IVA en operaciones inmobiliarias: exenciones, renuncias y riesgos de inspección
La fiscalidad en el sector inmobiliario es uno de los campos más complejos del sistema tributario español, y el IVA no es una excepción. Las exenciones inmobiliarias en el IVA, la posibilidad de renuncia a dichas exenciones y la delimitación entre operaciones sujetas a IVA y las sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) generan una litigiosidad enorme y son objeto habitual de procedimientos de inspección tributaria.
En este artículo, el equipo de abogados fiscalistas de LRB Tax & Legal —especialistas en fiscalidad inmobiliaria con presencia en Madrid y en las Islas Baleares— analiza en profundidad el régimen de IVA aplicable a las operaciones inmobiliarias en 2025.
El principio general: las transmisiones inmobiliarias en el IVA
La regla general del IVA en operaciones inmobiliarias es que las primeras entregas de edificaciones realizadas por el promotor-constructor están sujetas y no exentas de IVA. Sin embargo, las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA y quedan sujetas, en consecuencia, a ITP-AJD en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
¿Qué se entiende por primera entrega?
La primera entrega es la transmisión de la edificación que realiza el promotor al primer adquirente, siempre que la edificación no haya sido utilizada de manera ininterrumpida durante más de dos años antes de la transmisión. Si la edificación ha sido utilizada previamente por el promotor, pierde la condición de primera entrega.
Esta distinción es crítica porque determina si la operación tributa por IVA (generalmente al 10%) o por ITP. Una incorrecta calificación puede dar lugar a importantes regularizaciones en sede de comprobación tributaria.
Las exenciones inmobiliarias en el IVA: artículo 20.Uno.20ª y 22ª LIVA
La LIVA establece exenciones específicas para las operaciones inmobiliarias más frecuentes:
Entregas de terrenos no edificables
La entrega de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables (salvo los destinados a actividades agrícolas, forestales o ganaderas) está exenta de IVA.
Segundas y ulteriores entregas de edificaciones
Como ya se ha indicado, la segunda y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA, salvo que el adquirente acredite que va a utilizar la edificación en una actividad que origine el derecho a la deducción total o sustancial del IVA, en cuyo caso puede renunciarse a la exención.
Arrendamientos de viviendas
El arrendamiento de edificaciones destinadas a uso exclusivo como vivienda está exento de IVA. Sin embargo, el arrendamiento de locales comerciales, plazas de garaje (cuando el contrato de arrendamiento no sea accesorio al de vivienda) u otras edificaciones no destinadas a vivienda está sujeto al IVA al 21%.
La renuncia a la exención: cuando conviene pagar IVA
La LIVA permite al transmitente renunciar a la exención en las segundas y ulteriores entregas de edificaciones y terrenos no edificables, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo con derecho a la deducción total o sustancial del IVA. En ese caso, la operación tributa por IVA (generalmente al 21%) y por AJD, pero no por TPO.
La conveniencia de renunciar a la exención depende fundamentalmente del régimen fiscal del adquirente. Si el adquirente puede deducir íntegramente el IVA soportado, la operación es fiscalmente neutra para él, y el transmitente puede deducir el IVA de los costes de la operación.
La delimitación IVA/ITP: una fuente permanente de conflictos
La delimitación entre el IVA y el ITP-AJD en las operaciones inmobiliarias es una de las áreas de mayor conflictividad tributaria en España. Los principales focos de disputa son:
- La calificación de una operación como primera o segunda entrega, especialmente cuando ha habido rehabilitaciones previas.
- La consideración de un inmueble como edificación o como terreno a efectos de IVA.
- La validez de la renuncia a la exención cuando no se cumplen todos los requisitos formales.
- El tratamiento de las operaciones de extinción de condominio sobre inmuebles.
IVA en el arrendamiento de inmuebles: hotel, apartamento turístico o vivienda
En las Islas Baleares, donde el sector turístico es el motor económico fundamental, la correcta tributación en IVA de las operaciones de arrendamiento de inmuebles es de máxima relevancia. Las fronteras entre el arrendamiento de vivienda (exento), el arrendamiento turístico (sujeto al 10%) y los servicios hoteleros (sujetos al 10%) generan innumerables controversias.
LRB Tax & Legal, como asesor fiscal en Mallorca especializado en el sector turístico, asesora a propietarios de apartamentos turísticos, hoteles y otros establecimientos de alojamiento en la correcta aplicación del IVA y en la defensa ante actuaciones de la AEAT.
Inspecciones tributarias en el sector inmobiliario: los principales focos de riesgo
El sector inmobiliario es objeto de una vigilancia fiscal intensa por parte de la AEAT. Los procedimientos de inspección tributaria en este sector frecuentemente examinan:
- La correcta calificación de las operaciones (primera o segunda entrega).
- La validez y oportunidad de las renuncias a la exención.
- La deducibilidad del IVA en la construcción o rehabilitación de inmuebles destinados al alquiler.
- El tratamiento de las permutas y daciones en pago de inmuebles.
- La correcta tributación de los arrendamientos con opción de compra.
El informe pericial tributario en litigios inmobiliarios de IVA
Los litigios sobre IVA en operaciones inmobiliarias tienen con frecuencia una elevada cuantía económica, por lo que la elaboración de un informe pericial tributario de calidad puede ser decisiva en su resolución. Luis Miguel Larriba, perito judicial tributario acreditado, dispone de amplia experiencia en la elaboración de informes periciales sobre fiscalidad inmobiliaria.
Contacte con LRB Tax & Legal en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831 para obtener asesoramiento especializado en IVA inmobiliario.
Conclusión
El IVA en las operaciones inmobiliarias requiere un análisis caso por caso que tenga en cuenta la naturaleza del inmueble, la condición de las partes, el destino de la operación y la posibilidad de renunciar a las exenciones. El asesoramiento de un abogado fiscalista especializado es imprescindible para evitar errores que pueden traducirse en importantes regularizaciones tributarias.
