasivo. Esta regla se mantendrá aplicable hasta la finalización definitiva del procedimiento concursal, es decir, hasta que exista resolución judicial firme que declare su conclusión.
Implicaciones prácticas para operaciones de M&A y compraventa de activos de empresas en concurso
Esta consulta tiene una relevancia práctica directa para los operadores del mercado inmobiliario, hotelero y para los asesores que intervienen en operaciones de M&A sobre activos de sociedades en situación concursal o postconcursal. Entre las consecuencias más destacadas cabe señalar las siguientes:
- Due diligence fiscal reforzada: antes de cerrar cualquier operación de compraventa de un inmueble titularidad de una sociedad concursada, es imprescindible verificar el estado exacto del procedimiento concursal, y en particular si existe ya auto firme de conclusión del concurso, con independencia de que el convenio esté prácticamente ejecutado.
- Riesgo de facturación incorrecta: si el vendedor repercute IVA en una operación en la que debía aplicarse la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles en concurso, el comprador soportará una cuota indebidamente repercutida que, conforme a reiterada doctrina administrativa, no será deducible, generando un coste fiscal efectivo y la necesidad de iniciar un procedimiento de rectificación de facturas y devolución de ingresos indebidos.
- Autoliquidación por el adquirente: el comprador que actúe como empresario o profesional deberá autorrepercutirse el IVA correspondiente a la operación, incluyéndolo tanto como IVA devengado como, en su caso, como IVA deducible en la misma autoliquidación, sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos generales de deducción.
- Redacción contractual: las escrituras de compraventa y los contratos previos (arras, opciones de compra) deben incorporar cláusulas específicas que dejen constancia del régimen de IVA aplicable, del estado del procedimiento concursal en el momento del otorgamiento y de las obligaciones de autoliquidación que corresponden al adquirente.
- Especial atención al sector hotelero: las operaciones sobre activos hoteleros de sociedades en concurso, frecuentes en procesos de reestructuración y reconversión de establecimientos, deben analizarse caso por caso, dado que el destino posterior del inmueble (en este caso, rehabilitación integral) no altera la aplicación de la inversión del sujeto pasivo, que depende del estado del transmitente, no del uso futuro que dará el adquirente al bien.
En definitiva, la consulta V0846-26 refuerza un criterio ya consolidado pero de aplicación práctica delicada: la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles en concurso se extiende a toda la vida del procedimiento concursal, desde su declaración hasta el auto de conclusión, sin que la ejecución avanzada o incluso prácticamente completa del convenio permita anticipar su cese. Los operadores deben, por tanto, exigir siempre documentación actualizada sobre el estado procesal del concurso antes de determinar el régimen de IVA aplicable a la operación.
Conclusión y recomendación de LRB Asesores
La correcta calificación del régimen de IVA aplicable en la compraventa de inmuebles de sociedades en concurso —ya sea en fase común, de convenio o de liquidación— exige un análisis jurídico-tributario riguroso que combine el examen del expediente concursal con la normativa del IVA y la jurisprudencia comunitaria y nacional aplicable. Un error en este punto puede suponer, para el comprador, la asunción de una cuota de IVA no deducible, y para el vendedor, el riesgo de una regularización tributaria por parte de la Administración.
En LRB Asesores contamos con un equipo especializado en fiscalidad inmobiliaria y en el asesoramiento a operaciones de compraventa de activos vinculados a procedimientos concursales, incluyendo la revisión de la documentación judicial del concurso, la determinación del sujeto pasivo del IVA y el diseño de la estructura contractual más segura para ambas partes. Si su empresa está valorando adquirir o transmitir un inmueble de una sociedad en concurso o en fase de ejecución de convenio, no dude en ponerse en contacto con LRB Asesores para recibir asesoramiento especializado y evitar contingencias fiscales evitables en este tipo de operaciones.