Un ayuntamiento no puede sustituir el precio de la escritura por el valor de referencia del Catastro sin más
El valor de referencia del Catastro en la plusvalía municipal vuelve a ser noticia gracias a un pronunciamiento reciente de la Dirección General de Tributos (DGT) que resulta especialmente oportuno para miles de compraventas inmobiliarias que se cierran cada mes en España a precios inferiores a dicho valor administrativo. Se trata de la consulta vinculante V0792-26, de 9 de abril de 2026, publicada el 16 de julio de 2026, en la que la DGT resuelve una duda que muchos contribuyentes y asesores fiscales llevaban tiempo planteándose: ¿puede un ayuntamiento, a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), tomar directamente como valor de transmisión el valor de referencia catastral cuando este es superior al precio realmente pactado en la escritura, sin tramitar un procedimiento de comprobación de valores?
La respuesta de la DGT es clara y tiene un alcance práctico enorme: no, el valor de referencia del Catastro no puede imponerse automáticamente como valor de transmisión en el IIVTNU. Esta doctrina administrativa refuerza de forma notable la posición de los contribuyentes frente a liquidaciones municipales que, en los últimos años, venían aplicando ese criterio de manera generalizada y, según denuncia buena parte de la doctrina y la práctica profesional, sin las garantías procedimentales exigibles.
El caso planteado a la Dirección General de Tributos
El supuesto de hecho analizado en la consulta V0792-26 es representativo de una situación muy habitual en el mercado inmobiliario actual. Un contribuyente va a transmitir un inmueble mediante compraventa por un precio cierto y pactado entre las partes, precio que resulta ser inferior al valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro para ese mismo inmueble. Además, el valor de adquisición originario del bien es superior al precio ahora pactado en la venta, pero a su vez inferior al valor de referencia catastral vigente.
En este escenario, el ayuntamiento competente para exigir el IIVTNU pretende utilizar directamente el valor de referencia del Catastro —superior al precio de la escritura— como «valor de transmisión» a efectos de determinar si procede la no sujeción del artículo 104.5 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) por inexistencia de incremento de valor del terreno, y todo ello sin incoar el correspondiente procedimiento de comprobación de valores. El contribuyente plantea a la DGT si esta forma de proceder es ajustada a derecho.
Marco normativo del IIVTNU tras la reforma de 2021
La DGT recuerda que el IIVTNU se regula en los artículos 104 a 110 del TRLRHL. Tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021, dictado a raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucionales varios preceptos del impuesto, se incorporó de forma expresa un supuesto de no sujeción para los casos en que se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno en el momento de la transmisión.
Cómo se acredita la inexistencia de incremento de valor
Para acreditar esa inexistencia de incremento —o, en su caso, para determinar la base imponible conforme al incremento de valor realmente obtenido, en aplicación de la posibilidad de tributar por la plusvalía real cuando resulte más favorable que el sistema objetivo—, la norma establece una regla precisa: el valor de transmisión será, con carácter general, el que figure en el título que documente la operación, es decir, el precio de la escritura pública de compraventa. Solo cuando la Administración tributaria, previa comprobación, determine un valor superior, prevalecerá este último sobre el consignado en el título.
Esta previsión normativa es la clave de bóveda de toda la argumentación de la DGT: la ley exige una comprobación efectiva, tramitada conforme a los cauces legalmente establecidos, para que un valor distinto al de la escritura pueda desplazar a este último. No basta con una simple referencia administrativa, por objetiva y actualizada que esta sea.
La doctrina de la consulta V0792-26: el valor de referencia no equivale a valor de transmisión en el IIVTNU
El núcleo de la respuesta de la DGT en la consulta vinculante V0792-26, de 9 de abril de 2026, consiste en trazar una distinción nítida entre el funcionamiento del valor de referencia del Catastro en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), por un lado, y su papel en el IIVTNU, por otro.
El funcionamiento del valor de referencia en ISD e ITPyAJD
En el ISD y en el ITPyAJD, la normativa reguladora de cada tributo atribuye expresamente al valor de referencia del Catastro la condición de base imponible de los bienes inmuebles, salvo que el valor declarado por el interesado, el precio o contraprestación pactada, o el valor comprobado por la Administración, resulten superiores, en cuyo caso se tomará el mayor de todos ellos. Se trata de un mecanismo legal automático, querido expresamente por el legislador estatal, que además cuenta con un procedimiento específico de impugnación cuando el contribuyente no esté de acuerdo con el valor de referencia aplicado.
Por qué esa regla no es trasladable al IIVTNU
La DGT es tajante: en el IIVTNU esa equiparación automática entre valor de referencia catastral y valor de transmisión no existe. El TRLRHL, a diferencia de la normativa del ISD y del ITPyAJD, no atribuye en ningún momento al valor de referencia la condición de valor de transmisión del impuesto municipal. Lo que sí admite la DGT es que el valor de referencia catastral pueda ser utilizado por el ayuntamiento como uno de los medios de comprobación de valores previstos en la Ley General Tributaria (LGT), en concreto como una modalidad de estimación por referencia a valores que figuren en registros oficiales de carácter fiscal.
Ahora bien, esa utilización no puede ser automática ni presuntiva. La DGT exige que el ayuntamiento tramite el correspondiente procedimiento de comprobación de valores, con notificación al contribuyente, motivación suficiente y específica que justifique por qué se acude a ese medio de comprobación en el caso concreto, y respeto pleno a las garantías procedimentales del obligado tributario, entre ellas la posibilidad de promover la tasación pericial contradictoria y de alegar y aportar prueba en contrario.
En definitiva, mientras no se siga ese cauce, el valor que debe tomarse como valor de transmisión a efectos del IIVTNU —tanto para determinar la no sujeción por inexistencia de incremento como, en su caso, para calcular la base imponible por el incremento real— es el que conste en el título, esto es, el precio efectivamente pactado en la escritura de compraventa, con independencia de que sea inferior al valor de referencia del Catastro.
Implicaciones prácticas para empresas, propietarios y profesionales inmobiliarios
La consulta V0792-26 tiene un impacto práctico muy elevado porque afecta, potencialmente, a la práctica totalidad de las compraventas de inmuebles urbanos que se formalizan en España, especialmente en aquellos casos en que el precio de mercado pactado libremente entre las partes queda por debajo del valor de referencia catastral, algo cada vez más frecuente tras las sucesivas actualizaciones de dicho valor.
- Propietarios particulares y herederos que venden inmuebles: si el ayuntamiento ha liquidado o va a liquidar el IIVTNU tomando como valor de transmisión el valor de referencia catastral en lugar del precio de la escritura, sin haber tramitado un procedimiento de comprobación de valores motivado, esa liquidación es recurrible. La consulta de la DGT constituye un argumento de peso para fundamentar el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa correspondiente.
- Empresas y promotoras inmobiliarias: en operaciones de venta de activos, suelo o carteras de inmuebles, conviene revisar sistemáticamente las liquidaciones o autoliquidaciones de plusvalía municipal practicadas en los últimos ejercicios no prescritos, identificando aquellas en las que el ayuntamiento haya aplicado sin más el valor de referencia catastral, y valorar la interposición de recursos o solicitudes de rectificación de autoliquidación con devolución de ingresos indebidos.
- Notarios, gestorías y asesores fiscales: resulta recomendable documentar adecuadamente el precio pactado en cada operación y advertir a los clientes de que, si el ayuntamiento pretende aplicar el valor de referencia del Catastro en el IIVTNU, dicha actuación exige un procedimiento de comprobación específico, con motivación individualizada, y no una simple sustitución automática de valores.
- Compradores y vendedores en operaciones futuras: conocer esta doctrina permite negociar con mayor seguridad jurídica el precio de la operación, sabiendo que, a efectos de la plusvalía municipal, el valor de referencia catastral no tiene por qué prevalecer sobre el precio real de la compraventa mientras no medie una comprobación de valores debidamente tramitada y motivada.
Conviene además tener presente que muchos ayuntamientos, ante el aumento de recursos y reclamaciones basados en criterios similares, podrían intentar reforzar la motivación de sus comprobaciones de valores. Por ello, cada caso debe analizarse individualmente, revisando si el procedimiento seguido por la Administración local cumple realmente con los requisitos de motivación, notificación y posibilidad de contradicción exigidos por la LGT y ahora reafirmados por la propia DGT.
Conclusión: revise sus liquidaciones de plusvalía municipal con LRB Asesores
La consulta vinculante V0792-26, de 9 de abril de 2026, supone un espaldarazo relevante a la posición de los contribuyentes frente a ayuntamientos que vienen aplicando de forma automática el valor de referencia del Catastro en la plusvalía municipal, sin respetar el procedimiento de comprobación de valores legalmente exigido. La doctrina de la DGT confirma que, en el IIVTNU, el valor de transmisión de referencia sigue siendo, salvo comprobación motivada en contrario, el que figura en el título de la operación.
Si ha vendido recientemente un inmueble por un precio inferior al valor de referencia catastral y el ayuntamiento le ha liquidado la plusvalía municipal tomando ese valor de referencia como base, o si tiene dudas sobre cómo aplicar esta doctrina a una operación futura, en LRB Asesores analizamos su caso concreto, revisamos la legalidad de la liquidación o autoliquidación practicada y, cuando proceda, preparamos el recurso o la solicitud de rectificación con devolución de ingresos indebidos. Contacte con nuestro equipo de asesoramiento fiscal e inmobiliario y proteja sus derechos frente a liquidaciones de plusvalía municipal que no respeten las garantías procedimentales del contribuyente.